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房住不炒的悲哀?都卖800万德迦220方不敌河滨89方!​| 房叔说No.153

豆豆豆豆泡 杭州房叔 2022-07-19

今日共20盘预售公示、登记,列表见文末↓


贵族的没落。


南都德迦220方PK河滨之城89方?


早两年看,这一定是一个笑话。


但是今天, 却正在真实地上演。



| PART 1 |



2020年的涨价潮席卷下,新蒋村板块(紫金港路以西片区)融创河滨之城的精装89方从年初的520来万,直线跳涨至760万,我爱我家官方平台上,不少房东甚至挂牌790-800万。



这是跟河滨之城同时挂牌的南都德迦220方豪宅,贵族装修、黄金楼层、紧邻2号线丰潭路站,却意外地降价40万出逃。


一套南都德迦的约220㎡≈1套河滨之城的约89㎡?!


约20年前,南都德迦是杭州楼市里人人仰视的豪宅,20年后的今天,却在河滨之城面前低下了当初那颗高贵的头颅。


单论居住空间和舒适度,河滨之城的约89㎡在南都德迦的约220㎡面前并无优势。


单论居住空间和舒适度,河滨之城的约89㎡在南都德迦约220㎡面前,是平民和贵族的差距,是刚需和豪宅的差距。


南都德迦的约220㎡,四房朝南,南北通透,双阳台,高得房率,户型设计优,又近邻地铁口,西湖区学区,自住完全可以满足。


但在市场表现上,南都德迦完败。交易量上,南都德迦约220㎡也远远落后于河滨之城约89㎡,说明市场明显偏好和承认后者。


房住不炒的悲哀?


恐怕不完全。


回顾过往的20年,南都德迦的没落和河滨之城的被热捧,背后隐藏的却是杭州城市发展的变迁,是老城西(紫金港路以东,老蒋村和文教区)和新蒋村(紫金港路以西)的板块发展前景差异,是杭州从单中心走向多中心,板块、人口发展趋势的变迁。



| PART 2 |


这套挂牌出售的南都德迦220㎡户型,客厅铺装大理石,欧式大吊灯和欧式电视背景墙……典型的本世纪初财富家庭里所流行的家装风格,印证了老城西板块(紫金港路以东,老蒋村和文教区)那段“以西为贵”的过往。


1990年代,文教区进入鼎盛期。彼时杭州商学院、杭州电子工业学院、浙江财经学院、浙江丝绸工学院等10多个大专院校聚集,翠苑小区经过多年开发,至90年代逐渐形成一个约5万人口的大型居住区。


▲南都德迦


很多人不仅居住在文教区,从幼儿园到大学的十数年求学旅程,也在文教区完成,可见文教区当年在杭州人的生活里扮演了何等举足轻重的角色。


90年代中期至2000年初,城西人居版图从文教区西延至今天的老蒋村。


桂花城、南都德迦、紫桂公寓、丹桂公寓等一批高端住宅在老蒋村拔地而起,吸引全城精英入住。


那段街知巷闻的“以西为贵”的人居历史,多半来自老蒋村的桂花城、南都德迦、紫桂公寓等高端住宅的演绎。


彼时杭州的高端住宅版图上,南都德迦必有一席之地。



| PART 3 |


老蒋村之所以能书写出一段以西为贵的历史,是因为发生在90年代中后期的各种机遇的巧妙碰撞:


黄龙商务圈和文教区奠定了城西的商务和人居基础;老蒋村板块当时相对城市其他区域拥有完整丰富的土地资源;老蒋村前身隶属余杭区,给了民营开发企业发展土壤,因而成为90年代中末期杭州主城内最大的商品房供应市场,聚集起南都德迦、桂花城等一批高档住宅;按揭买房政策执行刚起步,而持币待购的最主要人群是城市里的中高收入阶层。


