2021年，单价4万以内新房还有哪些选择？（上篇） | 房叔说No.129
今日共18盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
每个人的购房目的不同，资金条件不同，遂形成了不同的购房需求。
比如有的人买房尤其关注交通出行便利，要依靠地铁2号线上下班，那么他会考虑邻近地铁2号线站点的楼盘，如果预算超过600万，可以入手位于文教板块的建发书香印翠；如果预算只有300万，最好的选择就是三墩北板块的古墩彩虹轩。
所以每个板块，不论高价低价，位于市中心或郊区，在城市发展的每个阶段，都能斩获一批它的受众。
但对它的受众购房者来说，一个板块的买入机会，却是动态变化的。
一般在城市开发初期，或者板块开发初期，涉宅用地数量多，新房买入机会更多，选择余地更大；随开发时间推移，涉宅用地量逐步消耗，新房买入机会变少；
另外，土地储备工作进度、地块指标改变、政府推地计划、开发商控盘推盘节奏，都会影响该板块在某一段时间内的新房供应量。
不可否认，今天我们但凡想选个有性价比的楼盘，都会被推入“房选人”的时代。
供不应求的市场关系里，购房者的难免焦虑，往往既担心后期房价上涨，也疑惑板块内还剩多少买入机会，有没有错失买入板块中的优质地段。
为此我们在整理板块新房供应的同时，也做了主流板块的涉宅储备用地盘点，来从更广大的视角判断板块的置业机会。
需提醒的是，地块控规会发生变化，地块性质也会发生调整，因此涉宅地块的储备量也是动态变化的，非固定。购房者可关注意向置业板块的控规变化、土地出让情况、限价调整情况，来及时调整购房决策。
| PART 2 |
下沙
下沙金沙湖、开发区 →
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
下沙金沙湖板块目前3盘在售，即春风金沙、望金沙、湖景居。
板块另留有4宗涉宅储备用地。这些地块具备近地铁、近商业配套的地段优势，但近湖地段优势不及当前在售的春风金沙和望金沙。
春风金沙和望金沙近金沙湖、近地铁、近龙湖天街，占据了金沙湖板块的绝对地段优势。4宗储备地块，无出其右。
所以当下在售的春风金沙和望金沙，就是占据板块地段价值高点的唯二机会。
下沙开发区当前仅锦上文澜单盘在售。
板块内留有9宗涉宅储备用地，其中6宗位于沿江区域，另3宗近邻地铁文泽路站，和锦上文澜同处文海实验学区范围。
也就是说，像锦上文澜这样兼具地铁和学区地段优势的项目，还有3宗可选。
但这三宗地块还会不会具备类似锦上文澜的性价比优势，要视彼时的限价政策情况和学区范围调整情况而定。
下沙大学城北 →
下沙大学城北定位居住区。近年，随着多项生活配套逐步落地、多个住宅项目开发，下沙大学城北的人居氛围越来越成熟。
江山云樾府是大学城北的百万方人居大盘，后市较长时间内都将有充足的供应。
| PART 3 |
丰收湖、乔司、九堡
丰收湖 →
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
丰收湖板块，在近年新启动开发，是一个正在成长中的全新板块。
尽管开发历时短，但已形成6大住宅项目，其中长粼府、春溪集已面市，另外4个项目待售。板块剩余涉宅储备地块已不多，约5宗。
丰收湖板块的核心在丰收湖周边，未来有可能落地地铁站点。剩余涉宅储备用地中，银城东侧地块、春溪集西侧地块靠近该核心区，地段较好。
而已出让项目中，中南春溪集、观湖之城具备地段优势。
丰收湖板块的涉宅用地规划中，能占据核心地段优势的地块并不多。
乔司 →
国翔项目约300米近邻地铁乔司站，地铁交通便利。项目小盘模式，规划2幢5F洋房，开盘时间待定。
九堡 →
在经历一段断供期后，九堡新房市场开闸在即。
随着国芳中心、地铁9号线等城市规划项目逐个落地，九堡老城拆改更新，板块的城市面貌、配套品质都会有所提升，意向置业九堡的购房者可关注这三个项目的首开信息。
| PART 4 |
临平副城核心区
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站）
望梅路东侧，汀城路-临东路以北片区，住宅用地储备只剩下理想臻品和鼎湖未来社区。
