南部卧城青漫里、智慧网谷晶悦府、文教书香印翠选房指南 | 房叔选房No.234

共16盘预售公示、登记，列表见文末↓

青漫里、书香印翠首开，晶悦府加推，明天均为登记最后一天。

青漫里属目前南部新城中限价较低的楼盘，未来近邻在建萧山银泰、在建萧山中学附属初中、中国传媒大学附属小学，低预算刚需可关注。

智慧网谷旁的晶悦府，首开时中签率仅8.87%，近邻在建文澜实验中学（慧澜校区），此次加推305套，在新房难摇的现状下中签率能否依然走低，值得期待。

书香印翠是城西文教区唯一在售楼盘，有约102㎡小户型设计，总价门槛有所降低；且与地铁站距离较近，周边生活氛围成熟，改善客群不妨一试。

青漫里

| PART 1 |

摇号信息

摇号房源：1号楼（1-26F）

均价：精装均价约25600元/㎡，装修标准为3000元/㎡

主力户型：94㎡51套、102㎡51套

无房户倾斜：50%比例，约51户

人才倾斜：15%比例，约15户

验资门槛：冻资首套60万，二套120万，一次性200万

登记时间：2021.3.15-3.17

| PART 2 | 

配套介绍 

楼盘规划了6幢26-27F高层，另外还有2号楼为16F公租房。

售楼处设在通惠南路上，后续会作为底商的一部分；东侧、南侧均规划了底商。

楼盘西侧4号楼西北侧设有车行出入口；楼盘南侧2号楼东南侧设有车行出入口兼人行出入口；楼盘西侧3、4号楼之间设有人行出入口。

楼盘目前最近地铁站为曹家桥站，步行距离约2.4km，需要借助短距交通工具前往。

楼盘东侧靠近铁路，之间会有一定绿化隔开。

南侧为大通路，一路之隔目前是驾校，后续是商业、商务、交通场站用地。

西侧为通惠南路，板块内主干道，一路之隔是通惠南路初中。

北侧为河道，一河之隔是规划住宅用地。

（左右滑动查看更多图片）

| PART 3 | 

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

1号楼 →

一楼带部分架空；

东侧靠近铁路；

南侧设有消防登高场地、尾气井、垃圾桶；

西南侧设有机动车地下车库出入口、风井；

西北侧设有风井、非机动车地下车库出入口

| 户型分析 | 

高层约94㎡三房两卫户型 →

位置：1号楼中间套

套数：51套

价格：194.8-249.5万元

优点：

三开间朝南；U型厨房；

缺点：

北向书房尺寸一般。

高层约102㎡三房两卫户型 →

位置：1号楼东西边套

套数：51套

价格：210.65-282.38万元

优点：

两房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；

缺点：

无明显缺点。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 约94㎡、102㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：均处在1号楼，约94㎡处在中间套，约102㎡处在东西边套；

