3月首开的花宸里会是红盘吗？ 不能参摇的购房者怎么办？| 房叔跑盘No.106
共3盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
滨江博语华庭突变“红盘”后，很多购房者纷纷猜测：花宸里会是下一个吗？
花宸里的地段、品牌、学区优势都略逊色于博语，但项目的地段条件并不差，而销售均价比博语华庭低了1500元，再加上依然存在的价格倒挂红利，以及同一价格段的选择中花宸里的优势确实明显，项目大概率会被认定为红盘。
据了解，花宸里预计2021年2月开放售楼部和样板房，2021年3月首开。
12月29日的推文《焦虑到恐慌？杭州楼市2021大势预测 | 房叔说No.143》中，我们预测了杭州楼市明年的行情走势。假如政策面没有变化，不难预测明年3月花宸里的开盘热度依然高亢，大概率不会输给博语华庭多少。
花宸里目前出街的项目规划信息较少，但能窥探个概貌，不妨跟着我们来提前了解下这个未来的“红盘”。
而被两个红盘“剥夺”摇号资格的购房者，又该怎么办？
| PART 2 |
产品解读
不同于博语华庭是纯住宅产品，招商博奥花宸里由商业、住宅两大业态构成。
商业部分位于住宅西侧，规划为1幢集中式商业办公楼（包括约300㎡酒店式公寓）和1个邻里中心。
该邻里中心规划约9875㎡，功能类似于小型的商业综合体，可以满足花宸里业主在“家门口”采购日常生活用品。
住宅部分容积率2.6，占地面积约28857㎡，规划为1幢公租房（17F）、6幢可售高层（23－27F）和沿街底商（部分底商位于1、3、4号楼）。
公租房位于项目东南角，公租房和大平层、住宅部分统一管理，大平层可享用住宅区配套。
从规划信息来看，住宅部分人车分流，设置三个出入口。其中西侧道路、东侧博奥路上设置人行出入口，南侧山阴路上设置车行出入口。
6幢住宅采用围合式布局，中置大草坪（约1100㎡）、文化活动场地（约100㎡）、体育活动场地（约600㎡）。
另外位于北侧的5、6、7、8号楼设置有架空层，架空层内也会布置部分生活配套。
6幢可售高层规划为23－27F，单层层高约2.9米，楼幢高度约68-70米。楼幢外立面为真石漆，规划为两梯四户。
项目仅规划两个户型：约100㎡三房中间套，约130㎡四房边套。
约100㎡的厨房留出了放置双开门冰箱的空间；约130㎡户型的优势在于双阳台设计，以及在玄关、餐客厅公区留出了一部分收纳空间。
项目限精装标准3500元/㎡，预计包含地暖、中央空调，但不含新风。
从现有的规划信息看，项目产品设计中规中矩。
项目的优势在于两点：一是约130㎡户型的收纳空间优势；二是由于架空层设计，项目或能在园区内设置更多功能性配套；三是近邻邻里中心，生活购物方便；四是步行约500米可达5号线博奥路站。
| PART 3 |
配套解读
花宸里约900米西邻风情大道，约500米北邻金城路，位于萧山区政府板块和滨江区的交界带。
除了规划邻里中心，花宸里周边约500米范围内，地铁、学校、商业、菜市场、景观公园等生活配套一应俱全。
花宸里北邻杜湖内河，该河道未来将规划为景观公园，项目自带邻里中心，可满足日常生活购物。
景观公园和邻里中心，都近在咫尺。
邻里中心再往西行是一块空地（规划待定）和金地天逸小区和风情大道。
项目南面隔山阴路对望安置房（在建），安置房南侧，规划有农贸市场、湘湖初中。湘湖初中一期已投入使用，二期暂定作为汇宇小学教育集团湖头陈小学（30班）过渡项目。
项目隶属于城厢街道，交付后较大概率划入湘湖初中的学区范围。
项目东邻博奥路，沿博奥路北行至金城路，依次穿过星河景庭公寓、博语华庭及其南面的规划公办幼儿园，步行约500米后到达位于博奥路与金城路交叉口的博奥路地铁站点以及汇金中心商业街、天阳亲子广场。
从博奥路站出发，西行一站到达滨康路站龙湖天街，东行一站抵达加洲生活广场，东行2站抵达萧山区政府板块核心地段万象汇商业综合体。
项目周边生活配套成熟、丰富，但学区稍弱。
| PART 3 |
购买建议
除了地段优势，项目还存在不小的价格倒挂红利。
项目周边二手住宅众多，价格从3万+到4万+不等。考虑到地段、房龄、学区差异因素，项目的价格倒挂情况，更适合对标江南之星、阳光城上府、金地天逸约98㎡平层户型。
花宸里限精装均价3.25万元/㎡，而上述三个楼盘的二手精装价格普遍在4.3－4.6万元/㎡，乍看花宸里有超过1万元/㎡的倒挂，但考虑到这些二手项目都有10－30㎡不等的赠送面积——算上赠送面积后的实际成交单价在3.8万元/㎡，花宸里的实际倒挂数值肯定要小于1万元，但仍有不小的价格倒挂红利。
地段优势+价格倒挂红利组合，花宸里投资自住都可摇。
按照目前的市场形势，花宸里大概率会步博语华庭的“后尘”，被定义为“红盘”，“结缘”人才和无房家庭，“无缘”有房户。
花宸里新房均价比博语华庭低约1500元/㎡，但博语华庭的品牌品质、地段、学区优势都略胜一筹，未来花宸里的增值表现很可能弱于博语华庭，两者的价差也大概率会超过1500元/㎡。
被两个红盘“剥夺”摇号资格的购房者怎么办？
近似价格，可选范围还有宁围楼盘。
两个区域对比，宁围板块胜在紧邻奥体的区位优势，但当下各项配套的成熟度和品质都不及花宸里地段。
花宸里地段、配套则在中短期内优于宁围，又能长期拥有滨江区产业人口外溢的人口流入红利，加上项目的价格倒挂红利优势，花宸里的中短线投资增值性更具优势，投资更稳妥、风险性更小。
但宁围拥有近邻奥体的区位优势，楼盘也不是”红盘“，对被“剥夺”摇号资格的购房者而言，近似预算，宁围不失为一个不错的选择。
| 今日预售楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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2020杭州地铁楼盘图（12月版）
活动截止时间：2020年1月5日9:00
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