【好文共享】M0和创新，会有什么关联？

龙子杰　时代产业集团

版权说明：原文网络首发于公众号longzijie，如有转载等事宜，请联系原作者。

　　2019年2月18日，酝酿多时的《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《纲要》）正式官宣。

“《纲要》三个高频词是“合作”169次、“创新”130次和“国际”105次。对比雄安新区规划三个高频词“生态”、“创新”和“公共”，长三角城市群规划三个高频词是“创新”、“生态”和“环境”，显然“创新”是时代赋予的共同任务。”（引自《粤港澳大湾区发展规划纲要提出“善用‘两制’之利”的意义》，马向明）

　　《纲要》第四章明确“建设国际科技创新中心”，是2016年8月国务院在十三五规划中提出“支持北京、上海建设具有全球影响力的科技创新中心”后，第三个上升到国家战略层面的国际性科技创新中心；

　　一方面，建设国际科技创新中心意味着更多的高科技产业要在湾区城市落地，产业用地必须更集约化和高效率，同时需要适应产业的新需求；

　　另一方面，多个湾区城市（深圳、东莞、佛山、中山）土地开发强度已突破30%的国际警戒线，且建成空间开始呈现“碎片化”特征（图1）。

图1- 珠三角2012年现状城乡建设用地，

来源：《珠江三角洲全域规划，广东省城乡规划设计研究院》

　　产业用地创新，开始持续在湾区城市萌发：

　　2014年1月，《深圳市城市规划与标准与准则》（深标）首次在工业用地类别中新增“新型产业用地（M0）”门类；

　　2018年9月，东莞发布《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，是国内首份专门针对M0（新型产业用地）的管理办法；

　　2019年3月，广州发布《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，文件中专门描述了关于M0（新型产业用地）的具体管理指引；

　　新型产业用地M0与创新，会存在什么关联？

１

新型产业用地是什么？

　　新型产业用地指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。

　　M0用地的主要特征：

　　1、功能多元化：由传统的生产+配套转变为生产+研发+办公+配套等混合功能；

　　2、开发强度高：如深圳，M0用地在密度1-3区的基准容积率为3.5，不设上限；

　　3、配套更丰富：相比传统工业用地，配套设施面积比例可由14%提高至30%；

　　4、土地价格低：地价高于普通工业用地，低于商业用地，取决于分割比例。

2

深圳的M0实践

　　对于新型创新用地（M0）的运用和实践，深圳是最早也是最好的观察样板。

　　深圳市的新型产业用地主要包括两种类型：公开出让类和城市更新类；

　　公开出让类M0项目的基础数据来源于深圳市土地房产交易中心网站（http://www.sz68.com/），2012-2018年共出让77块用地（图2）；

图2- M0用地公开出让信息

来源：深圳市土地房产交易中心网站

图3- 城市更新类M0地块信息

来源：深圳市城市更新网站

—— M0用地空间分布对比

表1- 深圳公开出让类M0和城市更新类M0空间分布对比

来源：作者整理

　　公开出让类集中在南山区（40%）、龙岗区（21%）、光明新区（17%）（表1）；以南山区为例，土地出让的对象是大疆、迅雷、普联（TP-LINK）等本地高科技企业（表2），而土地区位集中在留仙洞或南山高新区等高新技术产业总部基地。

表2- 南山区部分公开出让类M0出让信息

来源：深圳市土地房产交易中心网站，作者整理

　　对比南山区同等地段商务办公项目的楼面地价，M0的楼面地价约为商务办公项目楼面地价的1/4甚至更低，考虑到其超高的容积率，优惠的地价具备相当的吸引力（表3）。

表3- 南山区深圳湾总部基地商业类项目出让信息

来源：深圳市土地房产交易中心网站，作者整理

　　不难判断，公开出让类M0主要意图在于利用M0地价优惠政策吸引并留住本地的高科技企业总部基地或研发中心。

M0地价优惠相关政策：根据《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》：“充分发挥地价杠杆作用，对符合我市产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业、现代服务业、高新技术产业、先进制造业和优势传统产业的研发及总部，给予地价优惠支持，实行差别化地价政策。”

