其他
城西刚需纠结之选，闲林南还是良渚北？ | 房叔说No.152
共18盘预售公示、登记，列表见文末↓
良渚、三墩低价新房面临售罄的局面下，城西的低总价预算的刚需可选范围被快速压缩。 大批的观望型，边摇边打算的刚需被市场所抛弃，与此同时城西二手房受需求的挤压，出现全面的上涨。 比如，未来科技城年初300万出头还能有选择，三墩北西湖国际城部分房源总价甚至低于300万，良渚万科未来城，澜天等楼盘门槛价格就更低了。
到今天，未来科技城门槛已经接近500万，三墩北门槛接近400万，良渚核心区、闲林北部门槛突破300万。 整个城西，两三百的总价预算选择已然不多，只剩下闲林南部、良渚北部、老余杭以及良渚南片有些许选择。 其中，区位最佳的“闲林南”，与配套、区位均衡性强的“良渚北”自然成为刚需的重点选项。 面对这两个总价接近的板块，刚需们应该做怎样的抉择呢？
| PART 2 | 常年在城西活动的我对于这两个板块还是比较清楚的，早期也出过几篇有关于闲林、良渚的专题推文。 这两个板块可以说在气质上就截然不同，“良渚北”更像一个近郊的“街道”，而“闲林南”就更像一个“镇”。 为什么这么说呢？ 因为“良渚北”从城市界面，到板块的道路，甚至到楼盘的外立面品质，“良渚北”的观感都有一丝良渚文化村的气息。
但相对良渚文化村，“良渚北”的观感又更偏向于中国式的城市，算是一个低低配的良渚文化村吧。 而“闲林南”的城市界面相比“良渚南”就要差上许多，“闲林南”的道路精细程度，楼盘外立面的品质都更显粗糙。 嘈杂的街道，路边密集摆放的电瓶车，甚至路边的绿化景观，“闲林南”所展露出来的都是一副典型的中国式小镇的模样。
在城市观感上，“闲林南”更接近于老余杭，而不是良渚文化村。 “良渚北”恬静，而“闲林南”更有活力和人气，但稍显杂乱。 这两个板块，只要去过，一定能感受到它们之间的迥然不同。如果硬要得出一个结论，我相信大部分人还是喜欢精致安静的“良渚北”。
| PART 3 | 不止城市界面，城市配套上，“良渚北”的优势依旧很突出，在这点上，“闲林南”依旧有一段路要走。 “良渚北”虽与良渚核心区因为一条104国道而泾渭分明，但两者之间的城市配套都是共享的。 人气十足的永旺，辐射能力不止于本地的良渚，文化村一带，连三墩、勾庄都有相当一部分的居民会到此消费、购物、娱乐。
一个永旺，给到“良渚北”的是同价位板块难有的高品质生活配套，这点很少有其他的刚需板块可以比拟。 除此之外，“良渚北”虽没有直达的地铁站点，但通过如电瓶车、自行车、短途公交车等换乘工具同样可以快速的享受便捷的轨交。
在城市配套、轨交等方面，“闲林南”就有着明显的差距。 大型综合体？孱弱的欢乐城、距离过远的印象城，大型综合体与“闲林南”是无缘的，用地接近枯竭，未来大概率也难以得到改善。 轨交就更不用说，一向是“闲林南”的弱项，也是闲林板块的致命缺憾，去往主城区只能依托不堪重负的天目山路、五常大道。 在城市基本配套项上，“良渚北”对“闲林南”呈现非常明显可见的优势。 但“闲林南”也并非一无是处。 闲林中心区的老破败的老街被拆光，新的闲林老街焕然重生，观感和界面发生翻天覆地的变化。
加上“闲林南”本就具备的本土地缘优势，本地人口和源源不断的刚性需求持续涌入，闲林新老街未开张便人气十足。 高人气，板块中心焕然一新，闲林的活力，和在发生的变化速度是“良渚北”所不具备的。 仅从城市配套和生活的便利性而言，“闲林北”几乎可以和“良渚北”打平。
两者之间最大的差距还是在公共交通以及接下来要讲到的居住产品的品质。
| PART 4 | “闲林南”，“良渚北”的开发模式和市场化的竞争的不同，也导致了两个板块之间的居住品质有着明显的差距。 关于“闲林南”，它本质上就是一个大型的城市近郊居住配套区，这个板块的早期开发也非常明显的体现着它的定位。 新盘量大，粗暴开发，二手库存大，这几个词都是“闲林南”的标签。 楼盘体量巨大，一个楼盘往往由多个组团组成，单个楼盘住户量大，层次不同，造成多数早期开发的大盘物业往往存在着不可调和的矛盾。 物业费难收一直是闲林大盘的通病，物业费收不到，物业不作为，小区品质交付后下降非常明显，于是不交物业费的业主更多，最终形成恶性循环。
而“闲林南”便是闲林早期大盘的聚集地。 闲林山水，岸上蓝山，盛世嘉园，星洲翠谷，荆山翠谷等超级大盘一个接一个的横向沿着闲林东路一线排列。 同时由于开发时间早，产品也早已落后于时代。砖混结构的小高层，乳胶漆墙面的公区，大量的两房户型，或者户型格局差的小户型。 以上都是“闲林南”楼盘的通病，或好一些或坏一些，这些既成事实都难以避免。 与之形成鲜明对比的是“良渚北”。 由于开发的更晚，“良渚北”的开发模式明显更接近时代。路网规划，楼盘体量，以及市场化的程度，“良渚北”都要更强。 具体展现出来就是板块规整干净的城市界面，以及楼盘内部的高品质。
