官方权威数据|2020年宁波市区住房成交“年报”

2020年，仍然是宁波楼市火热的一年，却也是调控加码、有不少新变化的一年。

我们“宁波楼市报道”根据宁波市房管中心最新发布的权威数据，试为2020年宁波市区的住房成交情况，作一份“年报”。

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回顾

01

市六区商品住房成交量创历史新高

但五区新房成交量不到高峰期的八成

2020年，市六区总共成交了141112套住房，只比2019年减少了99套。其中——

商品住宅总成交套数67630套，比2019年增加3062套，增幅4.72%。

二手住房总成交套数73482套，比2019年减少3161套，降幅4.12%。

据宁波市房管中心数据绘制

从数据看，2020年市区的商品住宅成交量，创出了历史新高。二手住房差一点，没有超越2019年，但也是一个很巨大的数字。

不过，需要注意的是，房管部门的市区住房成交记录始于2004年；在2019年之前，统计的都是除奉化外现市五区范围内的成交套数。

而2019、2020这两年，奉化楼市显然已经成为一个重量级的存在。

房管部门数据显示，2020年，奉化商品住宅成交总套数是22023套，占到市六区总成交套数的约32.6%！比2019年的20421套，有约8%的升幅。

相比之下，奉化的二手房市场存在感还很弱，2020年全年才成交了5069套，还没有市五区成交量的一个零头。

从可比角度，我们单独做了一份本轮宁波楼市“牛市”启动至今的这五年间，除奉化外的市五区商品住宅、二手住房的成交量比较图，如下：

据宁波市房管中心历史数据绘制

可以看到，虽然2020年的宁波楼市让大家感受蛮火热，但市五区商品住宅的成交套数，其实只有本轮“牛市”开启时的2016年的八成不到。

这当然与城市扩大、原先的郊远区域经过多年开发建设后已经完成城市化，进而可开发土地减少、新房供应量日益走低有关。

像东部新城核心区、湾头、镇海庄市这些板块，现在都已经鲜有新盘。老城区内，如果不是上一轮“棚改”拆迁出了一些地块，新建的楼盘也同样会很少。

相对应的是，在新盘变“旧”后，这五年市五区的二手住房成交量，持续维持在高位。

或许，宁波楼市很多板块内的新盘，慢慢都需要“且买且珍惜”了，然后一起迎接存量房时代……

02

超过60%的新盘无房户中签率100%

近两成新盘认购人数少于百人

从本文一开始那2张图表可以看出，2020年宁波楼市有很明显的两个分界点：一是疫情最烈的2月份，一是楼市调控政策出台的7月份。

市区商品住房、二手住房的成交量，都是从2月份之后迅速爬升，到7月份达到全年最高点。

在7月份之后的时间段，如果比较其中最低点的成交量和7月份的成交量，不管是商品住房还是二手住房，都几乎接近腰斩。

成交量上的此种变化，正是新政前后市场气氛变化的反映——从恐慌、“抢房”，到不慌、挑房。

其中，无房家庭优先购房政策的出台，对缓解市场恐慌气氛，可以说起到了至关重要的作用。

我们根据宁波市房产交易信息服务网公开数据，对无房家庭优先购房政策出台后到2020年底止的市六区全部新盘认购情况，作了一个统计。

整体看，市六区总共有106批次新盘完成网上认购登记，推出的住宅房源总数是4.1万余套，而认购总人数接近7.4万人认购，市场热度显然蛮高。

但细分无房户、有房户，买房的难易程度，差别很大。

这106批次新盘，供无房户的住宅房源是22500余套，而认购人数1.8万人不到。虽然具体到个盘看，有的很热、有的很冷，但大部分新盘，还是无房户想买就肯定能买到的。

