“没落”的底商，还有没有淘金机会？| 房叔说No.142
今日共13盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
“房叔，西溪公馆底商在卖，能不能买呀？”房叔在后台咨询中收到不少关于底商的询问。
曾几何时，商铺是房地产投资市场的主角，因其稳定的租金收入，而且商铺越养越熟的特性，“一铺养三代”的观念深入人心。
尤其是在杭州房地产市场发展的早期，城市格局偏小，商业中心匮乏，城市居民的日常消费大部分集中在街坊式的沿街底商之中。
集中的人流，日益增长的消费，也是商铺越养越熟的生活方式基础。
但是随着城市格局的变化，尤其是交通方式的改变，以及商业综合体的逐步发达，早期中小规模城市格局中兴旺一时的街坊式格局，逐步被现代城市的快速交通、快节奏生活所打破。
不知不觉，曾经占据房地产投资 C位的商铺，也在无声地没落。消费人口被综合体虹吸，现代化宽阔城市主干道打破了原先烟火气十足的街坊式居住空间，加上电商的冲击，大量沿街商铺的生存模式出现了翻天覆地的变化。
| PART 2 |
人流的变化导致的租金下降，导致了商铺的收益率下降，随之而来的更是资产增值幅度的缩水甚至贬值。毕竟，商铺的资产价值，完全是建立在租金之上的。
在收益下降的同时，商铺的一些隐性的劣势反而在放大。可流通性不强，一旦受城市规划影响，调节能力又非常差，不动产的特质暴露无遗。
如西溪公馆，杭州楼市中的“传奇”楼盘，它的住宅吸引了无数人的抢夺。
而11月底，在杭州房地产市场依然火热，甚至热得扭曲的当下，底商开始销售。其热度却远远无法跟住宅比拟了。置业顾问甚至以“买不到西溪公馆的房子，不如买间西溪公馆的商铺”的噱头来吸引购房者。
在传统概念之中，“一铺养三代”的观念依然还有余晖，再加上西溪公馆自带的“红盘”光环，西溪公馆的底商小户型销售还算不错，已近告罄；而大户型底商仍在售。
单从热度而言，已是远远无法跟住宅相比了。是否该去抢占一套“红盘”底商呢？现在新房的商铺还能不能买？怎么买？
| PART 3 |
商铺的价值变化，其实我们从商品房的开发变化中也可以看到一些端倪。
早期的住宅开发，绝大部分会在沿街设置大量的商铺，而在近些年的新房开发中，底商的比例开始降低，原有的底商也变得没有之前“吃香”。
从沿街商铺盛极一时的老城西，我们可以清楚地看到这些变化。
曾经的老城西，因为商业综合体的匮乏，加上尺度适宜的道路设计，沿街商铺非常兴盛，著名的餐饮一条街竞舟路，就能够勾起很多老城西人的繁华记忆。
而如今，曾经的城西核心之一，临近西城广场的桂花城南门沿街商铺，已经逐渐呈现出没落的态势。
曾经一铺难求的南向沿街，如今的底商空置率大概达到了22%左右。几乎每隔几间，就可以看到“旺铺出租”的白条。
数量开始缩减，空置率也不低，底商已经没有任何希望了吗？
| PART 4 |
如前文所述，底商的没落大概有三个大因素：
第一是大型综合体兴起，对消费人口产生了虹吸效应，也改变了人们的消费习惯，极大地冲击了底商市场。
综合体包含更多更丰富的产品与业态，一站式的购物体验既能享受到购物的乐趣，也能减少找寻商铺时漫无目的所消耗的时间与精力，它的丰富有趣虹吸着大量年轻人；
第二是电商的兴起和普及，大大改变了年轻人的消费方式。不仅仅影响了人流，更为透明或者说优势的价格因素，更是严重影响了传统底商的利润率。
同样有着各色丰富的产品，且网上店铺所需的租金压力较小，在产品价格上会比实体商铺占有优势，送货上门的便利也为年轻人减少了重物难扛的烦恼；
底商所存在的产品内容存在随机性与不全面性，与全面、方便的综合体、电商难以抗衡。