于是满城精英尽入老蒋村。


但最根本的原因,在于彼时杭州处于武林单中心的发展时代,老蒋村和文教板块在地理上都近靠武林。


▲西城广场


2004年12月,西城广场开业,补足了老城西商业配套的短板,也是老城西唯一的地标性商业中心,距离南都德迦约500米。


意外的是,西城广场开业成为老城西板块(紫金港路以东,老蒋村和文教板块)最后的高光时刻。


之后,杭州步入以武林、钱江新城、未来科技城为主导的多中心时代,武林中心对城市的影响被分流,当初的有利机遇开始从老城西板块撤出,向新蒋村板块集聚。


这给南都德迦与河滨之城后续的价值走向埋下伏笔。



| PART 4 |


2010年之后,滨江、钱江新城的发展越来越好,城市中心从武林完全转移至钱江新城;而未来科技城的崛起,则进一步推动了杭州多中心化发展的时轮,伴随的是传统武林的城市中心光环、黄龙商圈的商务中心光环渐趋暗淡。


多中心城市格局和日益壮大的城市人口,致使新蒋村,申花,未来科技城,滨江,钱江新城、奥体等多个新兴高端住宅板块起立,多点开花,分流了过往集中在老城西板块的中高端收入阶层。


新兴高端住宅板块中,新蒋村板块地理上虽然远离钱江新城,却近靠未来科技城;而板块的商业配套、住宅品质、自然环境均优于老城西,学区成长潜力则不弱于文教区,是一个具备强均好性的高端住宅板块。


▲河滨之城


优秀的板块品质和近邻未来科技城的地理优势的双优组合,给予新蒋村磅礴的发展潜能。


放眼城西,能够和新蒋村板块的强均好性匹敌的板块,除了申花,寥寥无几。新蒋村板块稀缺性的市场地位也会进一步放大板块价值。


今天,新蒋村和申花并列城西板块价值的领头羊、城西新晋富人区。


另外,考虑到未来科技城内部的人居和学区短板在中短期内难以补足,城市新贵流入新蒋村的趋势中短期内将持续,进一步推动板块的上升。


板块命运如此,以河滨之城为代表的兼具品质和学区期待的板块宠儿,也随之跻身杭州楼市高端住宅队列。



| PART 5 |


时间对新蒋村是友好的,对老城西却是冷酷的。


随时间推移,钱江新城取代武林成为城市的新中心,而未来科技城则成为了另一个决定杭州城市上限的新中心,但老城西板块却逐渐陷入尴尬,两头儿都挨不着。


在未来科技城成为西部新中心的变迁中,老城西先是被起步更晚,但在商业配套和产品迭代上更胜一筹的申花超越,后是在近邻城市中心的地理之便上,输给了新蒋村,失却大势。


而随时间流逝,老城西商业配套落后、住宅品质老化落伍、土地开发完全饱和的弊端愈发明显,往后更难与包括申花、新蒋村在内的新兴高端住宅区竞争,难阻中高收入居住人口的流出。


▲南都德


因而今天的老城西板块变成了一位没落的贵族:以往品质、学区、地段优势兼具,如今多数楼盘只剩学区优势独木以支,仅紫桂、桂花城等个别楼盘尚且保留了品质和学区的双优势,但地段配套趋弱。


近10年来,板块新房供应少,缺乏炒作概念,这位没落的贵族,除了因为学区话题能在喧闹的楼市里冒个头之外,其他时候都渐归于沉寂。


板块命运如此,随之,南都德迦便从楼市的高端住宅版图中除名。


今天,南都德迦小户型成交单价约5万元/㎡,约130㎡户型成交单价约4.6万元/㎡,约220㎡成交单价3.8-4万元/㎡,处于杭州楼市价格体系的中段位。


南都德迦更尴尬的地方在于,品质优势尚可但不及紫桂、桂花城;学区则次于文教区楼盘和紫桂、桂花城,处于老城西板块中的第三档;加上突出的停车难问题,导致其总体价值在老城西板块中并不突出,价值下跌速度在老城西高端楼盘中偏快。



| PART 6 |


曾几何时,这个命名源自法国印象派画家的欧式风格小区,是老城西一道靓丽的风景线。


低密洋房为主的最佳宜居容积率、葳蕤而层次丰富的园林设计、当年创新的沿街融入式商铺设计,加上经历时间洗刷依然不减分毫靓丽的外立面,让它一直是“西贵”的代表作品之一。


然而,时间确实是把杀猪刀,昔日美人还是失去了她的风华。


南都德迦没有败给品质,却败给了城市的剧变。


南都德在2020年如日中天的市场情势里表现平平:


