一购房者买的江北这个楼盘，得房率从70%缩水到了57%？

NO.1

先交代一下这个楼盘的“故事”。

这个楼盘在江北老城区大庆南路与生宝路交叉口。沿人民路往北，过了宁大医学院附属医院没多少路，也可以看到它。

在宁波市房产交易信息服务网上，这个楼盘名叫“路劲新天地广场”，为一个办公+商业性质的项目。2018年6月20领出预售证。

宁波市房产交易信息服务网上显示的楼盘信息。

“路劲”，是一家在香港上市的地产企业。但这个项目最初的“主人”，是宁波本土一家叫“奥丽赛”的公司。

2010年的最后一天，奥丽赛置业花了6.8亿，拍下了现在“路劲新天地广场”所在的贝家巷地块。

随后，宁波楼市“熊”了5年之久。

奥丽赛这个项目因为资金问题，“烂尾”了两年多。5栋已经结顶的大楼，裸露着混凝土墙面，苦苦等待“接盘侠”的到来……

终于，在2016年临近年末时，奥丽赛置业找到了“接盘侠”，以9.6亿元的价格，把这个项目卖给了“路劲”。

交代完往事，再看一位购房者买这个楼盘的遭遇。

NO.2

这位购房者姓楼。据她在民生e点通问政平台上写的帖子，“大学毕业没几年，……父母卖了老家的房子给我凑出来首付款让我在宁波买房。”

买的房子，就是路劲新天地广场的一套公寓。

在去买房子前，楼女士应该不知道这个项目的往事，也一个不知道项目的用地性质并非商品住宅，而是办公+商业的——尽管她买的是公寓。

她在帖子里写道：“该公寓为办公用地，最初建造的是写字楼，大平层，后来改造成公寓，用途都改变了，这么重要的点不告诉消费者。”

4月25日，楼女士到这个楼盘看房，销售向她介绍了几套公寓后，她看中了2号楼1506这套。

据楼女士所述，当时销售人员告诉她，存8万元可以抵扣20万元的房款，然后购房还可以再打9.7折；如果当天确定购买的话，还可以跟领导申请再要一个折扣，原来的9.7折可以减少到9.4折这样。

“我觉得地段不错，交通、生活也便利，于是打电话给买过公寓的朋友，朋友叫我了解下得房率。

于是我问了销售，她说这套公寓面积49平方米，得房率有70%。朋友听了后觉得可以，我就支付了3万元定金。”

在这里，有2个问题，在接下来的时间里成为了让楼女士不满的问题——一是得房率，一是那笔可以抵20万房款的“8万元”。

NO.3

楼女士告诉记者，过了两天，她在网上正好看到一篇买房团购优惠的文章，就想查一下自己买的这套公寓的备案价格。

结果备案价格没查到，却看到了这套公寓备案的套内面积，只有28平方米——换算一下，也就是得房率只有57.14%。

“我赶紧微信上问销售，为什么这个备案面积跟之前讲的70％的得房率不一样？他说我查到的是墙中间到墙中间，实际面积则要加上墙体。”

同时，销售再次向她承诺实际得房率会在70％左右。 

在微信上，销售人员表示得房率差不多70%，并解释28平方米是墙中到墙中的面积。微信聊天截图由楼女士提供。

在得房率问题冒出来之后，那笔8万元的钱的问题，也冒出来了。

NO.4

5月4日，楼女士再次去了楼盘现场，签购房合同。

销售人员让她支付了2笔款项。其中第一笔支付了41万元，加上定金的3万元，一共是44万元首付款。该笔款项她拿到了收据。

“第2笔钱销售说是参与抵扣活动服务费，一共8万元，让我签了一份空白团购协议书，然后将8万元打到了一个第三方账户，付完钱后连收据都没给我。” 

5月4日当天，楼女士签订的团购服务协议书。楼女士摄

据楼女士反馈，8万元确实已抵扣了20万元房款，但这笔服务费是打给一家名为“好屋中国”的机构。

网上搜索显示，该机构是国内一家专注于房地产互联网共享经纪服务的平台。

当晚，楼女士越想越不对劲，就将买房的情况告诉了家里人。

家里人觉得她被骗了。

“合同上写明房价88.7万余元，但实际却收我96.7万余元，这多收的8万元根本没算到房价里，家人认为这8万元是中介费。

另外，关于面积的问题也让我一定要弄清楚。”

