宁波“烂尾盘”不完全盘点

事情似乎正在起变化。

从5月份至今，无论是房企的融资环境，还是房地产政策环境，都在持续收紧。

房企融资渠道方面，最近两天的消息包括——

有银行开始自查房地产开发贷款；

各地银保监局被要求按月监测房地产信托业务变化情况，可采取的措施包括暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等，“坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头”，保证三季度房地产业务余额零增长。

稍早时候——

央行要求合理控制房地产贷款投放，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

国家发改委要求房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。此前还传出数家拿地激进的房企，被暂停公开市场发债。

资料图片。图文无涉

政策面上——

5月，住建部约谈苏州、佛山、大连、南宁这四个房价涨幅较大的城市，作预警提示。

6月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上公开表示，房地产企业融资过度，挤占信贷资源，助长房地产投机行为；一些城市住户部门杠杆率急速上升，相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。“凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。”

7月底，中央政治局首提“不将房地产作为短期刺激激进的手段”。

这当中，还夹杂着苏州、杭州等城市楼市调控政策的升级，开封取消限售令“一日游”……

而在房企这边，前几年融资环境宽松时候借的债，已经泰山压顶。

据Wind金融终端数据显示，到2019年一季度，135家上市房企的负债总额已经突破8.5万亿元，其中有20家房企负债超过千亿，最高一家甚至负责过万亿。

据人民法院公告网显示，截至7月23日，今年以来全国已有近300家房企业宣告破产清算，其中不乏上市公司。

一周前，中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2019年07月）》，其中判断：

随着“房住不炒”的全面推进，住房市场趋稳成为常态，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险，延期交房及项目烂尾的风险增大。

天一论坛上网友拍摄的它山谷地的烂尾状态

把目光转回宁波。

在2011年之后宁波楼市长达五年的“熊市”中，很多房企资金链断裂，自身灰飞烟灭之后，也留下了不少的烂尾楼盘。

今天，我们“宁波楼市报道”就对宁波楼市上2011年至今的烂尾盘作一个不完全盘点——主要是三类：

一类是迄今还烂尾着的

一类是虽已交付但形似烂尾的

还有一类是终于等到“接盘侠”而起死回生的

NO.1

先看烂尾至今的盘。

1、北仑，蓝海中心，烂尾6年。

这个盘位于北仑主城区繁华地段，泰山路和长江路的交叉口，距离地铁1号线长江路站不到1公里，周边有富邦广场、北仑人民医院等配套。其由3幢27层的高层组成，总建筑面积超过12万平方米，开发商叫宁波北仑蓝海资源配置中心有限公司。

蓝海中心2010年开工，原定交付日期是2013年6月30日，但因开发商资金问题一直停工至今，烂尾时间已经有6年之久。

据悉，该楼盘开发商拖欠施工单位工程款且无力支付，施工单位已向宁波市中级人民法院申请对开发商执行破产程序。

这个烂尾盘何时能复工、最终能否等到“接盘侠”，皆未知。

蓝海中心现状

2、海曙，它山谷地，烂尾4年

这个楼盘在鄞江镇，是一个居住兼具旅游休闲、养老等卖点的项目。事实上，开发商在宣传中，也将之作为一个景区突出，号称景区总面积约800公顷，设有10万平方米的大型停车场；整个景区分四期开发。

按合同约定，该楼盘应于2015年5月交付。但因开发商资金链断裂，烂尾至今。据了解，开发商宁波天海它山实业有限公司已经进行破产清算，目前仍在资产重组。

3、宁海，江南名都，烂尾6年。

这个楼盘位于宁海县城核心区域的兴宁北路与金水路交汇处，共28层，2011年开售时号称“五星级精装修豪华高层公寓”。开发商是宁波康尔房地产开发有限公司，其母公司是一家针织制衣企业。

因资金问题，整个康尔系企业陷入债务危机，2014年后江南名都便处于停工状态。期间项目所在街道方面聘请了专业律师团队介入危机处置工作，但截至目前仍未复工。

江南名都现状

NO.2

相比于以上3个“正宗”烂尾盘，以下2个楼盘最终是交付了的，严格来说不算烂尾，但其现状，却也和烂尾差不多。

1、奉化，梅里达国际购物村

这个商业项目位于奉化区大成路与东环路交汇之处，临近高速出口与宁奉城铁站，当年号称要建成为一座“梦幻般的西班牙小镇”。

但项目于2014年交付后，开发商破产，还没运营便“休克”，一直荒废到现状，至今水电未通，宛若鬼城。

目前据项目所在街道相关负责人士称，已有投资商前往接洽、有意接盘。但业主与投资商至今没有谈拢，项目何时能投运还是未知数。而其中一幢单身公寓楼前阵子公开拍卖，遭流拍。

2、海曙，威尼斯商业广场

这也是一个商业项目，位于海曙区集士港集丰路与春华路交汇处，与生意红红火火的奥特莱斯仅隔了格兰春晨、印象巴黎2个小区。

项目中的商铺部分本应于2015年12月31日交付，商业广场同步开业。但延至2017年12月底才正式交付，而商业广场至今未能正式运营。

项目开发商宁波文丰置业有限公司在海曙法院有多起案件，有的已经结案，有的还未结案。记者于近日来到项目现场，广场外围已有部分商铺在营业。从商场内一个办公室里的工作人员处了解到，项目已有意向投资商接盘，预计明年能够正式运营。

