看懂3月二手数据，就看懂了杭州的“未来” | 房叔说No.196
共17盘预售公示、登记，列表见文末↓
近日杭州贝壳发布了3月份二手房市场的一系列数据，包括二手楼盘的3月成交量排行，以及3月份二手楼盘的带看数量排行等。
由于二手房没有限售，限价、摇号等行政政策的影响，更能直接的反应出楼市的实际状态。
且杭州贝壳市占率较高，数据支撑力较强，能够比较完整的展现杭州二手市场的真实情况，故此次我们根据杭州贝壳的3月份数据做一个简单的市场解读。
看看杭州楼市的真实市场热点在哪，这些数据又隐藏着些什么秘密。
| PART 2 |
先来看看3月份的二手住宅成交量排行。
△表格来源于杭州贝壳
根据贝壳数据，朝晖六区的成交量为3月成交量榜首，朝晖六区成交跃上成交榜首与此前流传的朝晖六区将要进行未来社区改造的传言关系密切。
绝佳的中心城区的地段，假如真的如愿进行大规模的改造自然是相当大的利好，乌鸡变凤凰也不是不可能。
3月二手成交量第二的为中泰的新西湖小镇，杭州贝壳将其归为闲林商圈，成交量紧追朝晖六区，两者成交量不相上下。
闲林商圈为杭州二手成交的传统大户，此次同样如此，除了新西湖小镇，3月份二手成交量前20的楼盘闲林就囊括了5个。
包含排名第6位的竹海水韵、第8位的盛世嘉园，第11位的爵士风情，第19位的新明半岛。
闲林商圈的成交数据如往常一样依旧强势，但可以发现的是，在闲林经过一轮较大幅度的上涨后，闲林的成交量确实也在逐步的下行。
3月份没有出现闲林连续多个楼盘霸屏榜单前列的情况，反而是曾经在闲林商圈边缘的新西湖小镇成交量大幅上升，爬到了成交量榜单的榜眼。
其实道理很简单，价格上涨对于数量最大的刚需的承价能力是个比较大的考验，买不起自然继续向周边溢出。
新西湖小镇此类价格较低，且通勤条件较好的门槛型刚需楼盘自然成为承接这些刚需需求的补充性选择。
| PART 3 |
从3月份的贝壳成交量榜单我们还能发现更有趣的现象。
△表格来源于杭州贝壳
扣除朝晖六区、金都夏宫、翠苑一区、创世纪等8个四散分布的楼盘，剩下的12个楼盘都分布在环未来科技城—蒋村的大城西范围内。
这12个楼盘继续拆分开来，能更明显的发现，这12个成交头部的楼盘基本都分布在未来科技城南侧的闲林或未来科技城北侧的良渚商圈。
其中良渚文化村的探梅里、七贤郡以及白鹭郡南成交量上升速度非常明显。
这几个良渚文化村组团由于都是小户型为主，总价低，同时与未来科技城之间的距离可控，承接了大量的需求外溢。
从杭州贝壳3月的成交榜单排行也可以非常清晰的发现，杭州的人口增量西倾现象非常明显。
城西范围内的刚需楼盘不仅门槛更高，且成交量还大。
成交持续放量，价格持续上涨，背后推动力一定是澎湃的需求。
而且这类需求和传统的炒作不一样，成交放量及成交价格上涨的楼盘呈现更为均匀的分布，只要有较好的通勤条件板块或楼盘，量价都上涨。
并不是集中一点、某个热点板块的单独上涨，而周边板块不涨。
这说明了，推动成交放量的主力是刚需自住型需求为主，而非资金驱动型的上涨。
再看看3月的二手住宅带看量榜单，结果就更加清晰。
△表格来源于杭州贝壳
带看量前二十的二手楼盘中有13个是未来科技城或环未来科技城楼盘，占据带看前二十榜单的半数以上。
从成交量看也好，从带看量看也好，城西已然是杭州二手房交易最为活跃的区域，没有之一。
这也印证了杭州近些年来的人口增量流入的方向，城西已经是杭州最主力的人口流入地。
从这份贝壳3月的成交、带看数据，我们也可以得出符合这座城市未来发展方向的合理猜测判断。
随着产业的密集快速的西向集聚，省级城西科创大走廊的战略加身，城西大概率将成为杭州最为重要的新增人口集聚地，这里有充分的就业机会，能够成为一线城市一定程度上的就业补充地。
有就业就有人口，有人口就有未来，城西我们需要再高看一眼。
| PART 4 |
当然高看一眼城西并不意味着低看拥江，这两者的发展模式不尽相同。
从西湖时代走向钱江时代，这句话是拥江最好的概括，拥江是这座城市存量的转移，拥江替代了曾经的武林、黄龙，省级金融机构总部全面拥江。
拥江有这座城市的老底子，老底子的购买力依旧强劲，他们的原始积累更强，在中短期拥有更强于新杭州人的购买力，尤其是头部购买力，拥江是能够被支撑起来的。
但增量在一定程度上决定了一座城市的未来，现在增量的大头恰好在城西，后起之秀在崛起，绝不能小看。
拥抱拥江之余，莫错过城西。
同时我们要警惕，增量如涌泉般不断，城西却是杭州楼市供应最不充分的大区域。
城市人口增量与城市新增房屋不匹配，就必然会导致房屋价格的上涨。
大城西范围内急需扩大供应量，需要更多的供应倾斜，否则快速上涨的房价肯定会在一定程度上抑制城西竞争力。
此次宅地集中出让，涉及城西的宅地仅绿汀路TOD地块及三墩北地块共两宗，新增供应严重不足。
城西显然急需更多、更能匹配人口流入的土地供应。
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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