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焦虑到恐慌？杭州楼市2021大势预测 | 房叔说No.143
共5盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
果然随着疫情控制得当，国内经济生产活动迅速恢复，金三银四学区需求点燃楼市。 杭州依旧是那个杭州，产业未变，需求增长趋势未变，甚至因为疫情期间数字经济助力，杭州成为全国疫情防控的排头兵。城市美誉度大增，人口流入的趋势变得更强了。 各大红盘登记人数创下新高，楼市形势一片大好。
总而言之，年初的楼市走向，依旧是迟到的需求在驱动的。 与国内的疫情控制形势大好呈现双面镜的是国外疫情，国外疫情逐渐开始蔓延，为今年楼市后半程埋下了伏笔。
| PART 2 | 由于国外疫情愈演愈烈，经济生产活动被很大程度抑制，导致欧美资本市场应声下跌。 美股更是出现史诗级的熔断事件，资本市场恐慌性的出逃。 此时疫情却并没有因为资本的恐慌而减缓脚步，新冠疫情在国外加快“攻城略地”的进程。 还是受制于资本，经济活动不能停滞，那么最有效的防控措施“封城隔离”注定在欧美无法施行，所以可以预见欧美疫情只会越来越严重。 在这种预期之下，资本市场不崩盘就是奇迹，唯一的解决方法就是天量的货币宽松，流动性大释放。
用货币存量去推动资本市场泡沫。果不其然，欧美经济法案出台，无限宽松启动，欧美股市奇迹般的复活，还创下了历史新高，不得不说，这一招玩的贼溜。 但无节制的货币宽松注定不会是一剂完美的良药，虚胖、泡沫甚至货币信用总会在某个时间点被刺破。 与国外的无限宽松相比，国内的货币政策就相对温柔很多了。但温柔也是相对的，国外印钱你不印钱不就坐等被洗劫？ 所以今年国内流动性也创下了近几年的高峰，国内也在用流动性对冲经济下行的预期。 经济是短期被激活了，但楼市也被点燃了。
| PART 3 |
很多人不解，为什么今年大环境不好，反而全国头部城市的楼市却活跃起来了？ 岂不是和以往的楼市基本原理（经济好，人民有钱，有钱就去改善住房需求，楼市上涨）相悖？ 其实很简单，现在的楼市已经不仅仅是由收入驱动的，而是货币政策、金融政策驱动的。 今年的货币政策因为疫情和经济停滞格外宽松，如果你名下有公司在运营，今年大概率接到了不少的银行贷款的电话吧，利率还低的惊人，假如有资产可以抵押利率就更低了。 而国内还有哪个蓄水池可以承接如此庞大的货币呢？相信你也想到了。 不仅于此，由于国内生产早已恢复，外贸行业一扫年初的惨淡，下半年开始机器开的轰隆隆的响，形势一片大好。 集装箱都出现供不应求的状态。
通过外贸国内几年赚取了大量的外汇，这批钱会到哪里去？继续投入生产？ 恐怕并非如此，欧美天量货币宽松，人民币今年异常强势，人民币升值预期非常明显，升值大势所趋， 很大一部分的利润都被高涨的汇率吃掉，那么再大规模的继续投入生产的边际收益快速降低，甚至可能面临亏本。 那么这些已经赚回来的钱，自然不会继续大规模的投入生产，而是寻求保值。而能够实现稳定保值功能在国内只有不动产。 所以不管是国内货币持续宽松也好，还是国外无限制释放流动性也好，最终的结果一定是激活国内的头部城市的优质资产。
| PART 4 | 我们再来回顾一下今年杭州的楼市变动情况就更清晰了。 年初，南星桥涨，一品单价破13万；奥体、钱江世纪城涨，时代奥城近6破7。
金三银四公民同招，学区房大涨，蒋村大涨，三墩北大涨，城西涨，文教涨。 9.4新政出台，未来科技城大涨，申花豪宅涨，闲林大涨。 到今天，一品已经破16万，南星桥全部上10，滨江金茂府8万起，冲9万，柳岸晓风破10。 发现什么了？ 这些大涨的产品类型无非为三，第一种核心区豪宅；第二种学区房；第三种新兴宇宙中心或宇宙中心直接辐射地带。 全部都是这座城市最优质的的资产类型。 和货币流向极为契合，头部富人由于先天优势，自然获取了绝大部分的货币增量，这些有钱人优先选择必定是核心资产。 我们再看看刚需新房今年的摇号现状，则会更加清晰。 崇贤：去年有万人摇，东澜府6000余户摇，今年上千都是属于热盘。
星桥：年中学成府3377户登记，年末上塘源著最低210户登记，融耀之城首开近2000户登记，这个月加推546户登记。 临平山北：年初江山风华3000余户登记，山语四季去年最高1700余户登记，现在中天汀洲印月仅数百户登记。 戴村：时光之宸首开1000余户登记，清盘182户。 看出什么了？是的，除了少数门槛极低的刚需楼盘，刚需楼盘今年下半年热度出现明显的降低现象。 市场上充沛的货币并没有激活刚需市场，反而加剧了核心板块的改善，豪宅的爆发式行情。
楼市分化明显。 今年货币大放水，穷人才是最大受害者。 但中产、富人同样很焦虑，一房难求，谁没买到房，谁就吃亏。焦虑、焦虑着也就恐慌了。
| PART 5 | 简而言之，今年楼市是需求回归和国内外货币持续宽松的结果。杭州由于是外贸大省的省会，这个迹象相比内陆省份更为明显。 再说回杭州。 深圳和杭州算是今年楼市的“明星”城市，深圳自然不用多说，落户门槛低，城市吸引力同样很高，炒家会玩，豪宅、核心区大涨很自然。
而杭州相对深圳，城市能级自然不如，但落户门槛更低，人口流入也丝毫不逊色，今年同样大涨。 但进入下半年以来，深圳加强城市门槛，楼市基本稳定，杭州开始表演。 为什么杭州能够保持一年的高热，在我看来，还是因为门槛太低。所以在9.4新政出台后，我就预测新政之后大概率会有新的新政。 但很遗憾，新政现在还没来。 所以杭州下半年完全就是因为落户门槛低，以及流动性过于充裕两者共同作用，导致楼市热度到年底依旧高的吓人。二手房依旧在高位，核心区新房一房难求，中签率持续走低。 至今这个基本面依旧未改。 与此同时，广州、福州、青岛、苏州、无锡等多座城市密集降低城市准入门槛，“抢人大战”再度爆发。
“人口流入”已经是每座城市最首要的城市需求，在对手城市降低门槛时，杭州很难出台提升落户门槛的“封城”政策，杭州新政出台的可能性继续降低。 就算有，大概率也不会太严，最大的可能就是堵漏洞，或小幅加门槛。这是政策面。 再说回货币面。
这两点急需注意。其一、新冠变异。其二、美国出台新一轮刺激法案。 疫情蔓延加剧，短期货币宽松趋势大概率依旧不变。美国继续放水，明年大概率依旧洪水满溢。
| PART 6 | 大概率不会有严厉的新政。中短期大概率依旧洪水滔天。 上海、北京、合肥楼市年底成交却异常火热。明年会怎么走？已经很明显了。 我们都是时代之下的一粒沙，跟着时代走或许是最好的选择。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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