　　而城市更新类M0则大量分布在城市中心区福田、罗湖、南山（40%），或者城市副中心（龙岗22%、宝安21%），主要是因为这些区域的旧厂房与中心区的发展定位不相符，改造需求最迫切；另外，规划高容积率也是重要的原因之一，只有城市中心区才有可能消化高容积率带来的大量物业。

—— M0用地开发强度对比

　　公开出让类：南山、福田、罗湖的平均容积率为7.0-10.0；龙岗、龙华、光明的平均容积率约5.0；盐田、坪山、大鹏的平均容积率约2.0-3.5。

　　城市更新类：城市更新网容积率数据缺失，作者将地块区位与《深标》密度分区指引图进行叠合：结果显示，97%以上的城市更新类M0项目分布在密度一、二、三区，即97%的更新类M0基准容积率在3.5以上，不设上限；

　　可以判断，政府出让类和城市更新类M0项目容积率指标的分布特征基本一致（图4、5、6）。

图4- 城市更新类项目分布与深标密度分布指引图叠合分析

来源：作者整理

图5- 部分公开出让类项目效果图

来源：作者整理

图6- 部分城市更新类项目效果图

来源：作者整理

　　这种超高容积率出现的自然是因为深圳土地资源匮乏、需要将立体空间利用到极致；但高容积率对于产业类项目来说是一把双刃剑，固然能为区域发展提供更多的产业用房，但同时在前期需要投入大量的资金沉淀；

　　由于我国对于中长期地产类项目的金融类产品如REITs（房地产信托投资基金）等机制尚不完善，如果在某个时间区段内，如果超高容积率导致产业用房的供应量超过了市场的实际需求，则会对开发主体带来沉重的资金压力。

　　正因如此，深圳某些更新类工改案例中开始出现偏离产业发展方向的趋势。

　　由此带来的另一个问题是，这些案例推高了市场对于工业用地的预期，土地收购成本从2014年前的1000-3000元/平飙升到2016年的10000-30000元/平（引自世联行数据），不正常的土地价格导致部分优质企业提前外溢。

　　为“保障工业发展空间”，防止制造业空心化，深圳市政府在2018年8月出台《工业区块线管理办法》，对工改工、工改M0的适用范围等各方面进行了严格限定。

3

M0会带来制造业空心化吗？

　　深圳先行先试的M0政策并非无源之水，新加坡商业园用地（Business Park，下文简称BP用地）和香港的“商贸地带”（Business Zone）都可提供借鉴。

　　两个概念提出的时间相近：新加坡第一代business park国际商务园1993年开始建设；香港“商贸地带”则在1999年颁布（《「商貿地帶」概念及工業用地改劃指引》，香港规划署，1999）；

　　一个非常有趣的现象是：新加坡制造业增加值占GDP比重常年维持在20%左右，同时是世界重要炼油中心之一（新加坡统计年鉴2018，表4）；而香港2015年制造业占GDP比重仅为1.5%，被认为是制造业空心化的典型案例（香港统计年刊2018，表4）。

　　两个地区制造业发展的差异，是否与新型产业用地的出现有关？

表4- 香港和新加坡历年制造业GDP对比

来源：新加坡统计局SingStat Table Builder，香港统计年刊（1980-2015）

　　对比两个地区的制造业GDP绝对值、以及占总GDP比重：香港制造业GDP规模在1990年就已经开始萎缩（商贸地带出现在1999年），占总GDP比重也从1990年的接近20%一直下跌至2015年的1.5%；

　　而新加坡在90年代初期提出BP用地概念后，制造业GDP占总GDP比重一直稳定在23%左右，虽然2015年占比下降至19%，但制造业GDP的绝对值一直是递增的。

　　从上可知，新型产业用地类型的出现，与地区制造业的规模衰退并没有必然联系：

　　香港“商贸混合地带”的提出，更多是为了解决由于制造业规模萎缩而导致的大量空置厂房问题。

　　这点可以从1999年香港规划署针的咨询报告中得以印证（图7）：

　　“本研究调查了174座工业楼宇及4200个有关机构，调查发现：

　　1990年后兴建的工业楼宇中，与制造业相关的公司为27%；

　　出入口贸易公司目前是这些楼宇的最大使用者，混合用途包括工业、办公室和商业用途十分普遍；

　　预计在2016年将有高达420万平方米的剩余工业楼面面积空置(高达66公顷的土地)。”

