智慧城市落“地”为安

Original 五仁儿泰伯网 2022-05-16

泰伯网五仁儿 | 撰文

“越是传统的行业，有可能离科技越远。”这一说法似乎印证了地产与科技的关系。

“地产+科技”的脚步些许缓慢，以至于曾有人说，“房地产是唯一被高科技所遗忘的行业”。

而进入2018年，地产进军科技领域的动作开始愈发密集。不少房地产企业纷纷启动多元化转型，将触角延伸到科技、医疗等非相关领域。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉直言，智慧技术、互联网技术正为房地产的产品、服务及管理能力赋能，也正逐渐改变传统产业格局。

航天成为产业新城的主力产业之一

9月5日，华夏幸福和平安城市建设科技（深圳）有限公司签署合作备忘录，双方在孵化新型智慧产城科技运营平台，行业级智慧城建和智能建造生态平台，行业级大数据可视化平台等方面开展全方位深度合作。

与其说，平安依托华夏幸福布局智慧城市、空间科技等领域（平安持有华夏幸福25%股份），不如说华夏幸福已经提前做好了准备。

长期以来，华夏幸福定位于产业新城运营商，并将大本营放在京津冀区域。短短几年内在环京固安一带进行了规模化的产业园区开发，并以政府的招商引资奖励和配套的商业、住宅用地开发的收益，作为平衡投资的来源。

随着环京限购持续加码以及行业增速回落，2015年起，华夏幸福不得不走出京津冀，向全国多个地区复制并推广产业园区开发运营的商业模式。

这一出走，开启了华夏幸福长达四年的异地复制策略。其背后的逻辑在于，华夏幸福以产业行为为主要的扩张方式，通过与地方政府签订PPP协议，获取整个区域的开发和运营权，进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、产业园和产业港，以及城市配套的建设。

当下，华夏幸福的产业新城布局已经从区域性布局逐渐扩展至全国核心城市群，其在珠三角、长三角、中原城市群等国家中心城市群所贡献的业绩正在持续提升。

依托固安航天产业园、固安卫星导航产业园、怀来航天产业园等产业园区，航天俨然成为华夏幸福布局产业新城的主力产业之一。

今年8月，华夏幸福发布公司半年报，其中武汉都市圈的成就可圈可点。由华夏幸福投资、建设、运营的武汉国家航天产业基地建设迅猛，火箭产业园一期已建成，航天科工火箭公司入场调试设备，年内投产；卫星产业园、和泰新材料等项目开工建设，航天产业集群初步落地。

中指院研究报告指出，在新型城镇化趋势下，产业新城正在成为承载工业化和信息化发展的新空间。

科技企业跨界做产业地产

作为一个科技企业，联想在地产领域的出入，始终在意料之外。就在业内人士认为联想不做地产时，有消息称，联想在房地产产业中有了新的活动。2019年6月，联想控股与祥生地产集团有限公司斥资15.92亿元拿下宁波一块商住地。

早前，联想进入房地产一度被称作地产黄金年代的“误打误撞”。

在90年代已经拿到一些工业用地的联想，原本计划建设厂房，成立联想品牌基地。因战略调整，这些土地并没有被开发成联想品牌基地，反而为联想布局地产埋下了伏笔。

随着2000年房地产黄金期的到来，联想控股顺势于2001年6月成立了融科智地，进入房地产领域。

成立之初，被定位为“小而美”的融科智地，还只是开发商业写字楼，并打造了深圳研发中心、联想集团上地总部大厦、神州数码软件开发中心、融科资讯中心等。

随着住宅市场突飞猛进发展，2003年，融科开始进入北京、天津等住宅开发领域，并于2004年宣布结束在写字楼市场长达3年的试探。

抓住了地产市场大爆发的机会，进入2012年，融科智地依托昆明联想科技城、大庆云计算产业基地等科技板块地产加快进军高端楼市的步伐。

从2012年至2014年，联想的地产板块营业收入从75.35亿元起步，经过三年终于迈入百亿大关至114.98亿元。2015年，地产板块净利润从9.83亿激增至21.84亿。

作为联想控股五大核心资产运营之一的融科智地，近来频频发力的背后是联想控股2014～2016年整体上市的战略布局。

然而，从公布的数据看，尽管2012至2014年融科智地的收入逐渐上涨，但净利润却逐年降低。联想控股2016中期财报显示，联想房地产板块上半年利润3.65亿，净利润率也回落至8.13%。

