破解城西改善“难局”，可摇新房和二手标杆楼盘的选择 | 房叔说No.141

今日共25盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 | 

房叔后台咨询中，最焦虑的群体非这两类人群莫属：

一类是预算有限不知道摇哪里的刚需人群，一类是手握重金不知道还能买哪里改善人群。

而其中焦虑指数最高的，就是城西改善群体。

在“西贵”的杭州，城西改善群体正面临无房可买的境地。

未来科技城可选的只有晓月澄庐，还有众安已出规划的新项目还规划了不少140㎡以上的大户型。

这些选择的前提还是一定要摇到才行，“宇宙中心”的新房有多难摇，想必不用多说了吧？

蒋村板块现房项目中国府，最快的开盘节点也要等到明年年中左右。

如果想去申花，除了在售的天荟可以选择之外，最快入市的纯新盘要等滨融府了。

如果距离再远一点，大关杭源里还有两幢房子，不过也很难摇；南湖明月和溪园还有中式合院可以选择。

为此，患上“摇号焦虑症”的城西改善群体，不少已经将目光投向了杭州二手房。

选择二手房，当下也确实是个难题。不选，怕新房摇不中，二手还在涨；选了，也怕恰巧在高位接盘。

恰逢年底，杭州楼市面临的是几件大事的交织期。区划调整、红盘推售、新政预期，都在等待着另一只靴子的落下。

但无论如何，在等待政策面变化的同时，做好新房和二手的两手准备一定不会错。

毕竟一旦哪天决定了要入手二手，还需要很多工作要做。

今天我们就挑选了城西几个板块的标杆楼盘，一起看看这些楼盘在二手市场上的表现。

| PART 2 | 

▲申花区位图（图片来源：浙报传媒地产研究院）

申花凭借新房5.4万元/㎡的限价，已经成为了名副其实的杭州“豪宅区”，房产圈甚至称其为“杭州徐家汇”。

申花地段十分优越，被桥西、城西文教区、紫金港等多个成熟优质的板块包围。

而在周边板块经过多年开发建设，新房鲜有供应，土地供应也趋于饱和后，被包围的申花成了后起之秀。

商业上，城西银泰城和杭州大悦城，都是杭州人气旺盛的综合体。

已经开通的东西走向的地铁5号线和在建的南北走向的地铁10号线，正好串联起了申花与其他板块的联系。

现如今的申花，无论是商业、交通甚至说教育资源，都有了不可比拟的优势。

不过板块内目前新房已大都去化完毕，除了天荟，最快入市的纯新盘要等滨融府了。

▲杭州大悦城

近距大悦城，18年底交付的滨江锦绣之城，是申花板块毫无疑问的二手房板块标杆。

锦绣之城这宗宅地，最初是2013年1月25日由河北天成房产竞得，总价18.9亿，折后楼面价17316元/㎡，溢价率高达44.2%，

2015年底，滨江集团与河北天成签订协议合作开发这个项目，由滨江操盘。

锦绣之城共16万方，由5幢17层的小高层、4幢31层的高层围合组成，中间是1万方的中央花园。

2016年8月项目首开，2017年8月售罄，首开均价约42900元/㎡，最后一次加推均价约48000元/㎡。

滨江品质无需赘言，加上申花绝版地段，对面就是大悦城，家门口就是地铁站，锦绣之城二手房价格自然也是水涨船高。

据贝壳找房数据，滨江锦绣之城11月参考均价约79857元/㎡，近一周挂牌均价约89661元/㎡。

而贝壳找房上锦绣之城挂牌的9套房源中，有5套房源挂牌单价都在9万元以上，仅有1套房源挂牌单价为7打头。

滨江出品的楼盘，向来能在杭州二手房市场上表现出高溢价率，这背后当然离不开杭州“滨粉”们对于滨江品质的认可。

锦绣之城之所以能成为申花板块标杆，除了地段、交通，最重要的还是滨江品牌加持。

从万家花城到锦绣之城，滨江不仅是申花板块开拓者，更是板块标杆楼盘的缔造者。

到底是金杯银杯不如业主的口碑，凭借滨江房产在杭州的市场口碑和影响力，锦绣之城成为申花改善标杆楼盘当之无愧。

| PART 3 | 

如果说锦绣之城之所以既是申花的品质标杆和价格标杆，是依靠滨江品质和品牌加持。

那城西蒋村一带，标杆楼盘河滨之城，除了融创品质，最为主要依托的还是学区。

受到杭州公民同招政策影响，不少父母将目光投向双优学区房，拥有行知二小、竞舟二小和杭十五中的蒋村，自然成了首选。

而河滨之城凭借竞舟二小+十五中的学区加持，从中脱颖而出。

目前河滨之城不少二手房源的挂牌价格，甚至有赶超板块品质标杆绿城西溪诚园的势头。

融创河滨之城，总建筑面积约50万平米，总户数3485户分为东西两区。

西区17幢小高层，2016年年底毛坯交付，东区14幢精装小高层则是17年年中交付。

据贝壳找房挂牌房源显示，目前东区水澜轩挂牌房源均价大都在8万元/㎡左右，一套建筑面积约89㎡房源，挂牌总价最高的能达到800万，挂牌单价为89576元/㎡。

而好找房上数据显示，河滨之城近6月最高成交是一套建筑面积约89㎡的房源，总价710万元，单价79188元/㎡。

尽管竞舟二小是一所今年9月才正式投用的新学校，第一年招收新一年级至四年级的学生，目前暂无毕业生源，教育成果还有待时间检验。

