小寨百盛谢幕，大南门上位，西安商圈全城争霸！
▲西安商圈一览 制图/悦西安
由于多中心的城市布局结构，西安组团式的商圈已彻底形成，经过多年发展，商圈建设取得明显成效。截止目前，西安分别有钟楼、小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞7个城市商业中心，28个区域商圈为支撑的商圈发展布局结构。
2018年，全西安购物中心新增供应达到了89.8万平米，多达11个项目开业，同比大增53.9%，在项目开业和品牌更新的双轮驱动下，西安各大商圈可谓你方唱罢我登场。
西安大南门实现限上零售额105.5亿元，一举超越钟楼商圈的94.2亿元；小寨百盛、西大街百盛、西大街民生纷纷谢幕，过时的销售体质加速淘汰；各大商圈项目细分愈加明显，社区型、区域型、地标型一应俱全，毫无疑问，在城市发展多极形态已经定格的情况下，西安各大商圈正在上演“全城争霸”。
▲制图/第一太平戴维斯
钟楼走低
作为西安人心目中永远的中心，曾几何时孤独求败，方圆两公里内挤进了十几家百货、综合商业街、综合超市以及各类娱乐服务业态等，以碾压性的优势坐稳第一商圈，在过去，中国百货、购物中心销售额TOP50中，常常出现钟楼开元商城及钟楼世纪金花上榜。
▲钟鼓楼广场夜景/摄影 悦西安
钟楼商圈的最大优势在于，其覆盖了所有细分市场，所有市场，所有类别，所有业态。但在2018年，西大街百盛、西大街民生、南大街金花多米诺骨牌般的闭店，东大街继续颓势，似乎让钟楼在这一战上略显疲惫，要知道整个大钟楼地区如今已经没有新的净地，城市更新缓慢，物业老旧，几乎看不到项目翻新或品牌大范围调整。短期内没有新的项目入市，还会加速商圈走低。
更值得警惕的是，大钟楼商圈内，几乎所有大型百货综合体，销售业绩都在负增长、低增长，有的甚至断崖式暴跌44%。指标级别的西安钟楼“八大金刚”，包括钟楼金花、钟楼开元、钟楼民生、钟楼银泰、钟楼新世界、西大街百盛、东大街群光、南大街中大国际，所有项目销售业绩全部相加，也敌不过一个小寨赛格。可谓得综合体，得天下？
▲钟楼夜景/摄影 悦西安
还有一个问题，如何从本质上定义一座城市，那就是城市核心基本面—市中心，但西安从这个角度来说，是神奇的。一边城墙内建筑体量、高度严格限制；一边建筑容积率严格把控，注定大钟楼范围内难以承载市中心商圈全部职能。不过长期看，悦君依然看好开元、银泰、群光等项目的走势，受西安“网红”城市营销影响，钟鼓楼知名度光速提升，钟楼从商业中心演变成商旅中心，群光因为业态完整承接东向商业外溢。但西大街因地铁6号线施工影响，商业还会进一步受影响。
大南门上位
虽然只有短短不到两公里，但任何人都不能低估城墙、护城河对城市的割裂度，所以由南门王府井、南门金华、西安SKP、中贸广场等构成的南门商圈长期以往自成一派，也是西安竞品商圈第一极。
在第一太平戴维斯近期发布的《中国零售20城》中，西安凭借不断增强的宏观经济实力和城市吸引力，奢侈品新店拓展占据全国35%，全国第一，区域零售消费中心地位凸显，而93%的品牌，全部集中在南门区域。2018奢侈品牌新店高度集中在中西部的三座城市，西安，长沙和重庆，三者合计占全国的86%，西安占35%，全国第一，这使得西安奢侈品平均店辅数跃升至全国第五位，仅次于北京，上海，杭州等。
▲CHANEL中西部第2店/摄影 悦西安
不仅如此，南门商圈还聚集了整个大西部最多的设计师品牌，包括Marc Jacobs、Jimmy Choo、Tom Ford、Alexander McQueen、Paul Smith、Mulberry、Marni等，阵容空前。
▲小雁塔历史文化片区效果图
此外，最新的公开信息显示，小雁塔太古里也已经坐实。顶级港资开发商背书，外加2、5号线双地铁交汇，更有小雁塔这个中国大IP，落成后会为南门商圈增加一重要砝码。届时，南向正面PK钟楼，北向虹吸小寨，西部TOP精品型商圈地位进一步奠定。
小寨巩固地位
小寨商圈的崛起，进一步验证了城市多组团发展商圈的势必性，虽说小寨商圈的发展得益于学生群里和年轻人的集中，但随着经济的高速发展及固有消费群体随着年纪增长而增长的收入，廉价的服装店和地摊早已无法满足他们的需求，多年发展至今已有数家规模庞大的购物中心和百货。
如今，这里是西安首个双地铁交汇的商圈，大学生消费最多的商圈，网红品牌最为其中的商圈。当然小寨能作为西安第二大商圈，不排除天时地利人和，知名度高、传播度广泛、双地铁交汇、品牌调整迅速等。
▲小寨赛格 MOMOPARK /市侩影像
代表性项目赛格国际购物中心，其单体营业额力压成都太古里，西安SKP，重庆万象城等项目，常年坐在西部第一的宝座上，近百个品牌销售额中国第一，日均客流量和月均客流量都达到了西部第一。2018年商圈内仅MOMO PARK一个项目入市，2019没有新项目入市，目前仅有华侨城国际文化中心在建中。
