最精准！2017上半年西安商业&房地产市场回顾
| 高新区夜景/摄影南五台看星星 |
昨日，西安仲量联行正式公布了2017年上半年西安房地产市场回顾，悦君第一时间整理分享。
2017年上半年，甲级办公楼市场仅一个新项目交付使用。位于市中心片区的长安国际中心F座在2017年第二季度交付使用，新增体量37,000平方米。
| 长安国际夜景/摄影 ROC_ONE |
截至6月末，西安甲级办公楼市场总体量达1,094,500平方米，空置率为 31.3%，较 2016年同期增长21.4个百分点，较2016年底下降2.4个百分点。2017年上半年，市场新增项目较少，租赁成交主要以去化已有库存为主，因此空置率较去年年底有所降低。较大面积的成交案例包括陕西巨丰投资资讯有限责任公司在赛高•企业总部大厦租赁约2,400平方米，成都侠客岛企业管理有限公司在中晶城市广场项目租赁1,700平方米等。
| 高新区/摄影 李起栋 |
需求方面，受部分企业退租影响，上半年甲级办公楼市场净吸纳量环比下跌。部分甲级办公楼，尤其是落成年限相对较长的项目，开始出现较明显的租户退租现象。
个别企业因自建总部大楼的落成，而从原甲级办公楼搬出，例如人寿保险搬至自建的总部大楼等。同时，也有企业出于控制成本的考虑，搬至租金较低的新近落成的乙级办公楼。在此情况下，2017年上 半年整体市场的净吸纳量仅5万平方米左右，环比录得逾50%的跌幅，但同比上涨296%。
| 赛高广场/摄影 张云洲 |
甲级办公楼市场平均有效净租金录得人民币103元/平方米/月，环比下滑1.3%，同比下滑3.1%。部分项目因物业管理欠佳、物业较为老旧且硬件设施落后等原因致使租户外迁，空置率长期处于高位，业主们纷纷降低租金预期以吸引租户，如位于南二环和小寨片区的招商银行大厦，以及位于高新区的迈科国际中心和都市之门C、D座等。
展望2017年下半年，随着市场新增供应的持续放量，空置率或将继续攀升，租户议价能力将得到提升，预计尚有404,900平方米的新增供应入市，全市甲级办公楼总体量在2017年底或将达到近150万平方米。
新增供应将主要集中在高新区及城北片区，这两个片区将面临在大量库存尚未去化的情况下，新增供应持续放量的局面。至2017年年底，整体市场空置率或将达40%以上，届时，空置率的持续高企将为租赁市场带来巨大压力，业主或将采取降低租金或延长免租期等措施保证自身入驻率，租户的议价谈判能力将大幅得到提升。
| 高新区夜景/摄影 张云洲 |
随着更多质量更好且租金预期较低的优质办公楼项目的入市，物业条件老旧的项目或在未来面临较大的空置压力，业主需要提供更加优惠的条件，更加完善的物业服务来吸引租户。
2017年上半年，西安优质零售物业市场新开两家购物中心，即华润万象城及益田假日世界，总体量超过220,000平方米，两个项目均以较高入驻率开业。
作为华润置地在西安打造的第一个购物中心，位于未央区的华润万象城引进了 Calvin Klein，GUESS，H&M, 优衣库等国际品牌及CGV星聚汇影城，太平洋咖啡，星巴克等特色餐饮及儿童业态。位于二环商圈的益田假日世界吸引了包括西安首座城市候机楼、华润万家旗舰店、中影飞尚影院等主力店及首次进入西安的西西弗体验式书店等品牌。两个购物中心的开业推动市场总体量达到450万平方米。
| 西咸万象城/摄影 张云洲 |
与此同时，受销售业绩下滑、聚客能力下降等因素影响，位于解放路商圈的民乐园万达广场的主力百货万达百货及位于曲江商圈的秦汉唐国际文化广场购物中心于上半年停止营业。
西安零售市场表现依然活跃，奢侈品品牌继续拓展西安市场，快时尚品牌积极布局新兴商圈。在活跃的租赁需求拉动下，净吸纳量较2016年同期大幅增加，上涨197.4%，而整体市场空置率环比下降1.3个百分点至4.0%。Vivienne Westwood，KENZO, Emporio Armani，MCM等奢侈品牌相继于上半年在中大国际高新店开出新店。
与此同时，国际品牌及快时尚品牌积极布局新兴商圈。优衣库分别在二环片区的西市城购物中心及华润万象城新开门店，NEW LOOK则在二环商圈的益田假日世界及华润万象城开出新店。Guess，Calvin Klein Jeans等国际品牌也随着华润万象城的开业继续布局西安市场。此外，国内快时尚品牌在上半年加速布局西安市场。Urban Revive分别在中贸广场、西市城及华润万象城共新开3家门店，MJ Style也在龙湖星悦荟及益田假日世界开出两店。
值得注意的是，运动类品牌和电子类品牌扩张迅速。Nike Kicks Lounge于上半年在西安市场新增四家门店，老城根G-PARK迎来西北地区首家阿迪达斯旗舰店。同时，小米之家在万象城及益田假日世界开出两店，华为也分别在印象城及益田假日世界拓店。