臻品预计2021年1月首开，分3次清盘，预计售价精装29000元/㎡。臻品清盘后，鼎湖未来社区成为入住该片区的最后机会。
临平副城核心区的入住机会正在向望梅路西侧的良熟板块转移。良熟板块在售项目为禧瑞江南、中交悦美庐、翡丽云邸；另有2个纯新盘良语安缦、香悦和鸣待首开，此外板块还留有5宗住宅用地储备。
| PART 5 |
东湖新城核心区、超山、塘栖
东湖新城核心区 →
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站）
东湖新城核心区当前在售楼盘为杭州第三城、汀洲印月、新希望锦畔云汀、万科四季都会；另有复地项目、云栖宸园、华城茶语华邸待售。
以临平大道为界，东湖新城开发重心向临平大道以北片区转移。
该片区内仅余3宗待出让住宅地块，其中复地项目南面、曲江新鸥鹏第三城西侧地块的地段位置相对较好。
东湖新城核心区当前在售项目，都占据了板块中相对好的位置。而且板块限价已经调整，除了目前已经在售的锦畔云汀府、第三城、汀洲印月、万科四季都会限价为2.08万元/㎡，后续新项目云栖宸园、复地项目限价已经调整为2.2万元/㎡。想置业东湖新城的，应该把握当下时机买入。
塘栖、超山 →
板块内有7盘在售，涵盖高层、洋房、合院、排屋等多种产品类型，可满足当地从刚需到改善的多类购房需求。
| PART 6 |
星桥、天都城
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
天都城、星桥，刚需居住板块，住宅库存量大，目前2盘在售，广厦项目、湖印宸山待首开。
这片区域的新房，近地铁、近商业综合体的楼盘融耀之城中签率低，仅约13%；不占据地铁和核心商业优势的楼盘中签率更高。
片区未来还有多宗涉宅土地储备。
针对此类板块，优先选择近地铁、近商业综合体的楼盘。偌大的涉宅土地储备中，仅地铁3号线天丰路站、地铁3号线星桥路站周边涉宅地块有相对好的价值成长性。
| PART 7 |
丁桥、长睦
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
丁桥板块2盘在售，1个电建项目待首开。
丁桥的核心地段在地铁3号线笕丁路站、龙湖天街一带。
在售楼盘中，泷悦华府因具备现房和倒挂红利、占据板块核心地段优势，首开中签率只有6%。首开未摇中的购房者还有买入机会，项目预计12月加推剩余房源。
除了这三个项目，板块留有约6宗涉宅储备用地。
其中4宗涉宅储备用地分布在核心地段龙湖天街周边，但地段优势略不及泷悦华府和东寰名邸。
另外2宗涉宅储备用地位于丁桥板块北片区，地段价值弱于龙湖天街周边的4宗。
长睦板块2盘在售，润如园待售。在售新盘中，御东方因品质佳，获得市场认可，创下板块最低中签率。
除3个在售、待售项目，长睦板块留有2宗涉宅储备用地。
2宗储备地块西邻明熙府，地段优势在于远离半山垃圾场的空气污染影响，劣势在于远离板块核心配套（地铁3号线天丰路站及周边商业配套）。
目前长睦板块内待售的润如园，与御东方相邻。
| PART 8 |
华丰
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
华丰板块当前两大新盘在售，分别是滨江春语蓝庭、蓝绿双城春和云境，两个项目具备品牌、产品力优势。
板块内另留有10宗涉宅储备用地。除了春和云境南侧地块、华丰路地铁站周边地块，其他储备地块的地段位置欠佳。
春和云境之后，占据华丰板块相对优质区位的剩余机会并不多。
| PART 9 |
桃源
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
桃源板块2盘在售，4个项目待售。
不仅新房选择多，板块涉宅地块储备量也较大，而且多个地块具备近地铁的地段优势。
北秀街以北片区留有4宗涉宅储备用地，都具备近地铁的区位。
北秀街以南片区留有9宗涉宅储备用地。北秀观云西侧地块、桃源街地铁站南侧地块，长浜廊路地铁站西邻地块具备近地铁优势。
因此，入住桃源板块，挑个近地铁盘，选择较宽裕。再多留心，在近地铁盘中挑个兼具品质优势的楼盘，大概率能占据板块价值高点。
| PART 10 |