2. 采光因素：南侧采光影响较小；

3. 噪声因素：东侧铁路噪声影响较大；南侧大通路有一定噪声影响；

4. 户型因素：边套通透性优于中间套；

5. 价格因素：总价最高在21-25F，往下至8F以约1万元的价格递减，从8F往下至5F以约2万元的价格递减；特殊数字14F与13F价格一致。

基于南侧采光影响较小，东侧有噪声影响，建议优选低噪声的中低楼层；

中间套建议从西往东；西边套高于东边套约12-13万元，对噪声敏感，仍建议优选西边套；

顶楼总价高于4F，做末选。 

晶悦府

| PART 1 |

摇号信息 

摇号房源：7、9、10号楼（1-17F）、11号楼（1-18F）

均价：精装均价约36000元/㎡，装修标准4000元/㎡

主力户型：100㎡97套、105㎡81套、115㎡127套

无房户倾斜：15%比例，20户

人才倾斜：15%比例，20户

验资门槛：冻结资金首套110万，其他220万

登记时间：2021.3.13-3.15

| PART 2 |

 配套介绍

楼盘规划了10幢17-18F高层，此外西南侧2号楼为公租房。

售楼部设在西侧2、6号楼之间，后续会作为底商的一部分。

小区出入口设在南侧1、2号楼之间，另外在西侧6、9号楼之间设有应急消防出入口。

楼盘距离上塘高架、留石高架距离均较近，驾车出行比较方便。

楼盘东侧目前有四幢房子，据置业顾问解释，后期将拆除，将建成人才公寓和社会福利用地；再往东是在建的文澜实验中学（慧澜校区）。

南侧为长滨街，一路之隔是春秋华庭。

西侧为储鑫路，一路之隔是在建智慧网谷。

北侧为北站路，目前是各种公司场地。

（左右滑动查看更多图片）

| PART 3 | 

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

7号楼 →

东侧设有非机动车停车位；

北侧设有消防登高场地、采光天井；

南侧风井、构筑物、室外活动场地、消防登高场地。 

9号楼 →

东侧设有非机动车地下车库出入口；

南侧设有消防登高场地、风井、开闭所；

西侧设有垃圾投放点、机动车停车位；

北侧设有风井、采光天井、消防登高场地、室外活动场地、风井。

10号楼 →

东侧设有非机动车停车位、风井、体育健身用房、电力分支路、采光天井；

东北侧设有垃圾房、特殊垃圾堆放点、化粪池；

北侧设有消防登高场地、机动车停车位、采光天井；

西侧设有机动车地下车库出入口、风井；

南侧设有风井、消防登高场地。

11号楼 →

东侧设有机动车地下车库出入口、风井、消防控制室、采光天井；

南侧设有风井、室外活动场地、消防登高场地、物业管理用地；

西侧设有化粪池、垃圾投放点、风井、雨水收集池、采光天井；

北侧设有消防水箱、电力分支箱、消防登高场地、机动车停车位。

| 户型分析 | 

高层约100㎡三房两卫户型 →

位置：7、10、11号楼中间套

套数：97套

价格：290.12-383.72万元

优点：

三开间两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；

缺点：

南北通透性略弱。

高层约105㎡三房两卫户型 →

位置：9号楼中间套

套数：127套

价格：317.47-405.59万元

优点：

四开间三房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；

缺点：

南北通透性略弱。

高层约105㎡三房两卫户型 →

位置：10、11号楼夹边套

套数：64套

价格：285.17-393.58万元

优点：

带独立玄关；南向带大面宽阳台；

缺点：

两房朝北。

高层约115㎡四房两卫户型 →

位置：7、9、10、11号楼东西边套

套数：64套

价格：322.8-446.88万元

优点：

两房朝南；U型厨房；四房功能性较好；

缺点：

北向书房尺寸一般。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 约100㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：处在7、10、11号楼中间套；

2. 采光因素：低楼层南侧稍有一定采光影响；

3. 噪声因素：10、11号楼北侧有一定道路噪声影响；11号楼西侧有一定道路噪声影响；

4. 户型因素：中间套户型一致；

5. 价格因素：总价最高在次顶楼；往下至8F以1-2万元的价格递减，从8F至5F以约3万元的价格递减；特殊数字13、14F与15F之间价差约7-8万元。

在楼幢选择上，7号楼噪声影响较小，建议做优选，其次选择10号楼，再次选择11号楼；

鉴于中高楼层价差较小，且高楼层采光、视野较好，建议从次顶楼往下选；

顶楼总价稍高于4F，建议做3F后的备选。

| 约105㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：处在9号楼中间套，及10、11号楼夹边套；

2. 采光因素：低楼层南侧稍有一定采光影响；

3. 噪声因素：10、11号楼北侧有一定道路噪声影响；9、11号楼西侧有一定道路噪声影响；

4. 户型因素：夹边套通透性较好；中间套南向开间超大；

5. 价格因素：总价最高在次顶楼，往下至8F以1-2万元的价格递减，从8F至5F以约3-4万元的价格递减；特殊数字13、14F与15F之间价差约7-8万元。

在楼幢选择上，单从楼幢位置考虑，建议优先选择10号楼，北侧为小路；其次选择9号楼，再次选择11号楼；

鉴于中高楼层价差较小，且高楼层采光、视野较好，建议从次顶楼往下选；

顶楼总价稍高于4F，建议做3F后的备选。 

| 约115㎡户型选房建议 | →

1.所处位置：处在7、9、10、11号楼东西边套；

2. 采光因素：低楼层南侧稍有一定采光影响；

3. 噪声因素：10、11号楼北侧有一定道路噪声影响；9、11号楼西侧有一定道路噪声影响；

4. 户型因素：东西边套户型一致；

5. 价格因素：总价最高在次顶楼，往下以1-3万元的价格递减；特殊数字13、14F与15F之间价差约8-10万元。

在楼幢选择上，建议优先选择7号楼，噪声影响较小；其次选择10号楼，再次选择9号楼，最次选择11号楼；

鉴于价差较小，且高楼层采光、视野较好，建议从次顶楼往下选；

顶楼总价稍高于4F，建议做3F后的备选；

在东西边套选择上，7号楼建议优选西边套；9号楼东边套高于西边套约10-11万元，若预算足够优选东边套；10号楼建议优选西边套；11号楼东边套高于西边套15-16万元，若预算足够优选东边套。

