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丰收湖能买吗？城东为什么不涨? | 房叔说No.185
共12盘预售公示、登记，列表见文末↓
按道理这样一个距离钱新二期不到5km，钱江新城9km左右，拥有地铁轨交优势的板块应该是又一个热点板块，但市场似乎并不买账。 流摇、续销，中介分销，成了丰收湖板块新房的常态，只有个别楼盘因为得房率高及地缘优势卖的还算可以。 那么造成丰收湖卖不好的原因是什么？是板块自身的原因，还是因为孱弱的大城东带不动？ 在今天这个摇号难度相比去年剧增的时间点，丰收湖这个车值不值得上？
丰收湖会不会重复祥符、萧山科技城等次级板块的低开高走?
| PART 2 | 首先我们看看丰收湖板块的具体区位。
丰收湖与此前定义上的钱塘智慧城共同位于杭甬高速、德胜高架、东湖高架以及杭州绕城围合的区域内。
钱塘智慧城位于围合区域的西南端，而丰收湖位于围合区域内的东北向组团。 钱塘智慧城为江干区独立规划开发的产业及居住混合区，丰收湖组团相对复杂一些，江干区与余杭区各占一半的土地比例。 无缝对接的区位，以及路网条件加持下，丰收湖更像是江干与余杭两区在同一个区域内联合开发的钱塘智慧城升级板块。 再看看丰收湖区块的总体规划，丰收湖组团围绕丰收湖规划设置了大量的商业以及产业用地。
可以非常清晰的看出，丰收湖核心区不同于居住板块，大量的配置商务、商业以及产业用地，这说明了丰收湖的开发是以产业为核心。 由核心再往外围才配置了部分的住宅用地以及商住的混合型用地，整体看，丰收湖的居住用地比例相对大部分板块而言都是偏少的。 这就说明了，丰收湖组团的开发并不以其他的新城开发模式为参考，而是杭州目前比较少见的产城融合，产业、居住、生活混合。 再结合同区域内的钱塘智慧城的产业定位，丰收湖的定位基本轮廓基本就出现了，就是钱塘智慧城的升级迭代版。 这是非常难得的，城东缺什么？大家都比较清楚，缺的就是产业，大城东范围产业向来都是弱于城南城西。 以居住为主导的大城东区域没有产业支撑下只能成为钱新、武林等核心城区的居住配套区，这可能也是城东房价“不动”的重要原因之一。 而这次丰收湖的定位恰好是城东在做产业的一次尝试。
先不管丰收湖的产业尝试未来能够走得多远，高度能到达什么程度，但不可否认的是丰收湖必定会是城东的重要产业集聚区。 无论是城东新城，还是艮北新城，居住比例都远大于商务商业，更不用说笕桥、九堡，它们几乎就是纯粹的居住区。 丰收湖的商产用地加上钱塘智慧城此前就有的一些产业园区，整个九乔区域已经稳稳成为城东最大的商产基地。 在此基础上，对于丰收湖我们起码可以高看一眼。丰收湖的优势还不仅于此。 纯白待嫁的大体量土地规模，9号线以及未来大概率落地的32号线，以及即将出让的大体量商住综合体用地都是丰收湖不可忽视的重要优势。
| PART 3 |
我们再抛开丰收湖的产业展望，按照丰收湖所在的区位以及轨交、配套优势，我们按照居住配套区给丰收湖组团定个价值预估。 9km钱江新城、5km不到钱江新城二期，9号线直达钱新二期。
可能的32号线更是联通杭州核心城区的快线，加上杭海路、德胜快速路等多条快速通道，丰收湖的交通优势在城东并不算差。 在地铁轨交的优势上还要明显强于九堡、艮北、丁桥等城东板块，交通优势可见。
如果再加上丰收湖本就具有优势的环境配套，以及丰收湖即将出让的不少于11万方商业配比的商住综合用地，仅作为钱新或杭州核心城区的居住配套，丰收湖绝对算不上差。 居住配套区的上限主要由与核心辐射性城区的联系强度，以及板块本身的生活配套决定的。 在这两点上，丰收湖可以展望的未来在一定程度上是要强于丁桥、九堡等同纬度居住板块的。 在更好的生活配套以及不差的交通条件下、丰收湖的板块价值大概率是能够追上丁桥、九堡等同纬度的居住板块的。
如果真的能落地相对高能级的商业综合体，补完城东的大型商业配套缺失，丰收湖持平甚至微超九堡以及丁桥也不是不可能。
但丰收湖也并非是完美的，两区交汇的区位，余杭区一侧的丰收湖组团在教育配套上必定会弱于江干区。 同时板块南侧四季青大型商场聚集区杂乱的人员组成以及环境，对于丰收湖板块或多或少会有一定的影响。