第三是城市格局的变化，地铁的开通及后续的线路增多，也影响着底商市场。
在地铁出现之前，城区人们的活动范围有限，购置产品多是选择与住宅近邻的底商；
而在地铁成网，通达全市各处时，人们可以通过便利的出行方式去往选择更多的区域，而不拘泥于住宅周边；
人流随着地铁而走，底商市场的客流量也会随之变化。
加上现代化城市的宽阔道路格局，割裂了原先街坊式的商铺聚拢效应，使得传统商铺的人流雪上加霜。
此外，还有各种零碎小因素也会影响底商市场，如底商周边的农贸市场会有一定聚集效应、底商门面设计会影响顾客是否会有上门的兴趣等。
而从商铺更新来看，很少会有变动的大多是房屋中介、早餐店、理发店、宠物店、24小时便利店、水果店、银行、培训机构等，基本是电商或综合体较难实现或应答所需时间较长的业态。
| PART 5 |
商铺购置后的用途有二：出租或是自己用，而何种用途，想要实现底商有价值，客流量是关键，前者在于稳定租客以稳定租金，后者在于保障收益。
在链家上所挂不多的底商房源中，EFC对面万通时尚公馆底商约31㎡，月租金5000元/月，总价在200万元，回报率大概在3%。
该底商处在良睦路站与创景路站之间，周边既有EFC等商业商务办公，又有合景天峻等住宅，回报率依然不高；且计算回报率时并未扣除空置时间。
底商的租售投资属性在现在的房屋市场不强，且自身流通性也远不及住宅，转让又有高额的税收，也在无形之中存在了一定影响。
底商式微已是现状，那么，购买底商已经成了一个坑？
| PART 6 |
也不尽然。毕竟，不是所有的商业业态，都是综合体、电商可以替代的。
存在即是合理，适量的底商，合理的设计，优势的位置，依然能够让底商产生该有的价值。
只是，如何在其中找到具备不错价值的底商，需要更好地做好各方面的调查工作。
譬如，一个常见的误区。
高端板块的商铺价值相应也会高？很不尽然。
底商的选择首先要在人流相对较多的板块，改善板块内人口基数相对少，且人口购买能力相对高端，会更愿意去往如高端综合体的场所购买；只有少数可以提供高端消费的业态，才适合在这些区域生存。
而刚需板块多为高层建筑，小面积户型占大多数，人口基数相对较多，购买能力相对日常，能提供家门口式购物需求的底商会更受欢迎。
因此恰恰相反，一些普通人流多的位置，如安置回迁房底下、刚需板块的地铁口旁等位置，商铺的生存能力反而更强。
如桥西吉如家园和运河宸园，前者靠近地铁口，在北、东、南侧均设有底商，后者是离地铁口稍有点距离，在北侧和东西两区之间设有底商；
从现场观感来，吉如家园的生活氛围更为成熟，底商的人气更旺，而运河宸园底商则稍萧条，且有不少底商处于出售或出租状态。
另外，如前文所述，从大部分商铺密集区域的业态来看，占据数量最多、变动最少的是房屋中介、早餐店、理发店、宠物店、24小时便利店、水果店、银行、培训机构等，基本是电商或综合体较难实现或应答所需时间较长的业态。
如果你所选择的商铺，符合前面的人流条件，又符合这些更具生存能力的业态要求，那么恭喜你，你的商铺应该能获得一个不错的回报。
另外，底商位置的选择还应注意一些细节：
譬如宽度是否方便行人步行，如果过窄，行人拥挤，行走不便；如果过宽，车辆也会占据行人空间，不安全且不便；
又如门面前是否有不利于行人的阻挡物，如长条绿化带、陡坡，甚至店门前主干道的宽窄，都会影响行人的步行感受。
底商的前景已非当初“一铺养三代”的吃香，但在新房代建底商日趋减少的情形下，选择到一个优质底商也并非不可能，只是实地考察的工作就需要足够细致了。
| 公示楼盘 |
-END-
文/杭州房叔 编辑/阿寻
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