房住不炒的悲哀？都卖800万德迦220方不敌河滨89方！| 房叔说No.153
贵族的没落。
南都德迦220方PK河滨之城89方？
早两年看，这一定是一个笑话。
但是今天， 却正在真实地上演。
2020年的涨价潮席卷下，新蒋村板块（紫金港路以西片区）融创河滨之城的精装89方从年初的520来万，直线跳涨至760万，我爱我家官方平台上，不少房东甚至挂牌790－800万。
这是跟河滨之城同时挂牌的南都德迦220方豪宅，贵族装修、黄金楼层、紧邻2号线丰潭路站，却意外地降价40万出逃。
一套南都德迦的约220㎡≈1套河滨之城的约89㎡？！
约20年前，南都德迦是杭州楼市里人人仰视的豪宅，20年后的今天，却在河滨之城面前低下了当初那颗高贵的头颅。
单论居住空间和舒适度，河滨之城的约89㎡在南都德迦的约220㎡面前并无优势。
单论居住空间和舒适度，河滨之城的约89㎡在南都德迦约220㎡面前，是平民和贵族的差距，是刚需和豪宅的差距。
南都德迦的约220㎡，四房朝南，南北通透，双阳台，高得房率，户型设计优，又近邻地铁口，西湖区学区，自住完全可以满足。
但在市场表现上，南都德迦完败。交易量上，南都德迦约220㎡也远远落后于河滨之城约89㎡，说明市场明显偏好和承认后者。
房住不炒的悲哀？
恐怕不完全。
回顾过往的20年，南都德迦的没落和河滨之城的被热捧，背后隐藏的却是杭州城市发展的变迁，是老城西（紫金港路以东，老蒋村和文教区）和新蒋村（紫金港路以西）的板块发展前景差异，是杭州从单中心走向多中心，板块、人口发展趋势的变迁。
| PART 2 |
这套挂牌出售的南都德迦220㎡户型，客厅铺装大理石，欧式大吊灯和欧式电视背景墙……典型的本世纪初财富家庭里所流行的家装风格，印证了老城西板块（紫金港路以东，老蒋村和文教区）那段“以西为贵”的过往。
1990年代，文教区进入鼎盛期。彼时杭州商学院、杭州电子工业学院、浙江财经学院、浙江丝绸工学院等10多个大专院校聚集，翠苑小区经过多年开发，至90年代逐渐形成一个约5万人口的大型居住区。
▲南都德迦
很多人不仅居住在文教区，从幼儿园到大学的十数年求学旅程，也在文教区完成，可见文教区当年在杭州人的生活里扮演了何等举足轻重的角色。
90年代中期至2000年初，城西人居版图从文教区西延至今天的老蒋村。
桂花城、南都德迦、紫桂公寓、丹桂公寓等一批高端住宅在老蒋村拔地而起，吸引全城精英入住。
那段街知巷闻的“以西为贵”的人居历史，多半来自老蒋村的桂花城、南都德迦、紫桂公寓等高端住宅的演绎。
彼时杭州的高端住宅版图上，南都德迦必有一席之地。
| PART 3 |
老蒋村之所以能书写出一段以西为贵的历史，是因为发生在90年代中后期的各种机遇的巧妙碰撞：
黄龙商务圈和文教区奠定了城西的商务和人居基础；老蒋村板块当时相对城市其他区域拥有完整丰富的土地资源；老蒋村前身隶属余杭区，给了民营开发企业发展土壤，因而成为90年代中末期杭州主城内最大的商品房供应市场，聚集起南都德迦、桂花城等一批高档住宅；按揭买房政策执行刚起步，而持币待购的最主要人群是城市里的中高收入阶层。
于是满城精英尽入老蒋村。
但最根本的原因，在于彼时杭州处于武林单中心的发展时代，老蒋村和文教板块在地理上都近靠武林。
▲西城广场
2004年12月，西城广场开业，补足了老城西商业配套的短板，也是老城西唯一的地标性商业中心，距离南都德迦约500米。
意外的是，西城广场开业成为老城西板块（紫金港路以东，老蒋村和文教板块）最后的高光时刻。
之后，杭州步入以武林、钱江新城、未来科技城为主导的多中心时代，武林中心对城市的影响被分流，当初的有利机遇开始从老城西板块撤出，向新蒋村板块集聚。