崇贤
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
崇贤有6个项目在售、待售。上海恒文项目捂盘中，其他5盘将陆续首开入市。从过往中签情况看，星合映较受市场欢迎。
此外，崇贤留有约12宗涉宅地块储备。
崇贤的中心在上亿广场周边，崇贤东又可能受到垃圾场带来的空气污染，依此来看，12宗地块的地段位置多数不是最理想。
那么当前崇贤在售及待售的星合映、杭语清澄、宸瀚里，是占据崇贤相对较佳地段的最后机会。
| PART 11 |
运河新城
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
运河新城内当前仅上河公元单盘在售。因品质、潜在学区利好被市场追捧。预计12月底，上河公元旁边的天第府拟首开入市，到时运河新城的购买选择会变宽裕。
运河新城正处于起步开发阶段，板块内备有多宗涉宅用地。板块地段价值高点在地铁站点周边、运河湾内、运河沿线。
占据上述区位利好的涉宅用地具备地段优势。这类地块储备量不小，购房者有较多的选择机会。
| PART 12 |
北部新城、仁和
北部新城 →
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
北部新城两大在售项目运河云庄12月初加推新房源，万科前宸大致元旦前后加推新房源；纯新盘映月璟园也计划在元旦前后首开，一次性推出8幢高层，860套房源。
目前北部新城仅上述三个项目可选，其中运河云庄加推房源为排屋，因此若在板块内购买高层房源，可选楼盘只有万科前宸和映月璟园。
北部新城地域范围大，近年刚进入开发初期，虽然当前可选新盘少，但宅地储备量规模较大。
板块的地段价值高点应该在地铁站点、万象城、运河沿线附近，那么今天北部新城在售及待售项目都占据了板块的地段优势。
涉宅储备用地中，部分地块近邻地铁勾阳路站、地铁储运路站、地铁吴兴站，以及地铁杭行路站、万象城；意即，今天板块内在售及待售项目之后，购房者仍有机会占据板块核心地段。
但这些机会还会不会伴随性价比优势，要看届时限价政策的执行情况。
而当下在售及待售项目，兼得核心地段利好和性价比优势，因此置业该板块，越早买入越有利。
仁和 →
仁和的选择不多，目前仅两盘在售。不过两盘都近邻地铁站点，具备地铁出行优势，可直达主城，预算200万左右的城北客户可以关注。
| PART 13 |
三墩北
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
三墩北是楼市的网红板块，目前三盘待售，可以预见市场热度高亢，中签率必然走低，买入三墩北的机会微小。
不过，三墩北留有7宗涉宅储备用地，储备地块规模不小。
以杭长高速为界，杭长高速西北侧片区留有3宗涉宅储备用地，其中天澜里北邻、西湖国际城南邻的两宗地块地段位置较好。
杭长高速东北片区留有4宗涉宅储备用地。其中近邻绕城高速的两宗地块，距离地铁站点（地铁2号线白洋站）更近，但是离绕城也较近；另两宗用地近杭宣铁路。
不过，古墩彩虹轩的地段价值依然超过4宗储备用地。对想置业在杭长高速东北片区的购房者来说，彩虹轩成为地段价值的最优选择。
三墩北市场热度高，涉宅地块储备量不多，要好好把握现有楼盘的购置机会。
| PART 14 |
良渚、瓶窑、径山
良渚 →
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
良渚组团三个项目在售，均为排屋、合院。
良渚文化村香格里拉·蓝月春晓、大溪谷有小高层、多层房源供应，中签率低，在良渚想要买套新房，选择少。
不过，良渚组团留有10宗涉宅用地库存。
以东西大道为界，东西大道东侧，以地铁杜甫村站和永旺梦乐城为核心的商住片区开发已近尾声，住宅土地储备稀缺；
东西大道西侧，以良渚站和周边商业地块为核心的商住片区还有多宗储备宅地，如果未来良渚站周边商业品质不及永旺梦乐城和万科未来之光，该片区地段价值大概率弱于杜甫站片区。
后期买入，地段价值上会有点吃亏。
但和光尘樾、桂语里西邻地块除外，因为和光尘樾有价格倒挂利好，桂语里西邻地块近邻永旺梦乐城，打破了地段限制。