但毕竟是名校分校，拥有本部师资力量的支持，未来可期；再加上广受看好的十五中初中学区，更受关注学区的家长们青睐。

而在学区+品质的双加持下，促使河滨之城的二手房价格一路上扬。

| PART 4 | 

再将目光投向杭州热门板块未来科技城。

万科溪望凭借品质+低密+区位的优势，目前挂牌价在未来科技城二手房中属第一梯队。

万科溪望是个低密精装小区，总建面约16.6万方，容积率1.5，共930户。

规划了多层洋房和排屋，北面由17幢7层的洋房组成，涵盖建筑面积约89-138方。

南面由19幢3层高的联排组成，地上三层、带层高约5.5米地下室，双车位、多观景阳台露台。

项目2016年8月首开，那时候多层洋房价格约28000-30000元/㎡。

目前贝壳找房上万科溪望挂牌的房源中，按照总价从低到高排序，最便宜的一套建筑面积约81㎡的2房户型，总价达到530万元，挂牌单价65424元/㎡。

要知道溪望隔壁的合景映月台，和万科溪望几乎同期入市，也是2016年8月首开，精装房源建筑面积约85-118㎡，均价约27000-30000元/㎡。

相比万科溪望，合景映月台的楼盘品质较为一般，且物业为合景的宁骏物业，物业有时也是决定小区二手房溢价的标准之一。

贝壳找房上合景映月台的二手挂牌房源大都以小户型为主，挂牌总价最低的一套建筑面积约86㎡的三房户型，总监约480万元，挂牌单价55659元/㎡。

较万科溪望足足低了约1万元/㎡。

| PART 5 |

再来看最近大火的闲林板块，12月第二周（12.07-12.13）杭州二手住宅网签TOP10榜单中，有5个都是闲林楼盘。

除了明星楼盘绿城桃源小镇和竹海水韵分列第一第二位，其余上榜的楼盘还有，雅居乐城市花园，岸上蓝山和盛世嘉园。

数据来源：贝壳找房，杭州贝壳研究院

而闲林的标杆楼盘，当属翡翠城和未来海。

绿城翡翠城以五常大道和高教路交叉口为中心，分为东南区一期，东北区二期，西南区三期和西北区四期共同组成了一个超级大盘，从开发到管理全部是绿城的。

户型涵盖了高层，多层，排屋等住宅，总共8500多户，是一个3万多住户的超大型社区。

绿城品牌，大型社区居住氛围好，还有就是地铁3号线高教路站就设在翡翠城、闲林山水2期、盛世嘉园附近，未来出行便利。

多重利好叠加下，翡翠城在二手房源挂牌价2字头居多的闲林，翡翠城的挂牌均价已经突破了3字头。

翡翠城大部分建筑面积约89方的三房，挂牌总价都在在350万以上。

如果是年代较新的翡翠城三期，一套最便宜的89㎡三方户型，挂牌价格也要410万，单价46202元/㎡。

今年5月，闲林超级大盘融创金成未来海溪汀交付。凭借融创品质也一跃成为闲林“标杆楼盘”。

未来海项目整体分为南北区，北区“澜湾”一共8幢住宅楼，主力户型70-90方，偏向刚需。
南区“溪汀”，有10幢18层的高层，主力户型90-139方，大多是改善型产品，其中139方是最主要的户型。

据贝壳找房挂牌房源显示，目前融创金成未来海房源挂牌均价35670元/㎡左右。

未来海溪汀目前挂牌的房源中，一套建筑面积约137方的房源，总价520万，单价37797元/㎡。

一套建筑面积约89方的房源，总价约要400万，单价45101元/㎡。

因为可以承接来自未来科技城的外溢，闲林二手房火热；

目前虽然地铁仅有一条地铁3号线，但是如若地铁四期规划的17号线落定，地铁线穿过闲林连接未来科技城，串联起沿途产业和人口，刚需购房者们在意的通勤问题也能得以改善。

如今的闲林早已不是当年那个万年坑了。

 | PART 6 |

看看城西各板标杆楼盘，我们就能发现，有的楼盘是“含着金汤匙出生”，天生就占据了板块C位，是优质开发商在核心的地段打造的标杆产品。

这类产品在二手房市场上的价格当然也是一骑绝尘的，诸如锦绣之城、万科溪望、未来海等。

有的则是后天学区“开挂”，二手房价格一路上扬，诸如河滨之城。

对于城西改善购房者来说，如果预算充足想买二手房，当然是买这些板块标杆楼盘最为稳妥。

比较头疼的是，当下的二手房市场极为扭曲，动不动就出现房东临时涨价的尴尬。所以对于有意二手的大城西改善来说，前期功课就尤为重要了。

都说二手房只有多跑多看多比较一条苦径，而且尤为艰难的是房源比较和拍板下定的那一刻。

那么，只有在理清自己思路，明确自己方向，足够了解各个板块标杆项目的情况下，才能在谈价和拍板下定的时候，一击制胜。

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| 公示楼盘 |

| 可登记楼盘 |

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文/发条兔子  编辑/发条兔子

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