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西安东大街走向没落,悲剧?机遇?

Devin 悦西安 2019-04-01


像一个生命体一样,任何城市商圈、商街,在众多城市构成的生态圈中既相互依赖又相互竞争。摊开西安的地图,在钟楼东侧,有一条大约2公里的街道,这里曾经人声鼎沸、人流如织,这就是西安东大街。


有句老话是这么说的:“到了东大街,才算真正进了城。”曾经的东大街,用摩肩接踵来形容毫不为过。这条街,承载了很多西安人美好的回忆,多年前,来东大街购物才是一种时尚,骡马市、大华包子、西北影城、各类品牌独栋门店。



然而,白驹过隙,快节奏的生活让西安人似乎丝毫没有感觉到,东大街已经在我们的生活里“消失”了,作为西安主城最大商街的光环已熄灭。曾经繁荣的东大街,早已成为了西安人的回忆。业态布局老化、商业体量有限、体验性差等弊端显露,在现代人眼中看来,这里已不适合成为购物的场所。


在去年,轰动西安商业市场的莫过于东大街百盛的闭店歇业,它让无数人唏嘘,亦让无数人开始审视当下西安的商业环境,其实,百盛的闭店歇业只是东大街商业发展的一个缩影,曾经西部第一的东大街,缘何没落?


商圈分流



西安商圈一览  制图 / 悦西安


在八九十年代,西安人所谓的逛街,几乎就等于是去东大街了。


这里商铺多,商品齐,各类品牌专卖店蜂拥开店。然而现在,在城市规模不断变大,城市商业急剧扩张的今天,除了东大街以外,南郊的小寨、高新、曲江;西郊的土门、三桥;北郊的未央路、太华路;东郊的浐灞、长乐都形成了较大商圈,商业综合体遍布。甚至城市外部圈层的临潼、机场等,也都有了奥特莱斯。


我们仅仅以观影数据为例,这是悦君制作的一份截止2018年11月上旬全西安的影院票房简报。



其中,西安共有20余家影院进入全国TOP500;万达影城高新店凭借亮眼成绩夺冠,进入全国TOP100,奥斯卡国际影城熙地港店和阳光天地店分别屈居西安第2和第3名。


纵观西安20强,高新区2家、长安区3家、经开区城北6家、  城东3家、小寨2家...  但是,没有一家在东大街。在城墙内,也仅有排名第12的万达解放路店一座影城入围。在外围商圈百花齐放,一步一步站稳脚跟,强势分流的今天,东大街的命运值得深思。


小寨赛格  图 / 市侩影像


高新中大  图 / 西大街游民


曲江大悦城效果图


经开商圈  图 / 市侩影像


西咸万象城 / 市侩影像


砂之船(西安)奥莱


硬件落后




其实,以现代西安人的视角来反过来看旧时东大街,通俗讲就是以多个服装鞋帽市场烘托着大型卖场。多年来,整个街区没有跟随时代做产业升级,零售业仍然是以传统的、低端的为主,而这些东西随着租金的上涨以及电商的冲击,生存空间越来越小。


如今,市场没有了。目前的老卖场陈旧落后,新卖场人气不旺,加之整条街常年处于建筑工地状况,各个商业网点改造工程滞后,其它业态类型分割了商业连锁链,各个卖场同类化严重不利于慢逛街的需要。


大兴商圈—老城根Gpark


更重要的是,配套的公共服务难以与日益提高的需求相匹配。


比如说,干净明朗的购物环境,大型的空调系统、香氛系统,大型停车场,智能的母婴功能系统等等。此外,在西安市机动车保有量突破300万辆全国排名第9的今天,放眼整个东大街,甚至连一个方便点的大型停车场都没有,在群光广场开业之前,想到东大街就想到“无处停车”。


端履门群光广场 / 市侩影像


虽说东大街片区仍是西安主城绝对的商业核心,但长期以来片区内没有可开发地块的出让,东大街的开发也似乎逐渐接近尾声,而这也意味着这条街几乎已经没有继续升级换代的可能。


曾经传出商业经验极其丰富的港资巨头恒隆、九龙仓等进驻东大街,重振街区旗鼓,但最终都不了了之。期待也随着转变为失望,这种失望基于代表西安主城核心商业区的东大街片区,最后的商业品质提升机会,很可能不复存在。


翻看东大街过去23年的开发履历,没有顶级开发商,没有竞争,于钟楼、东大街包括解放路商圈来说,基本都是噩耗。


丨上海Lu One 超级穹顶和风铃幕墙丨


丨北京侨福芳草地丨


商业改造、业态单一



东大街是政府改造的最后一条城内商业街,现在看,西大街、北大街、骡马市的改造都算不上成功。由于商业改造东大街太晚,一次性拆迁力度太大,致使东大街难以保存商业人气。在商业开发东大街的过程中,没有过多考虑东大街的老字号和文化符号,反之因改造客观上毁灭了这些文化记忆。



随着生活节奏越来越快,消费心态的日趋成熟,消费需求的不断升级,西安人似乎已经没有闲工夫慢慢逛那些零零散散的商铺,消费行为已经将单纯的购物需求转向情感层面的需求满足感,逛商场不仅仅只是购物,更多的是出现了娱乐、餐饮、运动、培训、社交等多样性的消费诉求,但改造后的东大街也似乎无法满足。


地铁6号线钟楼站施工现场  图/悦西安


东大街,成为西安城市发展史上的一个最亮眼缩影,当城市脉络无限延伸的今天,似乎让东大街真正没落的原因只有一个,那就是“时代”。东大街百盛以及无数个倒掉的“专卖店们”不是第一个,也不会是最后一家,截止11月,相距不远的西大街民生也已正式闭店,地铁6号线二期东大街段全线围挡施工,这条街日后又会如何?


西安城墙东门  图/snowfox


但在悦君看来,这是时代的进步,是城市快速化发展的必然结果。纵观国内外超大型的商业城市,从单一的城市综合体向多元化的方向发展,多商圈的演变是符合潮流的。


西安商业从最初沿街商铺、百货商业模式,到购物中心,再到新型体验商业,每一次的迭代创新,都为当下的商业带来新活力,东大街,这张西安的城市名片,浓缩了城市经济、文化的发展历程,见证西安商业的成长史、发展史。


随着西安经济快速发展,关中平原城市群、国家中心城市、“新一线”等多重向好趋势加持,商业需求日益增多,未来,东大街能否再次进阶?拭目以待。


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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟

陕西大秦律师事务所

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