威尼斯广场外部和内部现状

NO.3

还有烂尾盘，特别是地段位置较好的住宅楼盘，相对就幸运得多。在楼市重新走牛后，陆续这两三年里迎来了“接盘侠”。

1、江北，明州广场

该项目位于江北洪塘，于2013年10月开建，股东几经调整，最终由于资金链断裂于2017年8月停工。

今年7月18日，宁波鼎琛企业管理有限公司与宁波明州华府文化发展有限公司、华恒建设集团有限公司分别签订了项目收购协议和工程复工协议，将于近期正式复工，预计6个月内建设完工。

2、江北，新天地

这个40年产权的项目位于江北老城中心地段、近老外滩，2010最后一天拿的地，由曾经发展势头不错的本土开发商奥丽赛置业开发，但开售后卖得甚为艰难。在项目结顶后，开发商资金链没有撑住而告停工，烂尾两年多。

2016年年末，项目终于找到接盘侠，卖给了香港上市房企路劲基建。记者从项目售楼处了解到，该项目计划今年年底开始试运营，明年6月份正式运营。

新天地效果图

3、余姚，璟月湾

这是位于余姚牟山的一个别墅项目，号称占地约3000亩，除别墅外还要建设高尔夫球场、温泉、五星级酒店等。

按照购房合同约定，开发商应在2014年底交付，但开发商破产，一直烂尾到2017年10月，璟月湾公司管理人大会高票通过重整计划，方才盘活该项目。

4、镇海，世博花园

这个楼盘在镇海骆驼，2014年8月停工，同年12月30日开发商南南置业宣布破产。后由佳源集团接盘，楼盘更名为佳源都市，引进了银泰城项目后重新开售，卖得也不错。

按合同要求，楼盘应于2018年11月30号交付，但延期近半年之久，在今年上半年里才算正式交付。

此外，像慈溪恒元悦城项目、前阵子成功拍出的壹江城项目以及位于高桥的四季翠园等，也属停工、烂尾后终于等到“接盘侠”的幸运儿。

以上，只是宁波烂尾盘的不完全盘点，欢迎大家留言补充。

NO.4

从以上三类“烂尾盘”的结局可以看出，相对而言，住宅楼盘在开发商资金链出问题而遭遇停工或烂尾后，起死回生的可能性，要较商业、办公、单身公寓类项目要大。

但对于购房者来说，买的房子烂尾了，终归是一件痛苦的事。

那么，栏尾盘一般会被以怎样的方式处置？原购房者的权益，怎样才能得到保障？

浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所的熊保华律师，经手了本地多个大型烂尾楼盘的案子，可谓在这个领域经验丰富。我们记者对他作了次专访。

前阵子刚拍卖成功的慈溪壹江城一角

据熊律师介绍，楼盘烂尾后，属地政府部门一般都会介入，通过约谈开发商、整理法院等行政机构信息、找银行和施工单位等主要债券人了解情况等方式，掌握烂尾楼盘的债务情况、销售情况、剩余工程款项及房产被查封情况等。

之后，政府部门一般会与开发商、施工方及主要债权人三方进行协商，寻求烂尾楼盘在当时情况下的处理方案，形式主要有3种：

将烂尾楼盘剩余可售房产抵偿给施工方，由施工方自行垫付后续工程款建设；

将烂尾楼盘剩余可售房产出售给第三方，由政府监管第三方的购房款，专款专用，保障工程款支付；

引进第三方收购开发商公司，承接债务，复工并完成建设后交付。

如果政府经协调无法达成可行解决方案，一般会协调债权人及法院，对开发商进行破产清算或重组。

法院裁定开发商破产后，会引进破产管理人，由破产管理人对开发商的资产及债务进行统一处理，将烂尾楼盘评估后进行公开司法拍卖。拍卖成交后，再由竞得方进行楼盘后续建设及房产交付。

在解决方案达成或拍卖成功之前，购房者没有什么好的办法，只能等待。

前段时间遭流拍的奉化梅里达广场单身公寓楼

这个过程中，购房者主要有两方面的权益会受到影响：

一是房子能不能拿到手

二是逾期交房的违约金能不能获赔付

熊律师指出，在楼盘交付、办出产证前，购房者购买的房产产权，实际上仍在开发商名下。而且，楼盘烂尾后，开发商的债权人通常在诉讼过程中，会对已经出售的房产采取保全或执行强制措施，即法院查封购房者已经购买的房产。

最理想的，当然是烂尾盘等到“接盘侠”，最后房子解封、交付。

如果是楼盘在烂尾前已经建成、达到交付条件，只是产证没办出，购房者购买的房产被法院查封，可以整理相关购房手续，向法院申请保全或执行异议，申请解除房产的查封。

至于逾期交付违约金，烂尾盘在没被接盘前，显然没什么可能从开发商处要到。

熊律师同时强调，如果接盘的房企是在开发商破产后通过司法竞拍竞得的烂尾盘，则接盘房企竞得的是不涉及债务的纯资产，即接盘房企无需承担之前开发商所需承担的债务——包括购房者的逾期交付违约金。

当然，比起房子最终能拿到手，这违约金，很多购房者应该是有更好、没有也罢的态度了。

总而言之，不小心买到烂尾盘后，在维权路上，购房者其实是很弱势的。

最好的办法，是不要买到日后烂尾的楼盘。因此，在购房前多了解了解开发商的品牌美誉度、资金实力、以往开发过的楼盘的口碑等，莫盲目跟风抢房，是很重要的！

宁波晚报记者

李华光 钟婷婷

编辑

葛淑雅

更多精彩

---

扫码加小编微信

进入高手云集的

“宁波楼市报道粉丝群”

∨

新闻热线

0574——87682749

报料邮箱

[e-mail]

∧

扫码关注我们
宁波晚报旗下专业地产号

关心购房者所关心的

特别声明

未经授权

切莫转载本号原创稿件

不然找上门拼命

-END-

点个“在看”再走呗