| 益田假日世界 /摄影 张云洲 |
西安优质零售物业市场首层平均有效净租金维持稳定上涨的态势。上半年新落成项目以较高租金水平入市，同时，部分成熟片区的现有项目凭借自身良好的运营管理及较强的业绩表现维持较高的租金水平。因此，上半年优质零售物业市场首层平均有效净租金相比2016年同期上升2.6%，达人民币213.3元/平方米/月。
展望2017年下半年，西安优质零售物业市场将迎来531,500平方米的新增供应，市场竞争将日益白热化。然而，招商实力较强的新开业项目呈现的租金有望超过市场平均水平，加之部分位于成熟商圈的表现较好项目租金预期上涨，西安零售物业市场平均有效净租金有望继续攀升。
| 西咸万象城/摄影 张云洲 |
“在市场的激烈竞争及电商持续冲击等因素的影响下，各大优质零售项目或将适时进行租户及业态的调整，侧重引入还未涉足西安市场的品牌，开始从同质化向个性化的转变。”仲量联行西安分公司零售地产部总监钱敏表示。
限购难挡强劲购房需求，成交量较去年同期显著上升。尽管西安市政府于上半年出台了一系列限购政策，但市场热度不减，受大西安建设及放宽人才落户政策等利好消息影响，市场购房需求出现大幅增长。
2017年上半年，西安高端住宅市场销售套数达3,310套，较2016年上半年上升37.5%。其中在第一季度受新增供应有限而销量低于市场预期的高新区在第二季度的销售套数大幅上升，上半年的总成交量达到1,298套，占西安总成交量的40%。而城中区域则因新增供应较少，可售套数较少，在上半年只成交了192套，与市场整体的活跃形成鲜明对比。
| 中大国际九号/摄影 路径 |
伴随着活跃的市场需求，开发商积极推盘。2017年上半年，西安高端住宅市场新取得预售证项目套数远超去年同期水平。共计9个项目取得预售证，新增可预售套数达2,149套，较2016年上半年增长83.7%。新增供应主要来自高新区及城北区域，分别达852套及644套。
自用及投资需求推动平均资本值攀升。西安市场相对较低的房价吸引了周边如成都、郑州等房价快速攀升城市的投资型购房者，外地购房者比例相比去年同期录得小幅增长。受自用及投资需求的推动，上半年西安高端住宅市场平均资本值为人民币12,300元/平方米，较去年同期上涨7.2%。
| 万科金域蓝湾/摄影 路径 |
展望2017下半年，开发商或将加快推盘速度，平均资本值将持续上涨。长远看来，新的房地产紧缩性政策的出台，将在一定程度上抑制投资性需求和部分改善型需求。但短期内，购房者对未来政策趋紧的担忧，或将促使高端改善型需求进一步释放，进而推动市场平均资本值的上升。随着整体市场需求及平均资本值的短期攀升，部分开发商或趁机加快推盘速度，市场新增供应将持续增加。
2017年上半年仅有一个优质物流项目建成，新增供应面积约20,097平方米。此项目为位于空港新城片区的普洛斯西安空港新城南二期B6项目。截至2017年6月底，西安优质物流仓储（非保税）市场总体量达到899,360 平方米。
净吸纳量环比大幅上涨。2017年上半年，优质仓储物流成交活跃，其中第三方物流对优质物流仓储的需求表现最为抢眼，如顺丰、百世快递、泰邦物流和圆通速递等。活跃的成交使得物流仓储市场的大面积空置情况得到改善，全市优质物流市场空置率环比下降4.8个百分点至12.2%。
比较突出的租赁成交包括顺丰和百世快递在空港新城片区的普洛斯-空港新城南项目分别租下约9,900平方米和23,700平方米的面积，圆通速递则在空港新城片区的普洛斯-空港新城北项目租下2,500平方米，成为此项目第一个租户。
市场租金达人民币24.9元/平方米/月，与2016年年底基本持平。位于交通配套完善的成熟片区的项目，如普洛斯-高新项目凭借高新区产业集聚效应及自身强劲的租户组合，录得租金上涨。而其他新兴片区项目如普洛斯-空港新城北项目则因长时间空置带来的招租压力降低租金以吸引租户入驻。整体而言，本季度全市租金相较于2016年下半年基本保持平稳，微降0.1%，至人民币24.9元/平方米/月。
展望2017年下半年，优质物流园（非保税）市场将有近18万平方米新项目入市，空置率或将上涨至17%。届时，西安优质物流仓储（非保税）市场总存量或将达到100万平方米以上。新增供应及库存压力或将迫使空置率持续上涨。
从目前市场现状看来，2017年空港新城片区供应压力较大。但此片区大部分项目是由外资开发商开发，物业规格与品质相对较高。同时，凭借临近机场的交通优势，第三方物流继续看好该片区。
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特约法律支持/陕西大秦律师事务所
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