讲真！买房逻辑360°大变！闭眼追高东部的时代，真的过了...
如今黄埔、增城卖地
都要国企兜底了......
今日早上，黄埔因为卖地一事被广州各大媒体嘲了个遍。
是这样的，10点时分，黄埔长岭居一宗宅地竞价出让，最终被高新区集团以底价吸纳，成交总价54197万元，楼面价18108元/㎡。
这宗长岭居地块，是黄埔今年成交的第四宗涉宅地块。需要注意的是，今年黄埔出让的四宗涉宅地块，均是国企兜底。
区属国企频以底价购地，此种宿命，是不是像极了这两年同样用底价卖地的增城？
下面两个表，完美诠释了何为“同一个东部，同一个土拍境遇”。
将时间拉长至2021年末，可发现近2年来黄埔成交的宅地中，除了保利拿下的SDK-A-3地块（现已转化成保利锦上）之外，清一色由区属国企购地。
增城，也是同样的情况。从2022年至今，除大华拿下的21号线朱村街山田站北地块外，其余5块都落入区属、市属国企口袋。
这两年黄埔土市这么惨淡，搞得房产君差点遗忘，2021年初黄埔超级爆火时，知识城诞生的两宗摇号地块——知识城ZSCN-E2地块（德信知投嘉达·山与墅）、知识城ZSCN-E3地块（越秀联投知识城·居山涧），楼面达到2.7万元/㎡以上。（ps：触发摇号机制的前提是地块被拱至最高限价和最高配建面积）。
可以说，黄埔土市曾经有多疯狂，如今就有多落寞。
而同一年（2021年），增城疯狂卖出了22宗地，众多民企、国企房企扎堆进入增城。不乏如厦门国贸、联发、徐福、上坤、力高、振业、中盛等过江龙，部署增城，多点开花。
瞧吧，黄埔的卖地步伐跟增城相比，不能说一模一样，只能说完全一致。
新房哑火，二手业主大降价出货
当年高位冲入黄埔的买家，哭晕？
黄埔土市惨淡，楼市形势也是严峻。
同样作为新不限购区，隔壁番禺今年土拍摇号不断，新盘每开每爆，热度一骑绝尘，红遍广州楼市半边天。
反观如今的黄埔，有关的楼市新闻都离不开一手新盘不见大水花、二手业主割肉抛售等字眼，一片唱衰声音。
单价曾冲破5万/㎡的东荟城，今年二手挂牌价低至2.7万/㎡，创了近年新低。
还有一度冲到6万+的新福港鼎峰，也一路滑坡，最近竟然4.5万/㎡就有成交。
瞧见没？楼市是存在大闭环的。从土地端的开发商不敢出手拿地、到新房端的项目成交遇冷，再到二手端的业主含泪“放血”，一环扣一环。
现在黄埔业主以甩卖价砸盘，想想当年高位接盘的业主，简直要亏到口吐鲜血，日后置换恐怕也易陷两难。
房产君记忆中，黄埔楼市最火的时候，应该是2020年-2021年放开人才限购政策的那两年。
彼时黄埔，一房难求是常态，二手业主抬价，一二手房价倒挂现象屡见不鲜，有不少新房项目漏夜开盘，大批买家排队。（星汇城TOD、万科城市之光、融创翔龙广府一号、保利翔龙天汇等网红热盘就是这时诞生的）
与此同时，另一边的增城，楼市开始进入横盘通道。直至最近，增城楼市仍表现萎靡，引来不少黑子，看空增城。
想起没？在此之前的2016年-2019年（约莫到上半年），增城楼市是处于上行阶段的。破3万/㎡、4万/㎡的保利东湾、碧桂园云顶和创基丽江国际，超级热盘科慧花园等现象级新闻皆是出自这段时期。
说到底，楼市是有轮动效应的。从曾大热的增城、黄埔，到如今当红炸子鸡番禺，活脱脱的例子。
房子回归居住价值
闭眼追高东部的时代已过
透过三地楼市热度轮动现象，可以看出：当下东部，闭眼追高买房的时代已经过去了。
房子的金融属性在不断减弱，居住属性开始占据主导地位。
上到开发商，下到购房者、卖房业主......大家的决策思路多少要发生转变了。
好了，回到增城，我们应该要以怎样的逻辑去选择买房区域/房子？
房产君认为，各位进行房产配置之前，应该要充分考虑几大因素：地铁、教育、产业资源等。最重要的，当然是要根据钱包买房。
地铁：众所周知，增城有13、21号线两大地铁线路，因此吸引不少外地刚需客来此置业。
先不论增值保值，单从通勤出行来看，手持地铁的中新、朱村、新塘，是不是完胜有交通短板的区域？
教育：近年来，增城引进了不少名校，如执信、华附、广外、广大附中、暨南大学、上海交大等教育资源。
而学区房一直都是家长眼中的香饽饽，热卖的华润置地公园上城、保利大国璟、品秀星图、新世界星辉等项目的业主，置业时肯定也将教育作为了重要考量因素之一。
产业：比如位于广州开发区、增城国家经济开发区之间的新滩和永宁，凭借地理优势，常年吸引购房的都是双开发区的产业人才。
所以，各位买房如果是为了解决居住需求兼顾通勤需求、学位需求的话，选择适合自己且符合自身预算的房子才是正道。
不然，如此前在高位点买入黄埔的买房客，忽略房子真正价值，而去盲目冲高、加大杠杆的后果，很有可能会在高房价失守之后，踩空在价格泡沫之中。
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