图7- 香港商贸地带概念图示及拟许可用途

来源：「商 贸 地 带」概念及工业用地改划指引，香港规划署

　　“商贸地带”的用户界定虽然包括了高技术产业内容（图7）；但此时的香港，制造业的实体企业（包括研发和设计部门）在90年代初期已大部分迁移到大陆，高科技产业的发展已失去了最重要的根基。

　　与此同时，与香港齐名的“亚洲四小龙”，同样以轻工、纺织等劳动密集型产业起家的韩国、新加坡和台湾，却利用早期的资本积累和人才积累，成功抓住了世界性的电子产业发展机遇，实现了劳动密集型产业——资本密集型产业——技术密集型产业的转型升级；

　　在电子信息产业领域，韩国出现了三星、台湾出现了台积电、新加坡出现了伟创力等知名企业，唯独香港却一无所获；相反身旁的深圳却抓住机遇，发展成为全球著名的电子信息产业高地。

　　为什么当年香港要放弃制造业？造成这一现象的原因十分复杂，笔者认为主要原因有两个：

　　1、特殊的历史环境：1978年国家开始改革开放，90年代逐步发展成为“世界工厂”，与世界的联系日益紧密；但在2001年中国加入WTO前，西方国家对中国长期进行封锁，香港因此凭借特殊的地位和区位成为内地对外贸易的唯一窗口城市，巨量的贸易额使得转口贸易在当时具有很高的利润率；亚洲四小龙中只有扼马六甲海峡咽喉要道的新加坡可以与之相提并论。

　　2、“无恒产者无恒心”：1984年12月，《中英联合声明》签订后香港已确定将于1997年回归，对于仅剩13年统治期的英国而言，前期投入大、回报周期长的制造业升级显然不是最佳选择，短期见效、利润更高的转口贸易更符合其核心利益；因而对香港制造业的连根拔起视而不见。

　　同样也曾是英国殖民地、没有强大的内地市场可以依托、土地资源更贫乏（国土面积716平方公里，约为香港60%）的新加坡，在1965年建国前一直作为欧洲向东亚各国出口的转口贸易中心，但新加坡却有着极强的危机感，认为“依赖转口贸易对新加坡经济来说，不啻于经济自杀，要生存的唯一办法是推行工业化”（引自《新加坡制造业空间布局及形成机制研究》，滕熙）。

　　时至今日，当面临同样的历史选择，“有恒产、有恒心”的湾区城市，纷纷划定工业用地保护线，用以保护城市发展赖以生存的根基。

4

新加坡的工业化之路，带来什么启示？

　　新加坡工业体系的顶层设计十分特别：

　　——新加坡没有集体土地的概念，90%以上的工业用地都由政府主导开发；

　　——成立国有工业地产运营公司裕廊集团，对工业地产进行直接的策划、规划、建设、运营；

　　——国土面积仅716平方公里的新加坡，却发展出面积超过33平方公里的重工业岛裕廊工业岛，并成为全球著名的炼油中心之一。

　　新加坡工业用地扩展的轨迹大致可分为三个阶段：

　　一、快速扩张阶段（1970-1990）：新加坡工业整体空间布局开始确立，工业用地从14平方公里快速扩展至35平方公里，裕廊工业岛从这个时期开始形成；

　　二、暂停扩张阶段（1990-2000）：这一阶段工业用地规模徘徊在40平方公里左右， BP用地在这个阶段出现；

　　三、重新扩张阶段（2000至今）：工业用地规模重新开始扩张，2000年至2015年间工业用地扩展近1/3（表5）。

表5- 新加坡工业用地总面积变化

来源：1995年以前的数据引自

《新加坡制造业空间布局及形成机制研究》，滕熙；

 1995年以后数据由笔者整理自裕廊集团年度报告

　　为何新加坡工业用地规模进入90年代以后会经历10多年的停滞期？

　　自19世纪70年代裕廊重工业岛建成后，精炼石油产业（Refined Petroleum）一直是新加坡工业体系里的支柱产业，占比接近40%。

　　但从80年代开始，情况发生了变化：在世界性的电子信息产业浪潮引领下，仅用了6年时间，精炼石油和电子信息的工业产出占总产出的比例已经发生了逆转，表明新加坡的工业已经开始跨向更高阶的资本密集型产业（表6）；

