三中四小学区初定，有学区的未来科技城上限在哪里？| 房叔说No.174
| PART 1 |
△竞舟二小实景图
杭州城市战略依托、众量产业落地、大量人口落入，未来科技城的当下与未来都值得期待；
唯一遗憾的是，囿于余杭与主城之间的学区阻隔，且未来科技城并未投入优质公办学区，想在未来科技城解决学区问题并不是一件易事。
也正因为学区的稀缺，想要享受优质的学区资源，未来科技城的家长们只能往最近的蒋村涌入，有着强有力号召力的公办学校，如行知二小、竞舟二小。
因此，在学区加持之下的蒋村二手居高不下，如河滨之城，单价基本破七冲八，甚至上十万的挂牌也有好几套。
且在未来科技城学区资源匮乏现状短期无法改变的情况下，蒋村房东甚至惜售房源，供需失衡现象加大，蒋村的二手价格不减反增。
在这样的情形之下，未来科技城家长们对于区域内的优质公办学校期待已久。
在2020年9月，杭州学军中学校长发表致辞，其中提到：学军即将托管未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园。
于是三中、四小南侧的青枫墅园，一套约89.95㎡的房源，挂牌价格连夜从350万跳涨到450万。
而近日，在学区划分座谈会上，三中、四小初步学区划分有了初步的意向方案。
四小学区范围：仓南社区（文二西路以南、林场港以西）、宋家山社区。
三中学区范围：运溪路（东西大道）以东 、文二西路以南、梧桐港创景路以西、天目山路以北。
在这个范围内，哪些房源将最先享受到优质公办学区资源？
可以预见，未来科技城范围内，能够有条件“挤入”蒋村的毕竟是极少数，大多还是会选择本地入学，生源依然可期。
在优质师资和生源双重可期的情况下，学区成长性有望。
在学区成长性有望的情况下，假如有一天未来科技城能够与主城共享教育资源，不再需要削尖脑袋去挤入蒋村，那么，未来科技城的上限又会是怎样？
| PART 2 |
△四小效果图
四小设在文良路以东，万金路以南，规划道路以北，总建筑面积约50295㎡，规划36个班，计划招生共1620名学生。
目前学校基本成型，预计2021年9月可以正式开学。
四小的学区范围仅限仓南社区（文二西路以南、林场港以西）、宋家山社区，也就意味着对口四小的二手小区包含了青枫墅园、新湖果岭、新湖菲林、保亿丽景山、瑞城温莎郡及几个纯排屋小区和几个安置房。
（图源一言楼市）
青枫墅园体量约50万方，包含排屋、多层、空中别墅、高层四种建筑业态，高层户型约86-136㎡，建成时间基本在2014-2015年；
新湖果岭和新湖菲林均由新湖开发，前者建成时间约2015年，包括排屋、高层，高层户型约88-138㎡；后者建成时间约2016-2018年，包括高层、小高层、排屋，主力户型约90-120㎡；
保亿丽景山体量约25万方，包括排屋、高层，高层户型约90-130㎡，建成时间约2014年；
瑞城温莎郡同样包括高层、排屋，建成时间约2014年，高层主力户型约86-128㎡。
除了以上二手以外，在目前四小学区范围内，还有三宗新地块，其中众安拿下了135号地块。
135号地块规划了15幢住宅，因有1.6容积率的规划条件，项目大概率可以确定是8F的洋房；规划可售房源数约541户，140㎡以下户型约415套；140㎡以上户型约126套。
且在土地出让时，135号地块限定了精装价格37710元/㎡，从容积率反推限价基准，135号地块的性价比极高。
虽然新房不承诺学区，从135号地块紧贴四小、三中的位置判断，大概率已是四小学区房。
| PART 3 |
△三中效果图
三中设在水乡北路以北，文良路以西，万金路以南，建设用地约98.6亩，规划54个班，计划招生约2700名学生。
目前学校基本成型，预计2021年9月可以正式开学。
三中学区范围较大，除了四小范围内房源外，还包括了复地上城、众安学君里、金成白云深处别墅区、融创金成西溪海等。
（图源余杭楼市）
未交付的湖境云庐、镜溪绿汀不能承诺最终学区，从目前三中学区划分看，大概率也会是三中学区房。
湖境云庐和镜溪绿汀均是叠墅，预计在2021年交付，前者均价44400元/㎡，户型约186-261㎡；后者均价46500元/㎡，户型约180-200㎡。
而在三中学区初步划分后，社区关于三中学区范围方案意见征求的公告流传，三中学区范围又扩大：运溪路以东，文一西路以南，闲林港-创景路以西，天目山西路以北。
如此，交付不久的印未来、未来悦、樾府，连同还未开售的沐宸院、汀云上府均属三中学区范围。
印未来主力户型为95-140㎡，目前二手均价约6万元/㎡；未来悦主力户型为85-126㎡，目前二手均价约6万元/㎡；樾府主力户型为89-128㎡，目前二手均价约5.85万元/㎡。
沐宸院规划了28幢高层，可售房源共1775户，户型约98-139㎡，精装限价34500元/㎡；
汀云上府规划了9幢高层，户型约99-131㎡，精装限价36100元/㎡。
| PART 4 |
三中、四小学区初步划分意向曝光后，引起了市场的广泛关注：被划入学区范围的自然高兴不已，而未被划入学区范围的则还在为孩子们争取。
确切的学区划分结果要等到今年的5月份左右才会最终公布。目前未在学区范围内的小区仍还有机会被划入。
不过值得注意的是，四小规划的36个班，平均到每个年级仅有6个班，每个班45名，一个年级仅有270名学生。
而仅算上目前在四小学区范围内的青枫墅园、新湖果岭、新湖菲林、保亿丽景山、瑞城温莎郡，户数已达七千五百多户；
再加上其他零星楼盘，体量预计会近一万多户，这对一个年级270名招生名额的四小而言，极有爆表的可能。
此外，附近的六小已被规划，有48个班规模，为其周边楼盘解决学区问题提供了可能。
而暂定学区范围较大的三中，原有生源比较混杂，但在未来科技城优质公办学区资源匮乏的情况之下，学军托管下的四小、三中有着极大的诱惑力，不能排除学校周边原有的生源会被更替。
随着近年来名校分校、名校托管的情况在杭州日渐流行，未来科技城优质公办学校资源匮乏的现状有望扭转；
且在人才辈出的未来科技城，生源质量均属较好之列，未来搭配着名校加持和优质生源的未来科技城在学区上能有出色表现，并非是一件不可能的事。
还是这句话，如果有一天，未来科技城的家长们不再羡慕蒋村，那么，未来科技城的宜居和乐业，将达到一个崭新的高度。
-END-
文/阿寻 编辑/阿寻
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