专访贾飞 | 西安大融城总经理和他的金融新商业
西安向来都是全国商业重镇，但因为地处内陆，且城市轮廓越来越大，并不像其他大多数城市单核发展，而是发展不同区域、不同层次、不同维度的商业体覆盖不同需求的客群。可无论曾经一手遮天的本土商业龙头、江河日下不进则退的传统百货、还是近年涌现的社区型规模综合体，都无法完整地反映出这座城市拥有的商业活力，更远远无法满足作为第九个国家中心城市1200多万人口背后支撑的巨大消费潜力。
2017年，驻港央企光大控股旗下不动产资管平台光大安石，进驻城北新CBD中央政务区，被誉为中国商业地产“黑马”的大融城，以“金融商业地产”的新模式引让西安商业圈眼前一亮。
| 经开区核心的大融城 / BINGOIMAGE |
作为四大驻港央企，香港上市公司，中国光大控股有限公司旗下，最具规模的产业投资基金管理人与地产投资平台，光大安石以管理规模超过920亿成为中国最大的房地产基金公司，2018年光大安石连续4年登顶中国房地产基金综合实力TOP10。这一次，大融城全新形象店加入到本已山头林立的西安商业大战中，我们带着许多疑问采访到了总经理贾飞先生。
人物：贾飞
职务：西安大融城&青岛卓越大融城总经理
职场：20年从业履历，见证了中国商业中心的起步、发展。
悦君：您的口音听起来很复杂，说不上来具体有哪儿的口音，这是否跟您此前丰富的异地工作经历有关呢？
贾飞：我1999年去的深圳，十几岁就进入这个行业，算是见证了珠三角的商业发展，从最早的传统的地铺商业，到街区商业，到后来的大卖场，再到百货，又经历了购物中心，可能这么多年确确实实也看到了很多国内商业的发展史。
我加入大融城三年，在此之前经历了万达、中航这些购物中心线，2001到2003年之间，我在深圳的钻石广场，再之前是在华润，一共经历了六七家企业。当时在九方的时候，全国有7个项目，在江西的赣州、深圳的龙华和华强北、成都、南京、昆山等，这些项目都算成功，其中成都稍弱一点，毕竟商业发展和地理位置挂钩较大。
| 重庆英利大融城一角 |
悦君：一个人在远离家乡，而且在不同的城市奋斗，是什么样的动力在驱使您不断迎难而上，去解决工作中的各项“疑难杂症”？您的职业生涯中是否有引路人？
贾飞：困难时时刻刻都有，做商业入行门槛不高，但真正要做好的话，门槛是很高的。商业一直在发展变化，这就要求我们不断地去学习和挑战，在面对困难和挑战的时候，把克服苦难和面对挑战当成了一种生活习惯。
引路人倒谈不上，因为商业本身是开放的，不管是面对消费者还是品牌商，对我来讲，需要掌握消费者需要什么，消费者的消费习惯、消费心理的变化、对品牌的认知，以及对整个商业环境发展走向的预判，把这个东西摸透了，做商业就并不是一件难事。
悦君：上次见您是在为西安大融城进行影院主力店的选商仪式上，我们比较好奇，为何要通过这样一种方式去做招商，在接下来的运动、餐饮品牌、家庭亲子业态中，西安大融城也需要通过选商才能完成么？
贾飞：从最开始介入这个项目，我就觉得西安大融城有很多优势，需要给它填充更多更好的内容，我们在不停地纠结，到底什么样的内容、什么样的商家对周围的消费者来说是合适的，所以我需要通过各种渠道、各种品牌、各种品类的选择来确定，不光是电影院，还有餐饮、零售品牌，一路在看，一路在选。
第一，我们所选择的品牌是否在一个新项目里能够自带粉丝，拥有很高的知名度和业绩表现，这个取决于行业经验。第二，任何一个开店的品牌商，它不可能只开一个店，甚至要开很多个店。在这种情况下，你是把我当成众多店中普通的一员，还是把我当成明星店、旗舰店这类的佼佼者，我们更看的是重品牌商对我们的心态。
| 西安大融城影院招标选商仪式 |