瓶窑、径山 →
瓶窑地理上近邻未来科技城、杭州云城、良渚，可承接三个板块的外溢利好，因此瓶窑具备一定成长性。
瓶窑有三个新盘供应。在良渚、闲林房价普遍超离“200万”之后，瓶窑有可能成为城西200万价格段房源的供应阵地。预算不多、工作在城西的购房者可积极关注瓶窑三新盘的开盘动向。
良语久园预期将于近期率先面市，可重点关注。
径山两个楼盘适合作为第1.5居所或第2居所，喜欢山水资源的购房者可关注。
| PART 15 |
未来科技城
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
未来科技城楼盘，逢开必热。目前仅天空之城、富力中心在售，另有沐宸院等4个纯新盘待售。
天空之城预计12月加推三期房源，沐宸院预计12月首开，富力中心预计今年年底明年初开盘。这三盘将构成板块的短期供应。
在庞大的需求面前，板块的新盘供应量杯水车薪。不过，板块内的涉宅储备用地量不算少。
目前，文二西路以北片区基本开发完成，仅剩余5宗涉宅储备用地，当中沐宸院东邻地块近地铁，具备地铁出行优势。
板块开发重心向文二西路以南转移。这一带布局了多宗滨水宅地、地铁绿汀路站TOD等。
| PART 16 |
南湖新城
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
南湖新城的板块红盘杭语蓝庭、凤玺云著已经售完，当前只剩南湖明月合院在售，高层房源断供。
南湖新城目前共有10宗涉宅用地储备。今天市场热度较高的菜鸟总部片区，除凤玺云著和杭语蓝庭外，还有3宗涉宅用地。
想与菜鸟总部毗邻而居，还有机会。这几宗地块的地段各有优势，其中梅家桥苑东侧地块和地铁站点直线距离最近。
南湖边、地铁老余杭站周边也留有6宗储备地块，还有机会入住湖景盘或近地铁盘。
| PART 17 |
闲林
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
闲林目前3盘在售，为叠排、合院项目，板块高层房源目前暂时断供；待售楼盘4个，包含高层房源，因此高层房源后续会有供应补充。
4个待售楼盘可能包含较大的倒挂红利，建议积极关注。
除上述7个项目，闲林还有14宗涉宅土地储备可供出让，但地段条件一般，靠近翡翠城、西溪华东园的涉宅地块位置相对好。
闲林库存量大，地铁路网不密，商业综合体分散布局，房龄年限较大的小区多，今后板块内楼盘间可能会形成较大的价值分化，当中近地铁、近商业综合体，产品规划相对好的楼盘会占据板块价值高点。尽量购入此类楼盘。
| PART 18 |
之江
之江度假区、转塘 →
▲蓝色√为涉宅储备用地（底图来源：规划局网站、潇洒评楼公众号）
之江度假区单元2盘在售，即祥生云境、珊瑚世纪。两盘高层房源接近清盘。
板块内另留有8宗涉宅储备用地。其中3宗位于地铁枫桦西路站周边，具备地铁出行优势，近享学区、之江文化中心优质配套。另外5宗地块的地段条件略不及这3宗。
转塘板块当前无新房在售，后期会有梦圆逸庐、地铁项目入市，填补板块的新房供应空白。
板块内留有9宗涉宅储备用地，位于之江一号南侧的3宗地块地段位置较好，近邻美院、绕城高架、之江路和远期规划地铁站点，有人气，有生活配套，交通出行较便利；
另外6宗地块位于地铁杭富线上，有地铁出行优势，但地理位置略偏。
总体来看，9宗储备地块的地段优势不及当前板块内待售的地铁转塘项目、梦圆逸庐。
地铁转塘项目、梦圆逸庐会是板块内地段优势最好的楼盘，意向置业转塘的购房者不要错过。
龙坞茶镇 →
龙坞茶镇，自然环境优渥，后期可能加持地铁出行利好，三个新房均为低密项目，居住环境一流。绿城茗春苑将是首个面市项目，可重点关注。
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
2本文仅代表作者个人观点。
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2020杭州地铁楼盘图（12月版）
活动截止时间：2020年12月4日9:00
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