2021年1月1日民法典实施后，房产继承有新规！

来源 | 中国会计报、法苑茶语

新的《民法典》将从2021年1月1日开始实行，这其中就对父母的房产如何通过继承的方式转让给子女们做出了详细的规定，在这些规定中，有不少内容是结合当前的情况提出的新规定。也就是说，2021年起，父母房产将按照“继承权”新规处置。

1.新的继承权增了2种立遗嘱的方式

立遗嘱在我国并不普及，因为在常人的观念中，遗嘱就等同于“将要去世”，有种不安的感觉。如果亲戚朋友或者邻居听到了谁家要“立遗嘱”，第一想法就是这个人是不是出现什么问题了，或者精神错乱了？没事儿立什么遗嘱。所以说，即便是很多老年人有立遗嘱的想法，但是除非必要，他们是不愿意公开立遗嘱的。

在以往，立遗嘱的常见方式，也是最有效的方式就是去公证处进行公证，但是有很大的弊端和局限性，想要立遗嘱的人一般都是年迈的老人，既然年纪大了，那么行动自然迟缓和不便，还有的老人只能坐在轮椅上，公证处动辄几十上百公里路程，老人们经不起这样折腾。

新的继承规定，增加了2种合法有效的立遗嘱方式：录像遗嘱和打印遗嘱。这可就减轻了老人们的很多麻烦事儿，例如很多老人不识字、年老了认识不清，可以录像。

2.为了防止立遗嘱被迫无奈，新增了“见证人”规定

现在的一线城市房价4-8万元，二线城市房价也在1万元以上，如果没有父母们的资金支持，年轻人想要纯粹依靠自己买房子不那么容易，即便是买房上车了，可能这套房子不是自己唯一的一套房子，有研究显示，家庭1个孩子出生，就需要至少1套房子，随着这个孩子成年，家里至少需要3套房子（不管是置换还是总计3套）。一套房子几百万元，这可是很多人半辈子才能挣到的钱了。

所以为了争父母的房产，有很多兄弟姐们出怪招，例如事先跟父母讲一些事情，要求父母必须按照自己的意见立遗嘱，不然就就有严重后果。所以，为了防止这种事情发生，规定必须有2名见证人在场才行，确保遗嘱出自老人内心的想法。

3.遗嘱的“修改”制度

顾名思义，就是给老人立遗嘱一次反悔的机会，在现实生活中，经常会见到子女们不孝顺父母，但是为了获得父母的房产表面一套背后一套。所以“修改”制度就给了父母们另外一道保障，有机会修改遗嘱。

4.新规定设定“遗嘱最新第一”原则

什么意思呢？就是只要是合法有效的遗嘱，哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新，那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。这在以往可是不行的，根据以往的规定，在各类遗嘱中，只有“公证遗嘱”才具有最大的法律效益，不管子女们持有任何形式的遗嘱，只要有公证遗嘱的存在，那最终都会以公证遗嘱为准。

新规定按照时间排序，哪个遗嘱最新就按照这个遗嘱执行。

5.新规增加了有效继承人范围

虽然说现在有序开放了二胎，但是社会文化水平也在逐渐提高，为了追求更高的生活质量，越来越多的年轻人不愿意生育，更愿意独善其身，随着家庭缩小化越来越明显，可能很多家庭没有第一第二合法有效继承人，那么这些人奋斗一辈子的财产和房产最终讲给谁？新规定增加继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中。都可以依法继承房产了。

