南星、望江、江河汇三大豪宅区，谁将占据城市制高点？| 房叔说No.140
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| PART 1 |
夜幕下的钱江新城，城市阳台、杭州大剧院、市民中心以及各色写字楼、千家灯火将板块装点得流光溢彩，五彩斑斓。
经过近20年开发，这里已经是名副其实的杭州CBD。
▲钱江新城1.0夜景（图片来源：网络）
望江路是板块内部，商区与豪宅住区的分界线。望江路东侧，近60家省级以上持牌金融机构、万象城、来福士等高端商业商务要素聚集；望江路西侧，南星豪宅区矗立。
不久前，豪宅区内一套二手房以16万单价成交，刷新杭州高层公寓类豪宅产品的成交单价天际线，也再次坐实南星作为杭州顶级豪宅区之名。
随城市发展，CBD能级不断扩大，CBD里的豪宅区也随之扩容。继南星之后，江河汇、望江新城出现。
南星不再是“孤独的王者”，它有了对手。
这三个板块新房定价、地段相近，未来谁将占据城市制高点？
| PART 2 |
2001年，杭州大剧院开工建设。以此为起点，澎湃钱江潮边拉开一场浩浩荡荡的造城运动，崭新的城市CBD就此起立。
2005年，滨江金色海岸开售。彼时，市中心黄金地段楼盘，售价也不过1万+，但周边除了春江花月，仅有涛声和几幢孤立建筑为伴的金色海岸，售价高达2万+，几乎是市中心房产的一倍。
高昂的价格并不妨碍城市富豪人群竞相买单，2005年到2006年，金色海岸连续两年蝉联杭州年度楼盘销售金额榜总冠军。
从金色海岸开始，钱江新城1.0南星住区攀上城市豪宅区里的巅峰地位，此后至今，10余年里，岿然不动，独占鳌头。
▲滨江金色海岸实景（图片来源：网络）
很多理由可以解释南星为何能长期占据城市制高点。
优质学区，高品质住宅，高端商业，稀缺的一线临江的地理优势，南星具备地段、学区、商业、住宅品质的均好性，而均好性优势又突出，地理和学区优势更难以被复制，这就决定了它的高价值性。
但能独占鳌头，最关键的因素有二：
一是城市CBD，如城市总体规划所预期般从武林顺利向钱江新城1.0过渡，南星豪宅区遂有了城市最高阶的板块价值的依托；二是在过去较长几年内，城市都没有出现可替代的、能与之势均力敌的板块。
南星遂站上城市制高点。
20年前，钱塘江边还是一片滩涂，夜幕降临时，几盏星星渔火势单力孤，冲不淡如墨夜色。今天，江边流光溢彩，灯火千家，夜近白昼。
此番改变，是城市20年发展的选择。
| PART 3 |
南星经历20年开发后，土地资源储备日渐消耗；而城市的发展尚处于扩张阶段。此时望江新城和江河汇的出现，便是城市发展做出的又一个必然选择。
江河汇综合体奠基仪式上，新鸿基地产（中国）有限公司执行董事刘德杨表示，“杭州近几年的发展非常好，G20的举行以及即将到来的亚运会，都给了杭州不一样的发展机遇。包括杭州电商的发展、互联网企业的发展，也都处于非常领先的地位。种种原因加上公司的调研数据，我们认为杭州要进入一个全新的阶段。”
▲江河汇综合体效果图（图片来源：网络）
近年，杭州整体的经济规模、城市能级都再上一层楼，随之，CBD楼宇经济也进入了扩张期。
《2019年金融产业发展导向目录和平台布局指引》显示，钱江新城1.0板块聚集了省级以上持牌金融机构58家，金融机构家数全省第一。另据了解，截至2019年9月，板块内9栋楼宇税收超亿元。
钱江新城1.0无疑成功了，而它的成功又会吸引更多的金融公司和总部经济公司富集于此。
加上杭州赶上了互联网经济红利，城市经济整体发展，也会带动金融行业扩张。
那么，定位金融和总部经济的CBD，自然需要扩张空间载体。
而钱江新城1.0匮乏的土地资源，已无法提供更多的发展空间，所以杭州需要一座望江新城和一座江河汇。