事实上，商圈缺陷亦十分明显，业态同质化严重，以百货为主的小寨缺乏体验式商业中心，商圈构成单一、结构失衡、布局随意毫无规划、设施老土……缺乏竞争也是一大问题，商圈内长期以来真正意义商业综合体的只有赛格国际和MOMO PARK，其余项目设计老旧，理念保守，要么业态单一，要么十分土气。
由于前期规划存在缺失，导致小寨满是高容积率的筒子楼，城市面貌十分落伍，坊间戏称西安“中轴县”。随之而来的物质空间发展滞后，结构性和功能性衰退以及城市历史文脉的继承与保护等众多问题也都在这里不断涌现，商圈的进一步发展陷入瓶颈。宏观范围来看，整个商圈销售额和商业面积则被观音桥、春熙路甩开好几档。
曲江高手云集
▲曲江大悦城/摄影 市侩影像
在西安，曲江已成为高品质生活的代名词，平均房价一跃成为了西安最高的地区之一，强大的客流支撑让大雁塔周围形成了多家聚集人气的商业综合体，并且与博物馆，音乐厅，美术馆等文化产业相结合是最具特色的商业街区，结合“西安年，最中国”活动，如今曲江商圈堪称西安黑马。
2018年“曲江会战”尤为精彩，也是今年最热门商圈，没有之一。代表项目包括曲江大悦城、曲江创意谷、曲江银泰城、曲江金鹰、金地广场等等。在定位全域旅游的曲江新区，旅游零售也是其背后的强大推力，仅春节期间接待游客就超过400万人次，文化+商业+旅游在这里加速融合发展。
以大悦城为例，虽然仅开业了半年，日均客流量和月均客流量便稳坐西安第2，悦君大胆预测其2019全年营业额可升至西安前3，堪称西安“大悦城现象”。
▲网红品牌HOLLISTER/摄影 悦西安
高新稳步发展
▲高新中大国际/摄影 市侩影像
西安高新经过了二十余年长足的发展如今已变身为优势尽显的新城范本，而科技路作为高新最成熟的建成区向来就热闹非凡，金花金鹰中大三位大神坐阵高新，如今跻身商圈之名。当年由于科技路商圈不乏白领、金融、地产、互联网等各中坚力量，让来自金陵的金鹰百货将西安第一家店面开设在这里，也让星巴克在十年之前就将西安首店设于世纪金花高新店。后续的大唐西市、高新中大、高新大都荟也拥有一水儿首进西安的品牌，各商业体相聚不足2公里。
但让高新人颇为尴尬的是，整个商圈体系内缺乏娱乐业态，在高新万达开业之前，一度是西安影院数量最少的区域，甚至整个高新区没有一家IMAX影城。作为西安经济最具活力的区域，2019年这里并没有项目入市，未来还需要适应消费群体不断转型，调剂，才是商圈业态日后生存之道。
经开
▲熙地港夜景/摄影 市侩影像
在这场争霸战中，经开商圈发生两件大事，熙地港卖了，大融城开了。
2018年驻港央企光大控股旗下不动产资管平台光大安石，在经开区的商业地产大融城亮相，在对商业设计擅长的物业方面，大融城将每一个场景有效关联起来，达到空间利用的最大化，尤其是每一个导视牌出现的位置和光源，都经过精心设计。
而“邻居”的命运也发生了转变。全球购物中心行业翘楚、美国商业地产运营商塔博曼 Taubman Centers将亚洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韩国和中国的购物中心 50%的股权出售给美国私募投资巨头 Blackstone黑石集团，这其中就包括西安熙地港。熙地港全年业绩强劲，零售业绩飙至西安前五，售卖全年净租金收入上涨、租户坪效上涨、平均每平方英尺租金上涨，充分表明经开商圈的经济活力和城市发展水平正快速提高。
此外悦君获悉，远洋也将在此商圈有所动作。
▲西安百货存量较大/第一太平戴维斯
综合来看，2018西安各大商圈争霸已落下帷幕，有成有败，不过，任何一个商业发展周期都有特定的曲线波动，而与本地行业市场有直接关系的商业经营者，谁能提前切准波动的点并发现其中的问题所在，谁就能先人一步占据行业的制高点。
面对城市产业和基建不断向外扩展，促使人口和和消费伴向外迁徙，集中于城墙内的百货辐射范围受到明显挤压，加之消费者的需求日趋多样化和精细化，在西安，购物中心日益成为主要零售消费场所的趋势已然无法阻挡。近三年西安零售市场购物中心供应量逐年增加，推高全市零售物业总量，市场竞争态势骤然加剧且向购物中心倾斜，百货闭店日渐频繁。
▲言几又/摄影 市侩影像
今后八年西安预期新增高标准商业达95万平方米，在20座城市中仅次于上海，各大商圈也在加速蜕变。到2020年，西安将建成社会消费品零售总额300亿级的商圈3个以上，500亿级的商圈1个以上。
因此，各大商圈内商业必须报团取暖，使得区域变得更加鲜明、更加锐化、更有辨识度才能持续保持吸引力。未来，市场格局与发展前景风起云涌，西安零售拼图再添数块，浐灞凯德广场、四海唐人街、首创奥特莱斯、宜家荟聚、远洋漫古小镇、小雁塔太古里，这场争霸战还将精彩上演。
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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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