以及丰收湖板块周边大量的拆迁安置房，居住人群的纯粹性是要打一定的折扣的，正因为人员组成的多样化，以及高知居民的缺少，优质学区的孕育难度不小。 推动板块价值最大动力之一的学区，自然期望值不会过高。加之余杭区一侧目前天然的学区弱势，丰收湖的板块上限必然会受制约。 江干区一侧的丰收湖组团同样如此，虽有主城区学区的天然优势，但体量不小的安置房影响下，成为优质学区的难度同样很大。 基本可以断定，影响丰收湖板块未来的上限最大的不利因素就是学区。 不止学区，笕桥机场战斗机起降噪声影响异常明显，几乎无法进行规避，整个板块至少在短期内是无法解决此问题的。 但好在机场的起降频率不算太大，至于能否接受因人而异，在购房之前最好现场体验，自行判断权衡。
| PART 4 |
学区、城市界面、产业、交通、配套、板块区位，很少有板块能够完美的兼顾这些各方面的核心价值点。
假如有一个板块能够兼顾，那价格自然不是普通人可以接受得了的。 丰收湖亦是如此，让它完美的集合所有美好的购房价值点自然是做不到的。 但拥有未来可期的优质城市界面，以及大概率成为区域商业中心的商业和综合体配置，以及优秀的交通条件，丰收湖是可以匹配上目前的新房售价的。 再加上未来大概率成为城东产业高地的产业规划与设计，丰收湖既可以看到现在也可以期望未来。 丰收湖的问题其实不在于丰收湖，而在于城东。 对于城东，城东人民自然是深有体会，交通条件不差，城市界面同样不差，区位那更不用说，紧邻城市中心钱江新城。 但奈何就是房价不怎么动，也有朋友曾经问过我，城东会补涨吗？城东不涨已经成为了杭州楼市的一个谜，但这个谜真的很难解吗？
在我看来，其实城东问题是在眼前的，是摆在台面上的。 我以上海楼市为样本，给大家简单讲讲我理解的城东不涨之谜的原因。
| PART 5 |
上海浦西的城市界面、城市深度厚度都是长期强于浦东的，虽然浦东发展非常耀眼，但浦西依旧是更强的。
建成面积，城市配套以及产业浦西都是明显要强于浦东的。 但最近几年比较有意思的是，上海楼市涨价最凶的反而是相对较弱的浦东。同纬度的板块浦东的房价普遍是要高于浦西的，与城市的结构和能级分布并不匹配。 而其中最重要的原因就在于浦东高能级板块的新房供应远小于浦西，二手存量房浦东的供应量也是不如浦西的，同时能够与浦东的需求形成互补的板块较少。 浦西就完全不一样了，浦西不仅二手存量房多，新房的供应同样远大于浦东。
同时浦西由于更好的交通条件，以及更深厚的城市纵深，浦西的购房选择不仅大于浦东，浦西各个板块之间也可以形成比较好的互补。 所以归根到底，决定房价还是在于供需是否平衡，城市如此，板块同样如此，甚至学区房也如此。 我们再看回杭州，大城东的供给量不仅够多，价格还够高。
同时江南的供应也可以和城东形成互补，加上城东产业本就较弱，决定居住板块价值的学区以及生活配套也不够强。
城东涨不起来的核心原因还是在于中短期供应过大，同时互补性板块过多，更没有“非它不买”的稀缺性。
相近的预算，购房者自然更加倾向于购买板块发展预期更强的江南一带，如奥体、市北等。 再看看城西就更加简单明了。
大城西范围内未科、三墩北、勾庄全面红盘化，新房供应远远不足以满足大城西范围内的“有房家庭”的住房需求。 同时城西南侧的群山导致能够和城西形成互补的只有城北及申花一带，而恰好这两个区域同样供应不足，且价格高企。 所以城西的根本问题是供应的不足。
| PART 6 |
丰收湖卖的不好，和城东供给过大关系密切，长期不涨又导致购房者集体对于城东的质疑。 其实城东没问题，丰收湖也没问题，当城东的供应归于正常化，不再大量供地，那么城东也就自然跟涨起来，或者小补涨。 城东人民不用操之过急，房价不由你们决定，房价稳定在某种意义上难道不也是一件好事？
城东拥有的稳定购房、置换条件是城西人民可遇而不可求的。 至于丰收湖，长期来看丰收湖有望成为城东配套前三，城市界面前列，产业高地，3万的价格买了不会吃亏。
丰收湖吃亏就吃亏在，在板块开发的初期就直接透支了成长的价值，缺乏房价由低到高，由冷到热的逐步成长过程。
同时丰收湖的板块上限不会太高，学区会是压在丰收湖头上的大山，难以移除。
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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活动截止时间：2021年3月12日9:00
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