2019年，《建设杭州金融城打造金融科技先行区行动》发布，望江金融城、江河汇将和钱江新城1.0协同发展，共同承载金融和总部经济的功能。
和钱江新城1.0浑然一体、互为补充的城市功能、相近的难以被复制的稀缺地理优势，望江、江河汇拥有了和南星豪宅区相仿的高端豪宅区基因优势。
对南星而言，它在过往年月中的鳌头格局也就此打破。
| PART 4 |
而从板块规划上看，三个豪宅区各有千秋，难分伯仲。
江河汇位于钱塘江和运河交界，拥有黄金一线江景地段，顶级的产品设计规划，优质学区，被称为杭州的“城市之眼”。
南星豪宅区现代时尚，是一片不掺安置房的纯粹高端品质住宅区，住区临江而立，同样拥有一线江景视野，商业、学区、品质、地段优势兼具。
望江夹在西湖景区和钱塘江之间，而新世界综合体、崇文小学、钱学森学校、城市年轮带落地望江，可见望江也能获得和南星不相上下的商业、学区资源加持。
▲望江新城（图片来源：网络）
如果说一线江景视野是南星难以被望江所逾越的优势，望江的老杭州人文底蕴，也是南星难以复制的优势。
不同于南星豪宅区、钱江新城1.0、江河汇综合体的造城运动，是“万丈高楼平地起”，在一张白纸上作画；望江是在旧城的基础上进行改造，而立新城。
脱胎于旧城，意味着望江保留了很多关于老杭州的记忆。
今天，望江路和江城路交叉口，默然矗立着一块古望江门的碑文，立碑处即古望江门的地界。
▲古望江门界碑
碑文西侧，坐落着南宋皇城遗址，德寿宫遗址、胡雪岩故居、鼓楼、河坊街等一连串古城景点，保留了南宋至近代的恢弘历史叙事。古望江门即为古代王朝东南部的城门，古时跨过望江门再西行，就等于"进城"了。
▲鼓楼（建于唐代，至今千有百余年，几经火患人祸，屡毁屡建。）
▲南宋皇城城廓
而碑文东侧，即古时的“城外”，今天的望江新城所在地。新城内也保留了一连串历史印记：明朝时为镇海潮而兴建的古刹海潮寺，建国初期建设的国营大厂肉联厂宿舍旧址、娃哈哈老厂区等，串成一部讲述时代变迁的活字典。
▲望江肉联厂宿舍（图片来源：网络）
▲现存原海潮寺天王殿（图片来源：网络）
在望江新城的规划中，这些历史遗存将被串联成一条城市年轮带，发掘旅游和商业价值，与K11商业综合体相呼应。
▲望江新城城市年轮带（图片来源：网络）
在望江，新、旧时代被巧妙交织串联，构成丰富多样的商业体验，形成了板块独特的人文气质。
| PART 5 |
城市功能、配套品质方面三个豪宅区都能大体上平分秋色，南星豪宅区的制高点地位还能保持吗？三强相遇，谁会胜出，成为城市制高点的下一个占据者？
目前来看，由于江河汇、望江新城尚在开发建设的襁褓期，发展已然成熟的南星仍牢牢占据着制高点。
但三个板块的定位、所承载的功能、配套品质、地段优势大体上平分秋色，从板块价值来说，当江河汇、望江新城开发成熟后，势必打破南星豪宅区的鳌头格局，形成势均力敌的多头对峙。
那么，房产价值的制高点会交由住宅品质、楼龄来决定。
▲钱塘江两岸城市风光（图片来源：网络）
三个板块里，楼龄相对更新、品质相对更好的楼盘，更大概率能占据城市制高点。
这类型楼盘，三个板块都不会缺少，因此三个板块的价值依然大概率趋同。
若杭州城市能级持续提升，随着越来越多高端购买力涌入，三个板块形成三足并立的多头趋势只会更明确、稳固。
今天，三个豪宅板块里一房难求，数千个拥有千万资产的家庭，争抢为数不多的板块入场券。
买入机会已然稀缺的情况下，每一个板块，不管是望江还是江河汇，都请且买且珍惜。
| 公示楼盘 |
| 可登记楼盘 |
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文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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