由于开发时间更晚，且没有出现单家房产公司垄断地块的现象。市场化程度更高的“良渚北”楼盘体量更小，品质更高，产品密度更低，户型设计，公区设计乃至园林景观，物业维护都明显强于“闲林南”的大盘们。 单论楼盘的居住体验，“良渚北”瑞和园、九衡公寓等楼盘的感受要比闲林南的楼盘好上许多。
| PART 5 | 那么，几乎所有维度都强于“闲林南”的“良渚北”是不是就更具购买价值呢？ 答案并不会这么简单，要回答这个问题，仅从板块之间的客观状态对比中是很难得出结论的。 想要回答这个问题，还是需要将这两个板块真正的价值逻辑凝练、提取出来。 首先需要确认的是两个板块处于杭州楼市的定位，这一点上，“闲林南”和“良渚北”极其相似。
它们在未来科技城还未拥有如今这么大的辐射能力时，如前文评价闲林所说的，它们很长一段时间内都是主城区的近郊居住配套。
△板块区位、分布联系图
近郊的居住区最重要的是什么？ 不是楼盘品质，不是户型设计，也不是物业维护和板块配套。而是交通，与主城之间的公共交通，区位与主城之间的联系密切度。 如果板块配套好，居住品质好就行，那么城市界面极好的临平新城早就不是这个价格了。 所以只有拥有便捷的交通，近郊居住板块才能实现居住配套的定位，交通越好，板块价值越高。 仅仅是依托主城区，“良渚北”有着104国道、古墩路以及2号线的加持，以及更接近主城区的区位，还有更好的居住品质，自然强于“闲林南”，这是毫无疑问的。 但现在这两个板块的依托地已经在发生重大的变化，依托主城区的比重将慢慢缩减，依托未来科技城的比重将得到快速提升。
依托未来科技城，“闲林南”的优势便脱颖而出，贴近未来科技城的区位，高教路、上和路等多条通道将“闲林南”和未来科技城紧密相连。 在联系的密切度，和交通的便利性等决定居住配套性板块的因素上，“闲林南”目前远强于“良渚北”。 假如“闲林南”拥有“良渚北”的板块配套品质，城市界面和居住品质，拥有极强的地缘优势的“闲林南”也就不用和“良渚北”作比较。 这篇文章也就没有写的必要。正是因为两个板块都有明显的硬伤，所以才有了出本文的意义。
“闲林南”楼盘品质，配套，和户型功能性弱等客观现状无法抹除，“良渚北”与未来科技城之间的区位联系、交通劣势也无法规避。
两者优劣势旗鼓相当。 如何评判？只能做预判。预判两者未来可能发生的变化，这些变化又会怎样改变这两个板块的价值。
| PART 6 |
“闲林南”，土地储备依旧有，可以预见板块未来以及有一定的发展空间。
闲林老街等配套的落地，良睦路的开通、17号线的落地还会大跨步的解决“闲林南”的交通问题，继续加强“闲林南”与未来科技城、主城的联系。 “闲林南”未来依旧可期，可以长期看好。 但“良渚北”同样有利好未被释放。 云城的上马，云谷区块的快速建设，在很大程度加强了“良渚北”与南部未来科技城与云城之间的联系。同时良祥路等多条南北通道的建设，也解决了交通联系的问题。
“良渚北”优质的城市配套，和居住品质会一步步的被云谷以及南北向路网的打通所激活。 “良渚北”同样可期。 两个小板块之选确实两难，都有想象空间，一个利好正在释放，一个利好马不停蹄跟上，一个区位佳，可见可得，一个区位在快速改善。 让我选都是非常纠结，何况购房者。 如果实在要选择，我建议还是根据自身实际需求出发。 假如生活工作圈集中在未来科技城核心区或蒋村一带，“闲林南”更好的区位，可见可得的生活气息会更适合一些。 假如工作生活依旧偏向于主城区，或城西北侧、城北一带，“良渚北”显然更适合一些。
如今，大城西的刚需盘，仅剩闲湖城锦绣湾、时代天境，以及大溪谷6期和即将清盘的蓝月春晓。
在市场变化莫测的当下，不管是“闲林南”还是“良渚北”，对于选择余地越来越稀少的大城西方向刚需而言，赌新房的难度太大，反而是落地更重要，买到房子更重要。
| 今日预售楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（1月版）
活动截止时间：2021年1月14日9:00
房叔跑盘：△春熙上和湾△晓月澄庐△源著天樾府△理想臻品△宸瀚里△森临澜府△沐宸院△春月杭宁府△江河鸣翠△上河公元△海逸翠廷△花样年对越天△蓝月春晓房叔说：△2021年大势△城西改善破局△城市制高点△浙大二院△职住分离△公寓△2021年4万内新房选择（下）△现房项目交付二手房叔瞰杭：△老余杭△之江△崇贤△北部新城△临平山北△良渚△闲林△三墩北△未来科技城房叔选房：御滨府、云境收官，13盘选房集合 | 房叔选房No.220
PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条
点个在看，让房叔更好看。