这一回落数字之后等来的是，联想将旗下几乎所有物业开发业务，一并打包卖给了融创。

此次联想卷土重来，似乎也是从与融创的合作开启的。公开资料显示，2018年4月，宁波融创以16.86亿元总价拿下宁波杭州湾新区三块地块，其中有个板块为“融创联想智谷”。

项目合作中，融创中国负责开发，联想控股承担起“科创”部分的重责。联想智谷建成后，联想控股将导入科技产业链资源，包括联想闪联智慧家居全球研发中心、联想系金融服务平台、国际创意社区等。

这一系列背后，均与联科智慧城有关。据公开资料显示，联科智慧城的股东包括融科智地和联想控股。此外，联科智慧城对外投资的21家子公司里，有10家公司的运营范围中包含了“房地产开发”。

此前，联科智慧城副总裁王蕾对泰伯网表示，作为实施联想科技城的主体，联科更像一个产业平台，即按照地方政府未来的成长空间与产业布局，补齐相关产业链上的缺项，进行产业资源的整合。借助联想平台上的四个方向的价值投资链——联想之星、君联资本、联想创投等，进行行业成果转化及孵化落地。最终，所有的产品需要工业化生产，真正变为实体。

不难看出，联想再一次将目光放到房地产已经不再是纯粹的开发建设，或许会导入空间科技产业链资源。

制造业企业布局物联网园区

利用储备的土地资源，与联想几乎同一时间（2003年）切入地产开发板块的还有中集集团。

资料显示，中集集团出身于传统制造业，主要从事集装箱制造、公路运输车辆、能源、化工及液态食品装备、海洋工程、物流服务及空港装备等业务。

强大的制造业留给中集集团的，除了品牌还有遍布全国各地的工业厂房。借助这一土地资源，中集集团在2003年成立了房地产开发平台——中集地产。

然而在很长一段时间，房地产业务属于中集集团的“边缘业务”。据年报数据显示，2014-2017年，中集集团房地产业务实现营业收入分别为11.36亿元、12.28亿元、7.23亿元，10.07亿元，2018年前三季度为2.26亿元。其中，2016年房地产业务营业收入占总营业收入为1.41%，2017年为1.32%。

2015年3月，“中集地产”更名为“中集产城”，成为中集集团在房地产业务的一个转折点。更名后，中集产城在发展传统地产的基础上，将产业园区的开发建设作为重点。

中集产城执行总经理张一平表示，当年地处偏僻的厂房，经过多年的城市扩张，如今不少都已在城市中心位置，中集产城做园区成为顺理成章的事情。

官方资料显示，中集产城已覆盖珠三角、长三角和环渤海近10个城市的产业园区、商业及住宅综合开发，项目面积逾200万平米，土地储备面积近千万平方米，分布于深圳、东莞、江门、阳江、镇江、扬州、青岛等地。

紧随中集集团自身集装箱等板块的业务需求，中集产城的园区更加贴合实体产业发展。

2018年，中集集团在国内的首个低轨卫星物联网产业园区——中集智园已经正式启动。据介绍，中集产城承建的园区总建面约19万平方米，包含10万平方米由星基加速器、高端研发总部、卫星工场等所组成的创新产研智慧空间体。预计2020年底全面交付，2021年上半年正式运营。

中集智园招商负责人表示，中集智园发力卫星物联网战略的背后，是中集集团的实体产业支撑。

早前，中集集团的集装箱业务需要实时监控（包括温度、湿度、定位等）。然而，当时国内卫星公司的发展还停留在早期初步阶段。

基于这一现状，2002年，中集集团总部成立智能集装箱研究小组。2008 年，组建成立深圳中集智能科技有限公司，研发相关物联技术。

目前，中集集团获得美国ORBCOMM卫星公司低轨数据卫星模块生产销售授权，并设立星基装备物联技术工程实验室和工程技术研发中心。

在低轨卫星物联网领域的产业积累，成为中集集团发力布局的底气。中集集团集团CEO兼总裁麦伯良曾表示：“万物互联是全球未来发展方向，现在全球有3650万个集装箱，未来都要连接在一起，靠移动通讯在海洋和山区通讯信号覆盖不上，需要靠卫星来完成，低轨卫星的能耗是相对经济的。”

显然，在供给侧改革、脱虚向实的背景下，为产业经济转型与结构调整提供载体的产业地产成为各玩家的首选。

这意味着，为达到政府、开发主体、园区企业三方面的共赢，各地产主体开始寻找更多科技等资源背书。