统计显示，其中无房户中签率为100%的新盘，多达67批次，占比63%。

下面是无房户中签率最低的10批次新盘。其中中签率低于10%的，只有龙沁华府一个：

据宁波市房产交易信息服务网的未审核数据。下同

同时，供有房户的商品住宅房源总套数为1.8万余套，而有房户认购总人数超过5.4万人，整体中签率35%不到。

但就算这样，市六区也还是有50批次新盘，有房户的中签率为100%。

应该说，在调控新政之后，除了少数超级热盘，市区多数新盘，并不见得特别难买到。

下面是中签率最低的10批次新盘：

再看一张认购登记人数最多的10批次新盘名单：

可以看到，这3张表格里的新盘，高度重合。

这里面也反映出了新政之后市区新盘的高度分化——热的超级热，而冷的，冷到骨髓里。

我们统计发现，有6批次新盘，认购登记人数是0！

而认购人数少于100人的，更是多达21批次，占比近两成。

其中，多数为奉化滨海板块、春晓-梅山板块的新盘，还有个别位置临高架或高速等、居住环境相对不佳的新盘。

站在2020年的年末，回望2020年端午前后但凡是个新盘就会被“抢”的景象，回望星旅城的“万人摇”（正式迄今有明确数据显示的最难买、也是唯一一个“万人摇”新盘，456套房源，认筹人数14655人，详见本号当时报道《宁波首个“万人摇”的隔壁邻居及其他》），有没有点恍惚之感？

03

市五区新盘被严格限价

涨价迅猛的奉化新盘“跌落神坛”

2020年，在严格限价之下，除了奉化的新盘，其余五区的新盘中价格上涨明显的，极少。

市五区内于调控新政施行后有过2次及以上领证的新盘，有11个，分别是：湾头的星湖湾，庄桥的云栖兰汀苑、宝辉尚城，慈城新城的映辰府、御章府，骆驼的海映澜庭，九龙湖的桂语风荷、云溪峰境，高新区的春月江澜湾，邱隘南的新东城阳光苑，梅山的映海潮苑。

这11个盘，几次领证的备案均价，基本上没有任何变化。像星湖湾，在2020年6月底、7月底、11月中旬三次领证，备案均价全部都约38600元/平方米。

但是，奉化新盘这一年间的价格变化幅度，还是蛮大的。

下面是奉化地铁琎琳站、大成东路站、金海路站（表格内按顺序）3个板块内的新盘，于2019年以来的备案均价变动表——高的，一年间房价涨幅已经超过35%！

据宁波市房产交易信息服务网预售证公示信息

而在房价走高的同时，奉化地铁沿线新盘“开一次光一次”的神话，在2020年底被打破。像地铁琎琳站、大成东路站附近的新盘，在年底开盘时候，去化率低的只有50%多点了。

这两年，北仑主城区、小港、姜山、杭州湾等板块，其实都走过了新盘动辄“光盘”——价格上涨——卖不太动的路。

显然，不存在无限上涨的房价！

房价涨到一定程度后，对于购房需求——不管是自住需求还是投资需求——的抑制作用，是相当明显的。短期内，一个区域的房价“天花板”，通过新盘的去化情况，是可以感受到、也会切实表现出来的。

当然，相比于新房，2020年里宁波二手房的价格涨幅，令人感受更强烈些，特别是“公民同招”政策施行后一些优质学区内的“老破小”。

据证券时报数据宝

从另外一个角度观察，也是在二手房价的持续上涨中，一些限价的新盘才会有明显的“一二手倒挂”、才会热卖。

如果接下来没有“一二手倒挂”了，宁波楼市又会呈现怎样的景象呢？

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展望

01

限售房解禁潮会不会来临？

也许，从2021年开始，“一二手倒挂”这个名词，会开始接受考验。

宁波于2017年10月1日起施行市五区商品住宅限售两年的政策。按照本地市场机构华星研策的测算，从2021年开始的三年，宁波将会迎来限售房的“解禁潮”，三年总套数，约有10.8万套之巨！