面对多个运动品牌代理商时，我们会评估谁更用心做，这个过程中经过了很长时间的博弈，现在已经落定。遵循前两点选商的要求：商家对我们的态度以及在选择过程中对品牌的把控。只有跟商家更多地碰撞，得到更多交流的机会，我才能了解市场对我的看法。这个过程中我们的付出肯定要比别人多很多，我的团队也很辛苦，经常加班加点，在行业里统筹、笼络各种不同业态的资源。
悦君：经常能看到大融城的工作人员一天要跑很多个地方，晚上很晚还在刷朋友圈，有什么想对他们说的么？
贾飞：我十几岁入行，从最基层做起直至今天，我知道在这个行业里，只有辛勤地付出，在工作中多接触、多了解、多学习，才能从这个过程中锻炼自己，了解了更多的信息和资源，也开阔自己的眼界，我给团队的一个诉求是，通过这个过程，我们要对项目负责任，并让每个人有所成长。商业每天都在变，我们都在往最好的一面看齐，这是大融城团队在西安呈现的一种精神，我也很感谢我们销售团队在项目前期付出的艰辛努力。
| 西安大融城北京选商现场 |
悦君：在我们悦西安平台，有很多关心酒店、城市建设、商业动向的粉丝，他们也会去比较每年新开商业体之间的同于不同。像有的处在地铁上盖但品牌无亮点，但是餐饮装修很棒，第一次去逛印象很深刻，很多粉丝po照片到悦西安论坛上和大家分享，是否证明用装修提升美陈去弥补品牌不足的趋势较普遍？您怎么看？
贾飞：我们是属于投资类公司，西安首家大融城又是收购项目，对前期的硬件和区位已有所判断，它会更注重用场景和内容去填充建筑物。刚刚你讲到的是一个典型案例，虽然品牌不够强大，但是通过场景和内容的营造可以展现与众不同，这是现在做商业的一个惯用手法。
| 西安大融城室内效果图 |
在前期的空间设计上，我们花了很多心思，投入了较高的装修成本。比如公共区域不再是传统的白底、黑底，而是展现出运动的灵感，儿童区域则是亲子卡通的氛围，餐饮区就是人流涌动的感觉。现在做商业，场景和内容打造已经成为一门必修课。西安大融城从一开始，不管是硬件的配置，还是软性的人文情怀都很细致。隔壁熙地港的女神停车位就很棒，在这些基础上，我们大融城也会增加很多的亮点。
悦君：您同时兼任青岛卓越大融城和西安大融城的总经理，前者作为一个拥有明显旅游淡旺季，并且旅游业态单一的沿海开放城市，后者是一个商圈众多，业态丰富，城区人口消费需求旺盛，有着巨大商业潜力的城市，您如何同时做好这两个项目？
贾飞：团队很重要，彼此之间要建立很强的信任感，我和我的青岛团队从筹备到开业已经形成了很好的沟通机制和信任感，就算我不在现场，团队也会一如既往地把这个项目管理好。西安项目是新团队，我也需要用时间跟他们磨合，达到一定的默契。加之现在沟通十分便捷，无论是微信，还是内部的OA平台，通过软件来远程操控也是可以解决问题的。
| 上海·静安大融城 |
每个项目的定位关键词不同，所呈现出的品牌组合、经营需求，经营方向都不一样，这是我们在收购项目之初已经想明白的。大融城做项目并不是靠复制，因为每个项目都没有可复制性，面对的客群、区位、建筑结构、竞争氛围、商圈的形态都不一样，那就需要做不同的定位。青岛卓越大融城主打商务客群，而西安项目处于新政务区，拥有庞大的居住客群，所以主打家庭和商务。每个项目该通过怎样的方式去实现消费者的需求，都已通过严谨的市场调研、分析，得出了不同的结论。
悦君：一个优秀的商业项目离不开背后的市场营销团队，我有关注到咱们的官方公众号在2017年秋冬就已上线，并常常与网友互动，拥有持续曝光率，口碑传播初见成效...将近提前一年搭建官方公众号，这一点西安很多商业综合体是空白，您是有直接参与还是给了一些建议和想法？
贾飞：我们所有的工作都是前置的。公众号也好，选商也好，做前期的消费者调研，做前期的市场摸底等等一系列的工作，我想的应该都会比别人多一些。如何在大融城没有开业的时候，就引起12万人的关注，不是在乎花多少钱的问题，而是在你的用心程度。因为我坚信在商业领域，要搏得眼球、博得消费者的期待，需要比别人多一倍的心思。基于这个心态，无论你刚讲的自媒体的营销还是其他方面，如何让这个潜质落地，让潜质变得有用，是我的团队、我的所有部门都在共同打造的一件事。
