区划落地，小心楼市“大棒”！| 房叔说No.197
共15盘预售公示、登记，列表见文末↓
网传许久的杭州行政区划调整终于在今天正式官宣，崭新的新杭州已来。
国务院批复同意杭州部分行政区划优化调整 / 杭州市部分行政区划优化调整中普遍关心的10个问题
对于我们普通人，最为关心的必然是此次大规模的调整行政区划，能利好谁？自己又能否在这波大调整中受益。
其实利好最大的区块，市场已经用实际行动在近段时间里将利好表现出来了。
△来源于杭州贝壳
根据上期“房叔说”中的杭州贝壳3月带看数据，带看量第三至第五的楼盘都为未来科技城核心区楼盘，分别是阳光城未来悦MAX、华夏四季和中南樾府。
这几个楼盘都为新余杭区域内的相对高价格的改善型楼盘，能够急速从盘整期的温和市场表现跃升到3月带看量的前列，可见区划利好的程度有多大。
其次，城东艮北一带市场活跃度同样在短期内上升明显。
艮北新城核心区七堡地铁站附近的多个次新盘房东惜售，成交量、挂牌价齐上涨。
至于其他区域并没有因区划调整预期出现比较大的市场变化。
市场表现足以告诉我们，新余杭和新上城才是这轮区划调整的最大赢家，市场给予了充分的回应。
| PART 2 |
新余杭，在原有的余杭区行政区域中重生，以未来科技城为核心的新余杭作为曾经余杭区最大的财政收入来源地，却没有得到相匹配的财政倾斜和教育等公共资源。
与临平进行切割后，新余杭将有足够的财政大幅加快区域内的基建、教育等资源的投入。
核心区未来科技城、云城以及良渚新城的建设进度和强度都会得到明显的提升，不会再受临平区域的掣肘。
作为城西科创大走廊最为主要的承载平台，未来科技城及云城的建设是杭州乃至浙江省的战略，此次区划调整，新余杭受益最大，承担的责任也更大了。
新上城区，吞并江干区后终于可以完整的拥江，主城区拥江就看新上城，不久的将来，我们将可以看见从九堡至复兴长达17km的壮阔江岸。
江干区苦教育资源匮乏久矣，在与上城区合并后大概率也将能够承接原有上城区的优质教育资源的转移，城东补涨已成定局。
钱塘区，变化不大，但确实承载杭州向更高能级城市冲击的主引擎之一。
制造业跛脚前行的杭州将依托钱塘区进行补足，“退二进三”的进程就此告一段落，但钱塘区与房价几不相关。
新拱墅，会操盘的拱墅迎来了更为广阔的操盘空间，合两区之力，文晖、武林新城、运河新城我们可以多看两眼，华丽新生的时间不会太长。
新临平，都说是利空，我看未必。
教育入主城必定是利好，教育不入主城也并非多大利空。临平城建已经足够好，再好下去也不能对房价起到绝对性的作用。
区位决定了临平是远离城区的副城，可以承载美好生活，但不能承载高房价。
此次区划对于新余杭、新上城利好最为明显，但利好最大的还是整个杭州。
| PART 3 |
“我市还存在一些短板和不足，特别是现有部分行政区划已严重不适应新阶段新形势新要求，区域空间不协调、产业布局不合理、人口密度不均衡、空间规划不协同等问题日益凸显，已成为制约城市高质量发展的瓶颈。因此，优化调整部分行政区划既是城市发展的必然要求。”
以上这段话是杭州市行政区划优化调整实施工作领导小组办公室主任张仲灿同志接受采访所表述的。
曾经的杭州大区很大、小区很小，大的如余杭区这样横跨杭州东西，临平与西余杭这样的远亲之间的联系还远不如西余杭和西湖区城西这样的近邻。
大区内部的资源配置分布严重不均，不管是财政投入还是公共资源的配置，同一个区内的待遇天差地别。
就如，未来科技城作为原余杭区的经济重心，教育资源和基建配套却不如临平，闲林、老余杭等街道长期存在教育资源匮乏的大问题。
同时行政区之间的行政壁垒导致重复建设严重，存在恶性竞争，不利于城市的合力，经济效率难以得到充分的激发。
行政区划调整后，杭州的资源配置和空间将能够更好的匹配，整个杭州也可以更好的形成合力，分工明确。
此次区划调整对于杭州迈上更高的台阶是不可或缺的基石。
| PART 4 |
行政区划的调整从长远来看肯定是必要的，有利于城市的发展，但我们也需要注意，行政区划此类重磅级利好对于现在的楼市影响将会非常之大。
如新余杭、新上城的上涨预期强劲。
再结合当下的楼市热度，新房全面走向限售，热点板块二手价格屡创新高，在现在这个时间节点扔下这么大一个利好，市场的上涨压力会更为明显。
我们再看看目前的市场供需两侧，新房存量明显不足，这也是导致中签率快速下降的根本原因之一。
而此次涉宅用地集中出让，4月公示，5月才进行土拍，那么今年的第一次集中土拍形成供应至少要到10月份，甚至更晚。
根据消息，第二次集中出让公示在6月，那么土拍大概率在7月份，第二次集中土拍形成供应则大概率要到明年。
也就是说，供给侧不仅目前的存量不足，后续能够形成的供应至少需要到10月份之后，甚至明年。
今年大部分的时间内新增的供给只能依靠已经不足的存量新房，供给端短期压力很大。
再看看需求端，杭州的城市门槛依旧极度宽松，需求在不断进入。供需两侧已经一边倒的倒向需求侧。
已经足够高热度的楼市本就需要抑制性政策的打压，此次区划调整火上浇油，对于此时的杭州楼市，新的政策工具对冲已经非常迫切。
这次区划落地，本会影响楼市最为直接和强力的学区问题，用了极为巧妙的“过渡期”进行延后，也侧面透露了对区划利好进一步促动楼市疯狂的担忧。
区划调整落地后，新政的预期反而是越来越强。当我们都在欢呼利好加身的同时，更别忘了头顶还有大棒，在疯狂的市场追涨常如刀尖跳舞。
当然这次落下的“大棒”假如不是“大棒”，只是“小棒”，那所有空头都应该放弃抵抗，赶紧上车吧。
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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