据华星研策数据

如果二手房市场供应量因此大增，二手房东除了要和限价新盘“抢”买家，还要和其他二手房东竞争，其中一些短期资金需求高的房东，会不会松动二手房价？

值得注意的是，在2020年最后两个月，市六区二手住房的成交套数有一个回升走势。据房产中介人士反映，其中相当一部分原因，就是因为临近年底，一些急着用钱的二手房东降价售卖而促成了成交。

2021年，新房和二手房之间的价差，会不会缩小，进而导致“一二手倒挂”的趋弱甚至消失？可能是各界都关注的一个问题。

与之相呼应，2021年宁波的房产中介市场，也许会更加热闹。事实上，近段时间，头部房产中介机构们，已经动作频频，新的格局，似乎已经开始萌芽……

02

银行房贷会不会收紧？

在房价之外，对购房需求构成重大影响的，还有银行的房贷政策——某种程度上，这比房价更值得关注！

在宁波楼市调控“加码”政策中，已经提高了二套房的首付比例。

在2020年最后一天，央行、银保监会还给各大银行划了房地产贷款的“两道红线”，其中包括各大银行个人住房贷款占比的上限。

从2020年全年的LPR利率走势看，与房贷息息相关的5年期LPR，从5月份开始就没变过。

2020年全年5年期LPR走势

如果在新的一年里银行房贷政策趋严，放贷额度收缩、利率提高，或将会对购房需求造成极大影响，进而影响楼市包括成交、价格等在内的整体走势。

03

租赁住房市场会不会全面启动？

还可能影响到2021年购房需求的，还有租赁住房市场的可能全面启动。

中央经济工作会议、全国住房和城乡工作会议，都特别提到今后要大力发展租赁住房，土地供应要向租赁住房建设倾斜。并且，还提及要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利——也就是“租购同权”。

2020年7月，宁波作为全国8个城市之一，入选新一批全国租赁住房试点城市，获得国家三年总计24亿元专项资金支持。按照计划，2020-2022年这三年，宁波要新增各类租赁住房不少于13万套（间），其中新建、改建不少于6.7万套（间）。

2021年，宁波在租赁住房市场培育上，很可能出大招！

另外，2020年大量的安置房用地出让——其中不少还是雅戈尔、旭辉、金科、新希望等知名房企代建的，也可能影响到二手房市场的供应，进而间接影响新房市场成交走势。

我们“宁波楼市报道”在分析2020年全年市区涉宅用地出让数据时已经提到，2020年全年，市区成交的安置房接近20宗，可以形成约245万平方米的建筑面积；如按房源套均面积70平方米估算，就是约3.5万套房子。

租赁住房也好，安置房也好，还包括这两年商品住宅楼盘中配建的人才房以及供地新建的人才房，都可能分流商品住房、二手住房购买需求，进而影响楼市整体走势。

04

房地价差下的新盘质量能有保证吗？

最后一个，仍然需要展望一下新房的质量问题。

这两年，新房尤其是全装修新房的质量问题，几乎到了但凡是个新盘交付就会引发业主维权潮的地步。2020年，因为地价的高企与“限房价”的严格，新盘房地价差小到可能影响开发商利润的问题备受关注，其背后，同样也是对以后新盘建设质量的担忧。

2020年里，监管部门对于新盘建设质量高度关注，同时针对新房的装修标准、样板房设置标准等，出台了一系列新政策，可以视作未雨绸缪之举。

大部分房地产价差较小的新盘，还不会在2021年交付。但相信每一个购房者，都希望看到相关部门对新盘质量更强力的监管。

当然，另外还有新盘摇号的透明度、公正性问题，还有开发商以及房产中介在卖房时候的“天花乱坠”乃至违法违规问题……等等等等。

资料图片。图文无涉

总之，2021，我们希望能看见一个更健康、更理性、更有秩序的宁波楼市。

总之，2021，愿大家在买房路上能不慌不忙，也愿新房交付的人能心生欢喜而不是闹心！

文字：宁波晚报记者  曾梅

数据整理：实习记者 施文

编辑：史咏梅

二审：程旭辉

三审：张伟方

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