这给南都德迦与河滨之城后续的价值走向埋下伏笔。
| PART 4 |
2010年之后，滨江、钱江新城的发展越来越好，城市中心从武林完全转移至钱江新城；而未来科技城的崛起，则进一步推动了杭州多中心化发展的时轮，伴随的是传统武林的城市中心光环、黄龙商圈的商务中心光环渐趋暗淡。
多中心城市格局和日益壮大的城市人口，致使新蒋村，申花，未来科技城，滨江，钱江新城、奥体等多个新兴高端住宅板块起立，多点开花，分流了过往集中在老城西板块的中高端收入阶层。
新兴高端住宅板块中，新蒋村板块地理上虽然远离钱江新城，却近靠未来科技城；而板块的商业配套、住宅品质、自然环境均优于老城西，学区成长潜力则不弱于文教区，是一个具备强均好性的高端住宅板块。
▲河滨之城
优秀的板块品质和近邻未来科技城的地理优势的双优组合，给予新蒋村磅礴的发展潜能。
放眼城西，能够和新蒋村板块的强均好性匹敌的板块，除了申花，寥寥无几。新蒋村板块稀缺性的市场地位也会进一步放大板块价值。
今天，新蒋村和申花并列城西板块价值的领头羊、城西新晋富人区。
另外，考虑到未来科技城内部的人居和学区短板在中短期内难以补足，城市新贵流入新蒋村的趋势中短期内将持续，进一步推动板块的上升。
板块命运如此，以河滨之城为代表的兼具品质和学区期待的板块宠儿，也随之跻身杭州楼市高端住宅队列。
| PART 5 |
时间对新蒋村是友好的，对老城西却是冷酷的。
随时间推移，钱江新城取代武林成为城市的新中心，而未来科技城则成为了另一个决定杭州城市上限的新中心，但老城西板块却逐渐陷入尴尬，两头儿都挨不着。
在未来科技城成为西部新中心的变迁中，老城西先是被起步更晚，但在商业配套和产品迭代上更胜一筹的申花超越，后是在近邻城市中心的地理之便上，输给了新蒋村，失却大势。
而随时间流逝，老城西商业配套落后、住宅品质老化落伍、土地开发完全饱和的弊端愈发明显，往后更难与包括申花、新蒋村在内的新兴高端住宅区竞争，难阻中高收入居住人口的流出。
▲南都德迦
因而今天的老城西板块变成了一位没落的贵族：以往品质、学区、地段优势兼具，如今多数楼盘只剩学区优势独木以支，仅紫桂、桂花城等个别楼盘尚且保留了品质和学区的双优势，但地段配套趋弱。
近10年来，板块新房供应少，缺乏炒作概念，这位没落的贵族，除了因为学区话题能在喧闹的楼市里冒个头之外，其他时候都渐归于沉寂。
板块命运如此，随之，南都德迦便从楼市的高端住宅版图中除名。
今天，南都德迦小户型成交单价约5万元/㎡，约130㎡户型成交单价约4.6万元/㎡，约220㎡成交单价3.8－4万元/㎡，处于杭州楼市价格体系的中段位。
南都德迦更尴尬的地方在于，品质优势尚可但不及紫桂、桂花城；学区则次于文教区楼盘和紫桂、桂花城，处于老城西板块中的第三档；加上突出的停车难问题，导致其总体价值在老城西板块中并不突出，价值下跌速度在老城西高端楼盘中偏快。
| PART 6 |
曾几何时，这个命名源自法国印象派画家的欧式风格小区，是老城西一道靓丽的风景线。
低密洋房为主的最佳宜居容积率、葳蕤而层次丰富的园林设计、当年创新的沿街融入式商铺设计，加上经历时间洗刷依然不减分毫靓丽的外立面，让它一直是“西贵”的代表作品之一。
然而，时间确实是把杀猪刀，昔日美人还是失去了她的风华。
南都德迦没有败给品质，却败给了城市的剧变。
南都德迦在2020年如日中天的市场情势里表现平平：
从2020年年初到今天，南都德迦小户型仅上涨约3000元/㎡，涨幅约6%，大户型上涨约1000元/㎡，涨幅约2%。
涨势平和的价格并没有换取更多成交量；
2020年，南都德迦约220㎡（售价约800万）成交约5套，其他户型的总和成交量约40套。