楼女士支付8万元“服务费”截图，对方为“好屋中国”。合同公寓房总房款为884232元。民生e点通记者 仇龙杰摄。

5月6日，楼女士让从事装修行业的朋友帮忙前去量房。一量，套内墙面到墙面的面积，仅仅只有24平方米多一点，而且层高也少了20厘米左右。

5月7日，楼女士再次过去想协商退房，但被销售人员拒绝。

“后来我了解到，这幢公寓是由写字楼改建成的，在此之前更是烂尾了很多年。”

楼女士表示，花了一辈子积蓄，结果买到的却是一个只有24平方米的改建房，她很难接受。由于卖房过程中销售人员涉嫌欺诈，她要求退还房款。

NO.5

对于楼女士遇到的问题，记者前往售楼现场了解情况，但并未找到相关负责人。随后，记者电话联系了路劲新天地销售部张经理。

关于楼女士指责销售欺诈的问题，张经理表示，由于当时看房的人太多，楼女士是在付定金前突然询问得房率，“我以为她问的是3号楼，所以回答的是70%。”
张经理表示，这其中有一些误会，但不存在欺骗的情况。

他告诉记者，当时在售共有三幢楼，每一幢的得房率都不一样，客户认购的时候，经过销售介绍推荐的是3号楼，“这一幢每层有16至17户，实际得房率确实有70%左右。而客户最终认购变成了2号楼，2号楼是2梯8户，相对来说得房率肯定会小一些。”

张经理表示，楼女士在买房的时候是知情的，她4月底查询过套内面积，网站上公开写明28平方米，房产证上的面积为49平方米。

另外，公寓是现房，实景样板间就在楼女士购买房子上面两层，户型是一模一样的，空间感怎么样，实际情况都是可以看到的。而且5月4日签购房合同之前，销售人员再次带她实地看过房子，最终楼女士才签订合同购买了这套房子。

张经理认为，如果在支付了3万元定金之后，楼女士觉得得房率太少，这样的房子不是她想要的，完全可以联系工作人员。在尚未备案的情况下，对于这类要求还是可以协商的，比如换得房率较高的房子，再或者讨论一下是否可以退款。现在首付都已经付了，实在是没有办法了。

关于8万元“服务费”的问题，张经理告诉记者，因为是中介带楼女士去看房的，所以只有交8万元才能抵扣20万房款。这笔款项，销售购房前就有说明，需要签订团购协议才可享受抵扣活动。而且在买房时也给予了楼女士优惠。

“客户当时是认可的，自愿签订的。我们每一套房有对应的表价格，公司对价格把控很严，即便是表价格（未减免20万的情况下），备案价也在2.4万-2.5万之间，这样的单价符合市场备案价。”

关于发票问题，张经理称签订合同当天是5月4日，因为财务当时休息，并未立即开具发票，“包括购房款的发票我们也还没有开给她，后期客户所有支付的款项，包括8万元服务费，我们都会提供发票的。”

NO.6

随后，记者将张经理的态度告诉了楼女士。

楼女士坚称，销售从始至终一直和她说得房率有70%，包括签合同之前她看了2号楼，并再三追问得房率的问题，对方肯定地说得房率在70%这样。

楼女士告诉记者，她没有买房经验，所以一直都相信销售人员说的不会错。

另外，8万元“服务费”实则是中介费这点她也确实没有想到，“我以为就是售楼处的人，完全没想到是中介带着在看房。”

楼女士希望自身的购房经历，能提醒人生中第一次接触买房子的年轻人，不要轻易相信销售人员说的，所有重要细节在签订合同之前都要自己确认清楚，特别是一些重要的内容，一定要在合同条款中体现出来。

另，江北区市场监管局在民生e点通问政平台，就楼女士反映的问题作了如下回复——

“1、关于房屋性质的问题，被诉方向我局提供了与信访人签订的购房合同，合同明确约定了房屋的性质为办公；
2、关于服务费的问题，服务费是依据“团购服务协议”一方当事人提供团购服务向另一方当事人收取的价款，在双方意思表示一致时成立生效，与一手房还是二手房没有关系，均可选择通过中介服务机构买卖或者不通过中介服务机构买卖，被诉方也提供了与信访人签订的团购协议，协议明确约定了收取8万元服务费；
3、关于得房率的问题，因双方没有具体的约定，所以无法判定。”

来源：民生e点通 仇龙杰

编辑：王元卓

二审：程旭辉

三审：刘雄飞

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