悦君：城北目前的商业项目集中在未央路沿线排开，面对一路之隔，同样兼具双轨道交通区位条件的熙地港，还有一站之隔的汉神百货，彼此之间的关系是竞争还是合作？您认为西安大融城面临的挑战和优势分别是什么？
贾飞：相比百货业态的汉神，我更关注离我更近的熙地港，我认为熙地港是一个比较好的邻居，它和我们之间的竞争与合作是并存的，并没有说非要把它当成对手，争个你死我活。对于商圈业态来讲，熙地港和大融城加在一起，可以形成一种大商圈的合力。但二者面临的客群是一样的，消费者面临着往左往右的问题，这时候我们更需要做出自己的特色。熙地港现在的优势和缺陷一目了然，而大融城需要的是把自己的角色扮演好，错位定位，希望我们一起1+1>2，打造城北商业中心。
| 西安大融城正对面的熙地港购物中心 |
因为商圈多元化已经变成城市化进程的常态，已经不像以前一个商圈独大，每个城市都有多元化的商圈，那么在西安东南西北的四个方向上，都应该有这样一个商业中心。我希望把大融城、熙地港，甚至汉神，归纳在一条线上，把这个区域做成北郊的一个大商圈，用这个大商圈的经营和数据影响到更多的品牌。
悦君：我们之前有这样一个说法：2018年商业的“三国演义”——由北到南，大融城、SKP、大悦城，是最能吸引西安客群眼球的三个项目。西安、成都和重庆曾经被称为“西三角”，成都商业综合体在前几年经过井喷式增长，预计到2019年几无大型项目接续，而西安则不然，2018年开业的总体量已十分惊人，即使在未来的2019至2020年，每年也有大型优秀商业跟进，有人说这是在补城市发展的欠账，其表象类似于成都前几年的商业扩张期，您怎么看？
| 西安中轴线上由北往南的三家巨型mall |
贾飞：我2010年至2012年就在成都，见证了成都的商业扩张期，那时候的成都就像现在的西安。当时成都比较好的购物中心就是锦华路万达，其次是凯德广场和金牛万达，当地商业里的仁和春天做得很好，百货里的伊藤、伊势丹也都做得不错，在2012年的环球、奥克斯、来福士、九方等购物中心陆续开业后，紧接着2013、2014年，龙湖进驻成都，大悦城、太古里、IFS顺势开业。西安目前的商业发展即将进入第二轮，整个西安的购物中心是弱于成都的。
| 成都·太古里 |
“欠账”这个词我觉得比较合理。就拿城北来说，我常常有客人过来，却难觅一家高星级酒店，最近的就是龙首原喜来登，万怡也是最近才开业，而在这周围布局4~5家五星级酒店本应是很正常的。除了刚讲的大融城、SKP、大悦城，西安还有很多的商业都在今明两年开业，这正符合城市当前发展的契机，因为现在大西安的格局和战略与以前不一样了，第九座国家中心城市等一系列宏观政策也需要西安迈大步子，所以这两年西安的商业也会经历一次革命，这是好事，商业的繁荣昌盛也会给这座城市带来更多的商机和机会。
| 经开区一角 |
悦君：有人说，成都本土商业已经足够强大，外来商业往往需要做得更好才能立于不败之地，而西安的商业总因为缺乏好的物业和好的位置，本土商业蛋糕做得还不够大，那么外来商业对自身的要求会不会放低？
贾飞：每个城市都有每个城市的属性和商业格局，我们不会因为西安的商业现状而降低自己的要求。
第一，光大控股这个企业是在全国范围内投资的，放眼全国，我们商业的目的性和方向性很一致。我们自己选择商业、物业，就需要把它管理好，我们买过的商业项目，都希望通过商业的管理和运营来创造好的现金流，从资本市场上获得更大的利润。所以我不会因为城市等级的不同、对商业的诉求不同而要求不同。
| 上海光大安石中心 |
第二，西安与一线城市城市商业的差距，是一个机会，能够让我们更好统筹全国性商业品牌。一线城市不缺优质资源，一些商业地产已经做得非常强势，我们反而需要跟别人学。但西安对我们来说是充满机会的，需要我们引领和带动这个城市的商业发展，我们从跟随着变成了引领者，因此我们对西安这座城市会更青睐，它有更多的机会等待挖掘。