这些就是新民法典中关于继承的改变。关于继承，并没有大家想象中那么简单，如果一不小心，可能就会失去继承财产。

这5种财产不能被继承 独生子女也不行

第一种情况，被继承人与他人共有的财产中，属于他人的部分。

什么意思？就是财产表面上看来是属于被继承人的，实际上被继承人并不拥有全部的所有权，最常见的情况是夫妻共有财产。

例如，老张夫妇有两个儿子，夫妇俩婚后买了一套房子，登记在老张名下，老伴去世后老张和小儿子一起住着。现在老张也去世了，留下一份遗嘱写明房子归小儿子。

那是不是大儿子就分不到房了？不是，大儿子还能分到1/6的房产。

我们看图：

如图，实际上老张的太太也有1/2房子的所有权，如果老张的太太去世前没立遗嘱，那按照法律规定，老张的太太手里1/2的房产会由老张、大儿子和小儿子平分。

分配结果就是，老张占2/3产权，大儿子和小儿子各占1/6产权。而老张的遗嘱只能决定这房子2/3的产权归属。

网上说独生子女有可能不能继承自己的房子，也是这个道理。怎么解决这些问题？简单，立个遗嘱说明白就行了。

第二种情况，使用权不能继承。

最常见的是农村宅基地使用权和公有住房使用权。

先说农村宅基地，农民对宅基地只有使用权，而这块儿土地是归农民集体经济组织所有的，所以，宅基地不能算个人的遗产。但是，宅基地上建成的房屋是个人财产，可以作为遗产被继承，而且就算儿女的离开农村转成城市户口也能继承。

再说公有住房，个人对公有住房只享有使用权，而它的产权归国家或单位所有，因此不属于个人遗产。不过，如果公房“房改”后转为产权房，就可以作为遗产被继承了。

第三种情况，有些权利是不能被继承的。

比如人身权、知识产权 。老张写了一部畅销书，每年都有可观的版权收入，老张去世后，独生子小张作为继承人，仍然可以享有版权收入，但是老张作为作者在这部作品上的署名权、 包括修改作品的权利等，小张都不能继承。

第四种情况，死亡赔偿金、抚恤金是不能被继承的。

因为这份财产一般是在被继承人因事故或因公死亡之后获得，是对死者近亲属的经济补助和精神抚慰。注意了！这是给死者近亲属的，因此不属于死者的遗产，不能被继承。

第五种情况，保险金是否可以做为遗产被继承。

保险金是否可以做为遗产被继承，看情况。一般来说，如果保险指定了受益人，那么被保险人死亡后，保险金应该属于受益人，而不是被保险人的遗产，当然特殊情况除外。

继承、赠与、购买房产，哪个最划算？

一般而言，我们从父母或其他亲属那里获得房产，主要有三种形式：继承、赠与和购买，这三种形式不同，交的税也不同，我们具体看下，哪种形式最划算？

房屋买卖过户所需税费

1.契税(卖方支付)

标准税率：房屋总价3%

缴纳标准：

首套面积≤90m2的普通住宅，缴纳交易总额的1%。

首套面积> 90m?的普通住宅，缴纳交易总额的1.5%。

首套非普通住宅，征收交易总额的3%。二套房，征收交易总额的3%。

2.交易手续税(卖方支付) 

标准费率:

新建商品房3元/平方米，卖方承担。

经济适用房手续费减半收取，买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

3.登记费(买方支付)

标准费率:个人住房80元/件，非住房550元/件

4.印花税

标准费率: 0.05% (2009年至今国家暂免征收)

5.评估费（买方支付）

标准费率:各评估公司标准不一,多为0.2%左右

6.增值税及附加（卖方支付）

附加税包括城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加

标准税率: 5.65%

缴纳标准:

普通住宅<2年，总价+ (1+5%) *5.65%

普通住宅≥2年，免征

非普通住宅<2年，总价: (1+5%) *5.65% 

非普通住宅≥2年，差价: (1+5%) *5.65%

持有时间的计算方式:

卖方买入时是二手房，时间以产权登记日计算；

卖方买入时是新房，到交易中心调取房屋交接书、契税单完税凭证日期计算。

7.个人所得税（卖方支付）

标准税率：两次交易差的20%

不能提供有效的原始购房票据，按照房产交易总额的1%(非普通住宅按2%)

两种计算方式均可，可以通过计算后按照少的缴纳，如:

房屋A原价500万，拟出售价格510万，则个人所得税可以缴纳:

(510-500) x20%=2万或510x1%=5.1万，此时选择差额缴纳方式。

房屋A原价500万，拟出售价格1000万，则个人所得税可以缴纳:

( 1000-500) x20%=100万 或60x1%=10万此时选择全额缴纳方式。

缴纳标准:

家庭唯一住宅且购买时间超过5年(即“满五唯一”)，免交个人所得税。

8.中介费（双方各支付一半）

标准税率：房屋总价2%

9.委托公证费

如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费；

缴纳标准：一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。

-END-

责任编辑 | 华铭章

审核人员 | 张文硕

▼往期精彩回顾▼

点击相应图片识别二维码

获取更多信息

北大法宝

北大法律信息网

法宝学堂

法宝智能

点击「在看」，就是鼓励