表6- 80年代初期新加坡主导产业变化

来源：新加坡统计局SingStat Table Builder

　　在产业结构已经逐步升级的前提下，其工业用地的土地产出效率却徘徊不前：1980年和1985年每平方米的工业土地产出率只相差约40新加坡元（约240人民币，表7）；

表7- 1980和1985年新加坡土地产出率对比

来源：新加坡统计局SingStat Table Builder，作者整理

　　造成这种现象的主要原因是此前十多年里新加坡工业用地的持续高速增长，随着产业的更迭，不可避免地造成存量用地会存在低效利用、土地闲置的情况；

　　因此，裕廊集团1988年发布《Industrial Land Plan for the 21st Century（面向21世纪的工业用地计划）》，对旧工业区进行旧厂更新“工改工”，收回闲置用地重新出让，提升工业用地容积率，鼓励多层标准厂房、叠加式厂房的较高容积率工业产品的出现。

　　经过近10年的工业更新，新加坡工业用地体系逐步成型，工业用地主要分为两种：Business 1（一类工业用地）和 Business 2(二类工业用地)，与我国的M1类工业用地和M2类工业用地类似；

图8- 新加坡工业用地容积率

来源：新加坡总体规划草案2019，作者整理

　　基于新加坡2019年总体规划草案进行观察，在土地极其缺乏、寸土寸金的新加坡，几乎没有工业容积率突破2.5的地块（图8）；

　　主要是由于重工业对建筑承重、建筑层高的要求非常高，采用多高层厂房的形式会导致建筑使用不经济；而对于大中型轻工业企业，工业建筑层数太高会对其资金造成较大压力，如多个企业共用厂房又可能存在商业机密外泄的危险。

　　作者通过对比GOOGLE影像和新加坡总规规划工业地块，发现工业园区范围内约85%的工业建筑都在4层以下；少数中高层工业建筑（高于4层低于9层）基本上由裕廊集团JTC进行建设和运营（图9），以针对规模较小、难以单独买地建厂的中小型企业。

图9- JTC主导开发的多层厂房

来源：GOOGLE街景

　　进入90年代后，由于预见到即将到来的电子信息产业革命，新加坡在1991版概念规划中提出“TECHNOLOGY CORRIDORS（科技走廊）”的概念，在科技走廊范围内建设高质量、环境优美的园区，以适应新一代信息化和高科技产业的需求（They will meet the needs of new generation of information-based and high technology industries，they will be workplaces in attractive environment. 91版概念规划原文，图10）。

　　而现有的B1和B2类用地仍然会对周边环境和居民带来一定的干扰和污染，与建设科技走廊的需求不匹配：根据新加坡规划部门的相关工业用地指引，B1对周边环境的干扰半径≤50米，而B2对周边环境的干扰半径则＞50米。

　　因此，91版概念规划明确提出一种新型地类——Business Park（BP用地）。

　　Business Park用地和B1/B2用地最大的区别在于其产业的无污染性，设置在环境优越和交通便利的地区，以吸引和留住顶尖的科技人才（ to attract and retain top talent ，91版概念规划原文，图10）

图10- TECHNOLOGY CORRIDORS规划概念

来源：新加坡概念规划1991版

　　以新加坡总体规划2019为基础，将BP用地、已建成的产业园区以及新加坡捷运系统MRT三者叠合，可以发现新加坡BP用地的布局规律：BP用地与居民区直接相邻、并大部分直接与MRT轨道站点相接（图11）。

