良渚文化村小户型二手房价上涨，缘由何处，又该不该买？ | 房叔说No.155
提起杭州的金名片，西湖、京杭大运河、良渚遗址，三大申遗成功项目自然是避不开的；
而有意思的是，三大项目申遗成功的时间顺序是西湖、大运河、良渚遗址，但实际上三者诞生的时间顺序却是良渚遗址、大运河、西湖，良渚遗址暗藏着更久的历史与更深的底蕴。
或许正是良渚长久的历史底蕴，吸引了南都来此建造，而后万科接手运营，形成了一个具有独特文化生态和居住面貌的大社区：良渚文化村。
在这里，基本是不超过11F的洋房、小高层，既有高层难得的亲地性，也能形成低密难有的烟火气；
不仅如此，“大屋顶”的IP输出、村内公共设施的建成、“村约”等文化内涵的丰富也将文化村塑造成了杭州、甚至全国小镇的典范。
有着优美环境的良渚文化村更容易吸引着对生活环境有所要求的客群，于是从二手房可以看到，生活氛围的村中心，如白鹭郡南、探梅里等，在单价上较高，基本在2.85万元/㎡以上；
而其中大户型居多的，如柳映坊、秋荷坊，在单价上也已经突破3万元/㎡。
在杭州西部有房资格摇号越来越难，闲林、良渚永旺一带价格又连连上扬，良渚文化村受到关注的目光也在逐步上升。
而近日，不少关注良渚文化村的粉丝在房叔后台咨询中反映：二手房小户型价格涨了，大户型价格没涨。
这样的二手变化与良渚文化村本身的改善定位并不相符，这背后的缘由是什么呢？文化村的二手小户型是否还能追高？没有怎么涨价的大户型又是否值得“捡漏”？
2020年的未来科技城楼市充斥着魔幻，西溪公馆近六万人摇号，摇不到；新房均被限为热点项目，摇不了；二手房价逐步攀升至6、7万元/㎡，要不买不起，要不不敢买，要不不甘心买；
被限为热点项目的新房限售5年，短期内二手的供应量可以预见将大幅减少，供不应求之下，仅存的在售房源价格自然上涨。
未来科技城无论新房、二手，刚需自住、置换改善的选择面日趋有限，日渐增加的住房需求只能外溢；
于此同时，云城规划面市，更大、更广的土地舞台被规划，献给城西科创走廊上“中流砥柱”的互联网、高教、安防等产业公司，及未来社区概念下高品质人才社区。
还有火车西站的规划，云城将集产、研、学、枢纽等一体，可以预见云城的未来，产业不断落地，人才不断涌入。
而寄希望于缓解未来科技城住房需求的云城虽规划有15万方的住宅用地，但大部分体量将被提供建筑为安置房；
且五个未来社区分批建设，将住宅供给打散，难以形成集中供应，对缓解未来科技城供应缺乏的短期现状意义不大。
更何况，在限价不会大幅度放开的情况下，广受关注的云城住宅供应，未来成为红盘的概率依旧高企。
供不应求的未来科技城和实际没有太多住宅供应的云城，城西侧的刚需和改善只能“出逃”。
“逃”向哪里？闲林、三墩、良渚、良渚文化村是四个显而易见的选择。
因有西湖学区的天然优势，尤其是星洲二小等“名校”品牌光环的加持下，三墩北的价格连连上涨；
在西雅图，想找到一套450万元总价的房源几乎是不可能；而毛坯交付的西湖国际城，总价低2、30万元还能找到房源，但低于400万元以下也几乎找不到房源。
三墩北已贵，三墩中已老，预算有限的刚需、改善想寻得够得上预算、环境舒适的房源并非易事。
同样，未来科技城外溢的需求也影响着闲林与良渚。
在闲林，品质较好，且有上和路可直达未来科技城的未来海目前均价逼近4万元/㎡，房龄稍老的西溪海均价也靠近3.5万元/㎡；
在良渚，未来城二手逐步爬上了3.5万元/㎡，离地铁稍远的和昌府二手也已达到3.1万元/㎡，总价300万元以下的房源也基本难寻。
相比之下，良渚文化村还能找到300万元以下，甚至250万元以下的房源，这对刚需而言无疑是一个可选之处。
| PART 3 |
良渚文化村处在杭州西北部，与市中心之间约16km的距离，虽与市中心之间距离较远，但良渚是最早期可享受到轨交优势的主城区近远郊板块之一。