悦君：2017年进入西安的新城集团，已规划4家吾悦广场，而西安大融城将于今年年底开出第一个项目后，有无计划在西安继续趁热打铁，收购盘活有潜力的项目打造成第二、第三个大融城？
贾飞：我在西安的野心比较大，如果能做十个我也愿意。但光大安石是投资类公司，西安即使有足够合适的物业供我去选择，也面临我想买与对方想不想卖的问题。好的物业开发商不一定想卖，开发商愿意卖又面临着价格谈不谈得拢的问题，这些都很复杂。不过我可以告诉你，目前我们会在西安东南西北各打造一个项目，这是最基础的，目前也朝这个方向在靠拢，一些项目公司已有介入。在西安乃至整个西北市场，我们有着很高的期许，希望开发更多的产品。
| 大融城品牌发布会暨招商签约仪式现场 |
悦君：在您驰骋商界的这么多年中，有没有遇到一件事，对您影响至今？它让您的事业发生了什么变化？
贾飞：我曾经在一个私人企业待过一段时间，这期间对我影响最大的观念是——做商业一定要想明白商业到底是为谁而做。不能因为很多天马行空的想法，而完全不考虑实际情况，不能像一个机器人一样，做任何事情都要先考虑系统内部的红绿灯，太模式化了。对我来说，一个真正想做商业的人，需要明白做商业的目的是什么，企业的目的是什么，经历过这么多商业的企业，这是我得到最深的体会。很多人做商业是为了溜须拍马，是为了讨老板的欢心，而不是看消费者需要什么品牌。所以为谁而做是很重要的。
悦君：在主观上，您对家乡省份的发展，是否有更多的感情因素在里面？
贾飞：也可以这么理解，毕竟我在外面漂了20年，回到陕西还是想稳定下来。而且西安确实已成为国内的一个明星城市，机会很多，西安的各项指标和公司寻求更多商业契机的诉求也很吻合，可以算是“天时”、“地利”、“人和”。
| 西安大融城重庆选商现场 |
悦君：大融城项目的到来必将会吸引众多目光，我相信它不仅是一个商场，更是一种全新生活方式的代表，您认为大融城将对西安人的商业观、购物观会带来怎样的更新换代？
贾：其实任何一个商业项目，它最后都会用尽手段来吸引客群。今天还不好去讲大融城将会未来带来什么样的东西，我们只是在筹备过程中，通过各种渠道来获取市场对这个商圈的信息，在过程当中提炼和归纳大融城最终展现出来的样子。对于引领消费者的消费习惯，我觉得需要开业后一段时间的实践，才能呈现出来。
| 2015年的城北核心CBD已初具雏形：悦西安 |
通过什么样的手段去引领消费者，这是全国的商业地产都在做的课题。今天的商业模式已经发生了天翻地覆的变化。比如最早实体店多的时候，最热的话题是怎么从实体店都到线上，即O2O，后来需要的是线上线下结合，今天又需要再次回归实体，O2C等商业模式也出来了。
场景、内容、IP，实际上最后呈现的结果都是在围绕消费者诉求的变化，从人对货变成了人对人，人对空间，人对场景，人对内容的碰撞，这种碰撞来自于精神层面、物质层面、生活层面等各个层面的情感交流。我们在这次的品牌发布会暨招商签约仪式上，就给四方来宾诠释了大融城在强势领域的自我展现。
| 摄影 / BINGOIMAGE |
作为西安城北2018年最值得期待的大事件，我们有理由相信大融城在2018.11.10的开业会给全城市民带来更多惊喜。而周边的土地价值也将被进一步激活，大融城也将加速在西安的布局，给这座充满活力的城市呈现更优秀的作品。
| 大融城品牌发布会暨招商签约仪式现场 |
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法律顾问 / 张晓哲
北京大成（西安）律师事务所
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