图11- 新加坡BUSINESS PARK分布及其与轨道交通的联系

来源：新加坡总体规划草案2019，作者整理

图12- 新加坡樟宜商务园

来源：GOOGLE街景

图13- 新加坡国际商务园

来源：JTC官网

　　90年代中期，首个Business Park国际商务园开始建成运营（图13），通过几年的经营国际商务园逐步走上正轨；裕廊集团从2000年开始逐年增加BP用地和物业，但BP物业的使用率却持续走低，由2000年的95%跌至2003年的低于40%（图14）；

图14- 1999-2003年已建成BUSINESS PARK物业供应与需求数据

来源：裕廊集团2003年年度报告

　　这个事实说明了新型产业用地选址设计的复杂性：即使已经是地铁上盖物业，即使裕廊集团掌握各种产业发展数据，但与普通的商务办公和工业物业不同：Business Park面向的用户，是从原有生产制造流程中分离出来的生产性服务业。

　　随着社会经济的发展，在产业链中原本服务于工业生产的部分生产性服务业与原来的生态链逐渐分离，形成附加值更高、更专业化的独立分工：

　　举例说明，福特（Ford）汽车在生产过程中，在汽车表面喷漆这一环节，原来是通过购买杜邦油漆（Du Pont）的原料自己烤漆，但由于福特对油漆各种特性掌握不够专业，造成了大量的原料浪费和废水废气排放；

　　而油漆处理和烤漆服务是杜邦的核心技术；杜邦经过调研，发现福特需要的是“烤漆服务”而非“油漆原料”，因此成立专门的部门改向福特提供服务，按汽车处理的数量进行收费；结果福特节省大量的油漆原料浪费和减少了污水废气排放，杜邦提供烤漆服务之后的收入也比原来增加，双赢的结果使得“烤漆服务”从原有的汽车生产流程中分离，成为独立的业务部门。

　　上文提及新加坡首个Business Park国际商务园（International Business Park），就是从电子信息制造产业分离出来的生产性服务业的集聚（图15）。

图15- 国际商务园内部各企业产业类别分析

来源：作者整理

　　由于每个行业所衍生的生产性服务业有其发展阶段的特性，BP用地选址及其工业物业本身并不容易进行简单的快速复制，而是需要对产业发展的阶段和对物业的实际需求情况进行详细调研和准确预判，进行“定制化”选址和设计。

　　根据裕廊集团的统计数据，政府对BP用地的供应和容积率控制一直保持谨慎，直到2018总规模也没有达到1平方公里（表8）。

表8- 新加坡历年BUSINESS PARK用地数据统计

来源：裕廊集团历年年度报告，作者整理

　　除了紧邻新加坡国立大学的纬壹科技城规划有个别超高容积率的地块，其余BP用地容积率普遍也在2.5左右（图16）；事实上，对于适应高科技产业、强调环境条件的研发型物业，世界各地的案例都以低密度、低容积率空间为主，比如华为的松山湖研发终端基地、硅谷的苹果总部、GOOGLE总部等。

图16- 新加坡各BUSINESS PARK容积率指标情况

来源：新加坡总体规划草案2019，作者整理

　　新加坡工业用地规模经历了10年的徘徊不前后，从2000年开始重新扩张，主要原因在于这一阶段新的产业门类开始快速发展：化学制品、机械装备、生物医药占工业生产的总值，从1999年的15%快速增长至2008年的28%（表9）。

表9- 新加坡1999-2008年主要产业类别产值占比情况

来源：新加坡统计局SingStat Table Builder，作者整理

　　当新的产业门类开始出现、相关企业开始发展壮大，企业的用地需求就不能简单地通过提高容积率、分散地建设多层厂房解决；产业在发展初期需要连片的土地形成产业集聚区，慢慢地进行产业升级换代，就如同当年的硅谷和深圳，也是从初级的电子代工制造业一步一步升级而来。

　　总结新加坡的工业化历程，可以发现无论是普通工业用地或者商业园用地，无论是中低层工业厂房还是多层高层工业厂房，都是适应产业发展的阶段和需求的产物，各类用地类型和物业，各有所用、各司其职，不能简单地通过增加容积率解决产业发展过程中出现的所有问题。