而我爱我家平台显示，小区当前挂牌量近55套。显然，南都德迦的居住人口流出大于流入。
这一趋势在今天已然确立。
▲南都德迦
未来，随着老城西曾经的西贵地位进一步被未来科技城取代，将引发板块内更多中高端阶层人口的出走。
受该趋势影响，兼具品质和学区优势的紫桂、桂花城的增值趋势都可危；遑论南都德迦。
更何况，它的约220㎡户型，近800万元的售价，今天面临的市场竞品众多，即便后期增值到1000万，也会面临竞品众多的问题。竞品多而板块发展趋势走弱，自然对增值构成不利。
南都德迦约220㎡户型固然没有卷入2020年的涨价潮，大概率没有价格泡沫；但其后期增值空间，也不太乐观。
| PART 7 |
河滨之城精装89㎡，年初成交价格约520万元，折合单价约5.8万元/㎡，当前涨至约760万元，折合单价约8.5万元/㎡，涨幅近46%，是南都德迦小户型涨幅的约7.6倍；我爱我家平台上，部分房源挂牌价甚至高达790－800万。
据了解，河滨之城近几个月的单月成交量在约二三十套，是南都德迦小户型成交量的近10倍。
近似的价格，因为河滨之城的品质、板块成长前景、学区都优于南都德迦，收获的市场认可度天差地别。
这说明，河滨之城760万的价格，不缺人追捧，已被市场承认。
▲河滨之城
河滨之城的精装约89㎡有泡沫吗？
考虑到未真正落地兑现的学区价值，市场正经历亢奋期，泡沫大概率是有的，此时买入不免让人担忧高位接盘。
后续还会有增值空间吗？大概率也是有的。
一则因为未来科技城尚有产业发展空间，它的宇宙中心的城市定位将进一步巩固和明确，而可类比新蒋村板块品质的替代者较少，新蒋村板块的富人区板块定位中短期内不会改变。
二来，文鼎苑等老小区，相近户型因为学区、地段因素，能卖出900－1000万，那么待学区价值真正落地后，均好性更强的河滨之城约89㎡，冲击1000万同样具备支撑。
三来，新蒋村板块经历一轮疯狂交易后，接盘者大多冲着学区而来，未来可以预见的自住率高，学区成长也更容易进入良性循环，这意味着区域居住氛围浓，房源供应量将逐步趋小，有利于房源的增值。
可以预见的是，在先一步进入学区良性循环的优势下，板块未来的近未来科技城头部学区优势很难在短期内被打破。
| PART 8 |
800万，买南都德迦约220㎡，还是河滨之城约89㎡？
如果只是着眼于解决居住需求，肯定是选择南都德迦无疑。
如果不是执着于南都德迦户型的，当然优先选择后者。
但是南都德迦与河滨之城的价值变化，折射了绕城高速以东的城西区域的轮动发展。
未来趋势已然明了。
今天该城西片区形成了新的板块价值格局：老城西板块中的文教区学区优势强，住宅品质弱；老蒋村则学区不弱，但只有桂花城、紫桂等个别楼盘品质优势突出；新蒋村板块和申花，兼具学区优势、规划优势、产品优势和区位优势，取代老城西板块成为城西区域的全新制高点。
▲河滨之城
结合上述板块表现，绕城高速以东的城西区域中，增值空间相对乐观的房源剩下三类：
新房龙湖葛洲坝中国府和中冶锦绣公馆；
新蒋村板块、申花板块中兼具品质和学区优势的二手房；
文教板块、老城西板块内户型偏小、带强学区优势、楼龄相对年轻的房源。
| 今日预售楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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2021杭州地铁楼盘图（1月版）
活动截止时间：2021年1月15日9:00
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