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大户型价格翻身，小户型还能支配楼市吗？| 房叔说No.150
小户型比大户型单价贵长期是楼市固有现象，在全国范围内都是可以适用的，特别是房价居高不下的大城市。 由于总价的可控，小户型往往更受市场的欢迎，杭州楼市同样不例外。 与之相反的是，在新房市场时期，大户型的单价又往往高于小户型，这就导致了套利空间。
小户型一手房卖的更便宜，到了二手存量市场，小户型的单价却明显高于大户型。
于是相当一部分的投资客将小户型视为最佳投资品。 加上小户型的低总价优势，流动性自然相对大户型要更好，于是市场就形成了投资必选小户型的默认规则。 至今为止，这条规则依旧还是在很大程度上适用，在大部分的板块小户型的市场表现依旧比大户型更好。 这种现象在刚需居住板块，以及老城区内的老旧小区表现的尤为明显。 就如此前我曾写过的“房子别买错！4年4万价差！”一文内的例子。星桥的天都城此类的刚需房，小户型往往比大户型溢价高上许多。 小三房单价能到2.4万，大户型单价就可能只能卖2万不到，两者之间的差价相差15%以上。 如此巨大的差价不可谓不大。 而在今年，小户型比大户型贵的势头开始被慢慢扭转。
| PART 2 |
今年以来，在部分板块大户型开始上演翻身的走势，大户型单价开始逆袭。 最为明显的便是南星桥，大户型单价快速追上小户型，大部分楼盘大户型和小户型单价基本持平。 部分标杆楼盘，大户型更一房难求，小户型反而选择更多一些。 就如信达滨江壹品，在年初屡创成交价格新高时，大户型房源不仅挂牌量小，单价相对小户型还要更高。 这个情况不仅存在于南星桥板块，滨江标杆楼盘柳岸晓风、滨江金茂府同样出现大户型单价高于小户型的情况。
目前滨江金茂府挂牌房源中，186方的大户型挂牌价格普遍摸上10万，123方等小户型房源单价则更低一些，只有8至9万。
大户型与小户型之间的单价差超过10%，打破了小户型“一统天下”的现象。 当然不止于钱江两岸，在申花新交付的几个标杆楼盘，大户型也普遍贵于小户型。 还有蒋村，未来科技城，这两个板块的标杆性的次新楼盘的挂牌价同样出现了相同的情况。 今年的大户型房源表现确实在一定程度上开始逆转长久以来的市场颓势，这个现象是非常值得深思的。 为什么大户型开始变贵了？ 为什么在房价继续上涨的今天，大城市整体房价已经逐渐触碰刚需承受的上限时，部分大户型反而领涨？这是什么原因导致的？ 大户型在变贵，这是一个事实，不仅在杭州，在北上广深等一线城市，大户型单价也在变贵。 在我看来，大户型变贵的转折还是来自于去年的新冠疫情爆发。
| PART 3 | 新冠疫情突如其来，传播途径广，最为重要的是新冠竟然还可以通过空气大规模的高效传播。 站在今天，我们都知道，防控新冠此类借助空气为媒介传播的病毒唯一可行的方法便是隔离。 需要隔离，那么就需要能够隔离的独立空间，住房就是最佳的家庭式隔离空间。
那么想要做到更舒适的度过隔离期，每个家庭成员都需要更大的空间，房子需要足够大才能满足这个需求。 疫情等天灾的爆发也让所有人对生命都更加看重，一定程度的及时享乐似乎成为了所有人共识。 钱再多，命都没了有什么用？
大户型改善型的房源，以及别墅等产品引来了爆发式的需求，爆发式的需求必然就导致了供应的承压。 供应承压，价格自然而然就上去了。 除此之外，疫情对于全球经济的影响，乃至世界的格局都是极为深远的，称之为“百年未有之大变局”丝毫不为过。 世界政治经济格局的变局可能没有那么快就体现出来。 但作为社会活动的组成因子，疫情对经济影响却可以快速的传递到我们每一个个体。 就比如，年初疫情期间生产运输的停摆，生活物资价格大幅波动，小到口罩、食品，这些商品的变动都直接影响到我们的日常生活。 更别提那些依旧远在国外不得归家的游子们，一张机票动辄几万，十几万，还一票难求。 但这次疫情对楼市最大的影响还是货币政策的调整。 全球放水对冲新冠影响，通胀一触即发，头部富人承接到了大部分的“水”，这些“水”让富人面临高压的通胀。
通胀预期下，稀缺资产成为了最好的避风港，豪宅、改善楼盘、学区房、城市核心区大涨便是最明显的反应。
大户型则是这些稀缺资产中更为稀缺的“稀缺品”。 疫情催生出的大户型需求，疫情通胀的对冲需要，两者叠加，大户型成为了市场的香饽饽。 大户型也由此走上了逆袭的翻身之路。 在可以预见的一段时间内，由于疫情的持续、反复，豪宅、改善型的标杆楼盘大户型会越来越稀缺。 那么这是不是意味着，市场上所有的大户型都会逐渐走上逆转的通道呢？
对此我并不乐观。
| PART 4 |
在我看来，大户型的表现一定脱离不了区位、地段和楼盘综合性的影响。 对于刚需板块，或者老城区的老破产品，亦或者大户型产品优势不明显的楼盘，小户型依旧会是这些板块或产品类型里的“硬通货”。 刚需板块与老城的老破大，其实逻辑依旧很简单。这些板块及产品，都逐渐成为"上车品"。 这些类型的选择已经被改善性需求所抛弃，得不到市场的高端客群青睐。
“上车品”也就意味着上限有限，是一个“踏板”，等待这些上车刚需累积到了足够的资金，自然会选择更好的地段，更好的产品。 “上车品”迎接的是一任又一任的城市门槛需求，都是刚需在买，而不是改善需求，不是富人们在买。
而刚需对于总价恰恰又非常之敏感。 没有大规模的改善需求支撑，大户型不会迎来春天，小户型的低总价优势将得到继续保持，单价自然长期压过大户型。 这个逻辑也可以套用在核心区的低品质楼盘，低品质意味着改善需求不会喜欢。
不喜欢，不青睐，大户型也就无从谈起所谓的稀缺。 同样的，优质楼盘大户型假如建立不起对小户型的绝对优势，大概率也将被小户型踩在脚下。 就比如，蒋村的蝶园，西庐，西溪华府等楼盘。 虽然楼盘地段属于杭州楼市中的稀缺板块，但楼盘品质，或大户型的功能性都是非常“拖后腿”的。 此类楼盘大户型很难有足够的资格获取比小户型更高的溢价。
| PART 5 |
△宜和园实景图
今年开始，楼市的逻辑已经完全被疫情改变。
以往可能是普涨，小户型、低门槛的选择领涨。从此以后，分化将成为主旋律。
好的，贵的，将会是楼市中的王者。
因为水都被富人们承接了，杠杆也只有富人们能够继续加上去。
这个逻辑可以适用于所有头部城市。
小户型，低门槛的“刚需品时代”已经过去了。疫情不止，豪宅继续领涨。
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-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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