从2020年年初到今天,南都德迦小户型仅上涨约3000元/㎡,涨幅约6%,大户型上涨约1000元/㎡,涨幅约2%。


涨势平和的价格并没有换取更多成交量;


2020年,南都德迦约220㎡(售价约800万)成交约5套,其他户型的总和成交量约40套。


而我爱我家平台显示,小区当前挂牌量近55套。显然,南都德迦的居住人口流出大于流入。


这一趋势在今天已然确立。


▲南都德迦


未来,随着老城西曾经的西贵地位进一步被未来科技城取代,将引发板块内更多中高端阶层人口的出走。


受该趋势影响,兼具品质和学区优势的紫桂、桂花城的增值趋势都可危;遑论南都德迦。


更何况,它的约220㎡户型,近800万元的售价,今天面临的市场竞品众多,即便后期增值到1000万,也会面临竞品众多的问题。竞品多而板块发展趋势走弱,自然对增值构成不利。


南都德迦约220㎡户型固然没有卷入2020年的涨价潮,大概率没有价格泡沫;但其后期增值空间,也不太乐观。



| PART 7 |


河滨之城精装89㎡,年初成交价格约520万元,折合单价约5.8万元/㎡,当前涨至约760万元,折合单价约8.5万元/㎡,涨幅近46%,是南都德迦小户型涨幅的约7.6倍;我爱我家平台上,部分房源挂牌价甚至高达790-800万。


据了解,河滨之城近几个月的单月成交量在约二三十套,是南都德迦小户型成交量的近10倍。


近似的价格,因为河滨之城的品质、板块成长前景、学区都优于南都德迦,收获的市场认可度天差地别。


这说明,河滨之城760万的价格,不缺人追捧,已被市场承认。


▲河滨之城


河滨之城的精装约89㎡有泡沫吗?


考虑到未真正落地兑现的学区价值,市场正经历亢奋期,泡沫大概率是有的,此时买入不免让人担忧高位接盘。


后续还会有增值空间吗?大概率也是有的。


一则因为未来科技城尚有产业发展空间,它的宇宙中心的城市定位将进一步巩固和明确,而可类比新蒋村板块品质的替代者较少,新蒋村板块的富人区板块定位中短期内不会改变。


二来,文鼎苑等老小区,相近户型因为学区、地段因素,能卖出900-1000万,那么待学区价值真正落地后,均好性更强的河滨之城约89㎡,冲击1000万同样具备支撑。


三来,新蒋村板块经历一轮疯狂交易后,接盘者大多冲着学区而来,未来可以预见的自住率高,学区成长也更容易进入良性循环,这意味着区域居住氛围浓,房源供应量将逐步趋小,有利于房源的增值。


可以预见的是,在先一步进入学区良性循环的优势下,板块未来的近未来科技城头部学区优势很难在短期内被打破。



| PART 8 |


800万,买南都德迦约220㎡,还是河滨之城约89㎡?


如果只是着眼于解决居住需求,肯定是选择南都德迦无疑。


如果不是执着于南都德迦户型的,当然优先选择后者。


但是南都德迦与河滨之城的价值变化,折射了绕城高速以东的城西区域的轮动发展。


未来趋势已然明了。


今天该城西片区形成了新的板块价值格局:老城西板块中的文教区学区优势强,住宅品质弱;老蒋村则学区不弱,但只有桂花城、紫桂等个别楼盘品质优势突出;新蒋村板块和申花,兼具学区优势、规划优势、产品优势和区位优势,取代老城西板块成为城西区域的全新制高点。


▲河滨之城


结合上述板块表现,绕城高速以东的城西区域中,增值空间相对乐观的房源剩下三类:


新房龙湖葛洲坝中国府和中冶锦绣公馆;


新蒋村板块、申花板块中兼具品质和学区优势的二手房;


文教板块、老城西板块内户型偏小、带强学区优势、楼龄相对年轻的房源。




| 今日预售楼盘 |

| 今日登记楼盘 |




  -END-



 


文/豆豆豆豆泡  编辑/豆豆豆豆泡



本文仅代表作者个人观点。
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