5

M0与用地创新：助力大湾区产业升级

　　经历多年的发展，大湾区目前已形成电子信息、电气机械、金属制品、汽车制造、纺织业等五大具有全球竞争力的产业集群（李郇、周金苗等，图17）。

图17- 湾区已形成主要产业集聚区分布情况

来源：《粤港澳大湾区：全球“巨型城市区域”》，李郇、周金苗等

　　目前大湾区多个城市如深圳、广州、珠海、佛山、东莞等城市人均GDP已突破或即将突破2万美元（新加坡1991年左右提出BP用地时，人均GDP约2.1万美元；2012年深圳出现第一宗M0用地时，人均GDP约2万美元）；要在这个基础上继续往上跨越，关键在于产业升级；

表10- 湾区主要城市2018年人均GDP

来源：各城市统计年鉴，作者整理

　　而湾区城市的各种生产性服务业也逐渐从生产流程中分离，深圳2016年生产性服务业GDP超过7000亿元，占总GDP 36%；广州2017年生产性服务业GDP超过9000亿，占总GDP 42%，预计到2020年将达到1.3万亿。

　　为了应对日益复杂的产业分工，国家统计局2019年更新了《生产性服务业分类标准》，将生产性服务业分为10个大类：包括研发设计、货运运输和仓储、信息服务、金融服务、节能与环保服务、生产性租赁服务、商务服务、批发与贸易代理服务、生产性支持服务等；

　　将上述生产性服务业的具体内容对应到用地上，则可能在同一地块上出现科技研发（A35）、商业服务（B1）、商务办公（B2）、无污染生产制造和中试（M）、物流仓储（W）等不同功能的混合，而根据目前的《用地分类标准》并没有对应地类可以覆盖，M0用地应运而生。

　　虽然新加坡的新型产业用地规模一直不大， 但相比人口560万、GDP3299亿美元的新加坡，人口超过6000万人、GDP超过1.6万亿美元的粤港澳大湾区，无论在产业链完整度和市场规模容量都远远不在同一个数量级上，而产业链和市场规模决定了粤港澳大湾区的复合型产业业态要比新加坡更多元化。

　　实际上，M0不但可以应用于与高科技相关的生产性服务业，还可以应用在传统生产性服务业的转型升级。

　　由于深圳土地资源紧缺、土地价值较高，在对传统生产性服务业进行土地整合利用的创新作出了很多有益的尝试：其中一个案例是位于罗湖区的深业车城。

　　深业车城原址为汽车4S店集聚区（单层），用地粗放而不集约；深业泰富集团对地块进行改造，将原有汽车4S店模式通过提高容积率立体化建设，集约化用地的同时加入汽车金融、平行汽车、电子商务、商务办公等高附加值的产业内容，同时通过立体化交通设计和景观设计改善提升了城市环境。（图18-21）

图18- 深业车城更新单元及改造方向

来源：深圳城市更新网

图19- 深业车城改造前经营原貌

来源：深业车城官方资料

图20- 深业车城改造后功能分析

来源：作者整理

图21- 深业车城效果图及改造后实景图片

来源：百度地图

　　类似的传统产业转型升级的M0应用案例还有罗湖水贝珠宝产业园等；这种对产业用地功能混合的创新、对交通的立体化组织、对城市整体环境改善的一体化解决思路，且不论其容积率是否合理，对于处于转型期的广州都是值得借鉴的；

　　作为“千年商都”的广州目前拥有700多个天然形成的专业市场，其中不少位于广州主城区甚至是核心区；在未来的城市更新过程中如何对各种产业的高附加值、高成长性元素进行识别和保留，通过适当的功能混合来满足产业发展的需求，实现土地的集约化高效利用，而非简单地将其全部迁移，比单纯的形态更新更为重要。

　　毕竟，即使是以高科技产业闻名的深圳，也不愿意轻易放弃这种完全天然生长起来的“传统产业”。

６

结语

　　随着社会经济的发展和产业的升级换代，产业和国土空间之间的联系将会越趋紧密，“没有标准答案”的新型产业用地M0，将在大湾区产业升级的过程中产生它应有的作用。

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