2号线自朝阳至良渚的贯通将市中心的部分自住刚需带至可达的近远郊，如三墩、良渚。
而从良渚站下车，需要约半小时以上的步行时间、10-15分钟的自行车骑行时间到达良渚文化村内各组团，或者花费约10多分钟，乘坐公交389（M）、1223M三站以上，也可到达良渚文化村内各组团。
与地铁站之间稍有距离的良渚文化村对一些通勤要求较高的自住刚需而言仍存在一定通勤压力；
因此文化村内如七贤郡，缦云坊等以约89㎡为主力户型的刚需组团二手均价约2.6-2.65万元/㎡。
而背靠良渚遗址这一天然大IP，与环境优美的山景水秀，宽绰尺度的户型更适合喜欢、享受自然的业主。
因此，整个文化村二手均价最高值是郡西澜山的约3.5万元/㎡，约89㎡户型房源数占比约十分之一，其余均是125㎡以上户型；
而其背靠山景，面为村中心，近邻商业街区，极好的位置也为其二手价格加持。
二手价格稍次的秋荷坊同样是以约138㎡起步的改善组团，二手均价约3.18万元/㎡。
虽从与主城距离上，文化村像是为主城区刚需准备，尤其2号线北向直至良渚；
但良渚站到文化村内的距离也“劝退”了一大部分刚需，因此有着舒适居住环境的文化村小户型比不上大户型来得吃香，先前价格也处在较低的水准。
而在未来科技城房价疯狂上涨，挤压刚需外逃，且闲林、三墩、良渚的性价比开始降低，有着低总价房源的文化村成了未来科技城刚需的选择，小户型的需求量开始上升，价格也随着上涨。
据中介介绍，三个月前，以约89㎡为主力户型的七贤郡总价最低在205万元，而如今，总价基本在230-240万元。
而未来科技城改善客群除了在核心区高层的选择之外，还可以往最近的闲林选择低密产品，从区位看，闲林至未来科技城的距离比文化村至未来科技城更近。
因此，文化村的大户型在目前处在平稳期，需求量增长不及小户型明显。
| PART 4 |
未来科技城逐渐坐实杭州城西中心地位，其周边板块也随着“水涨船高”。
在闲林上涨、三墩上涨后，有着小户型、低总价的文化村成了承接未来科技城外溢刚需的选择；
而在后续与文化村更近的云城建成，南北向的良睦路、良祥路连通良渚文化村与云城、未来科技城，导入文化村的刚需需求也会增多。
此外，在先前的“地铁四期环评公示”中，2号线将西延，穿过良渚核心区，连接瓶窑、中法航空大学；
根据官方线路图，良渚文化村没有设置站点，这点比较遗憾。
若2号线西延能实现，同时在文化村加设站点，文化村不仅可以拥有更便利的出行方式，无需步行或短距换乘便可坐上地铁，同时也能为中法航空大学老师的自住需求、家长为孩子提前备房提供一种可选性。
后续更多、更近地依托云城、未来科技城发展的文化村小户型追高的可能性仍不低，尤其小户型为主的南区块与云城之间的距离几乎只是一路之隔。
而有山有水有社区的文化村本身在杭州近郊中有着稀缺性，在与云城之间路网打通之后，文化村将成为云城“后花园”；
云城改善客群在选择核心区高层外，文化村大户型的舒适感同样有更大的吸引力，毕竟两者之间距离约仅5km。
因此，文化村的大户型虽目前处在平稳，但在未来，因云城住宅供应实际不多，且计划与文化村路网打通，城西侧、尤其云城的改善需求会往文化村导入，大户型的需求量会大幅提升。
在未来科技城、云城周边，拥有舒适环境、改善户型的选择本不多，大户型组团在文化村内处于中心位置，资源反比小户型更好，因此就组团内比较而言，大户型未来前景将优于小户型。
随着蓝月春晓的收官，良渚文化村仅剩下大溪谷6期最后一个组团。不久之后，完全进入存量市场的文化村，也将进入伴随云城成长的厚积薄发期。
| 公示楼盘 |
| 可登记楼盘 |
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文/阿寻 编辑/阿寻
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