书香印翠

| PART 1 |

摇号信息 

摇号房源：1号楼（2-25F）、8号楼（2-24F）

均价：精装限价58000元/㎡，装修标准5000元/㎡

主力户型：102㎡47套、138㎡47套、164㎡45套

无房户倾斜：20%，约28套

人才倾斜：15%，约20套

验资门槛：冻结资金首套180万，二套360万，一次性600万

登记时间：2021.3.15-3.17

| PART 2 |

 配套介绍

楼盘规划了6幢高层，其中4号楼为公租房。

小区设有2个机动车出入口位于楼盘西侧8号楼西侧和楼盘东侧3号楼北侧，1个人行出入口位于楼盘南侧1号楼南侧。

楼盘距离2、10号线换乘站学院路步行约600m，且周边学校环伺，如九莲小学、行知小学等。

楼盘东侧为在建安置房，及规划了18班幼儿园。

南侧为华星路，九莲社区和九莲小学。

西侧有两所学校，钱塘外语学校和住建干部学校。

北侧规划变电站用地及农贸市场地块。

（左右滑动查看更多图片）

| PART 3 |

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

楼盘西南侧约100m设有临时垃圾分类站，东南侧约100m设有公厕。

1号楼 →

一楼架空层，设有物业服务用房、居委会及养老用房；

南侧设有人行出入口；

北侧设有垃圾中转站、垃圾收集点、化粪池；

东侧设有市政公共自行车；

8号楼 →

西侧设有机动车出入口；

西北侧设有地下车库出入口、雨水回收池、地面非机动车停车位；

| 户型分析 | 

高层约102㎡三房两卫户型 →

位置：1号楼中间套

套数：47套

价格：553.39-625.69万元

优点：

三开间两房朝南；U型厨房；带大面宽阳台；

缺点：

南北通透性略弱。

高层约138㎡四房两卫户型 →

位置：1号楼东西边套

套数：47套

价格：735.8-837.14万元

优点：

三开间三房朝南；U型厨房；双阳台；全明户型；

缺点：

阳台较小。

高层约164四房三卫户型 →

位置：8号楼东西边套

套数：45套

价格：873-990.93万元

优点：

三开间三房朝南；U型厨房；双阳台；小储藏室设计

缺点：

主卫为暗卫。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 高层约102㎡、138㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：均处在1号楼，约102㎡为中间套，约138㎡为东西边套；

2. 采光因素：南侧采光影响较小；

3. 噪声因素：南侧学校在一定时间内噪声影响较大；

4. 户型因素：约102㎡为三房，约138㎡为四房；

5. 价格因素：总价最高在23F，往下至19F约以2-4万元的价格递减，从9F往下以约5-7万元价格递减；17、19F价格一致，13、14F价格一致，12、15F价格一致；特殊数字18F价格相当于15F，不介意可考虑。

鉴于中高楼层价差较小，且高楼层采光、视野更佳，建议优选中高楼层，可从次顶楼往下选，从西往东选择；

顶楼价格相当于9F，建议做3F后的备选。

| 高层约164㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：处在8号楼东西边套；

2. 采光因素：南侧采光影响较小；

3. 噪声因素：南侧学校在一定时间内噪声影响较大；

4. 户型因素：东西边套户型一致；

5. 价格因素：总价最高在22F，往下以约3万元的价格递减，东边套从10F往下以约8-9万元递减，西边套9、10F之间价差8万元，8、9F之间价差23万元，7、8F之间价差8万元，5、6F之间价差13万元。

鉴于中高楼层价差较小，且高楼层采光、视野更佳，建议优选中高楼层，可从次顶楼往下选，从西往东选择；

西边套低楼层价差较大，不介意西侧机动车出入口，可优选5-10F；

顶楼价格相当于9F，建议做3F后的备选。

---

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 | 

 -END-

文/阿寻  编辑/阿寻

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

2021杭州地铁楼盘图（3月版）

赢取条件：留言，且被移入精选、点赞数超过5，请加房叔个人微信hangzhoufangshu8获取。

活动截止时间：2021年3月17日9:00

---

房叔跑盘：△星翠澜庭△晓月澄庐△源著天樾府△理想臻品△宸瀚里△森临澜府△沐宸院△春月杭宁府△江河鸣翠△上河公元△海逸翠廷房叔说：△限价缝隙△丰收湖△不限售优质选择△法拍房新政△深圳二手指导价，对杭州的意义△亚运村四盘△杭州“金三”△“新名校”△二手房是风口还是窗口房叔瞰杭：△老余杭△之江△崇贤△北部新城△临平山北△良渚△闲林△三墩北△未来科技城房叔选房：△第三城、大运桥西府、悦东方△江山云樾、印江滨&珊瑚世纪△欣品华庭&樾滨府△源著天樾

---

PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条

点个在看，让房叔更好看。