商业地产“老大哥”持续大甩卖，商业地产还有戏吗？

导读

一旦功能迭代，传统商业地产枯木逢春,新型商业地产递进式升级的日子也就不远了。

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商业地产冰火两重天

万达商道一直被奉为中国商业地产的“王道”，可如今商业地产的“老大哥”万达也愈发“商不起”。

今年万达继续积极瘦身，大规模的去负债去杠杆，由过去的买买买开始卖卖卖。在持续卖卖卖、轻资产化下，万达集团旗下大连万达商业管理集团股份有限公司近两年财务报告显示，万达商管在15个月时间内减掉了2158亿元负债，较2017年6月底总债务减少了约三分之一。万达负债率降到了60%以下，公司海外项目只余芝加哥万达大厦，境外地产员工不足10人。

同时，实体零售关店倒闭前赴后继。从2015年开始，线下商铺，超市及百货商场开启了关店潮。其中沃尔玛、家乐福、Macy’s开启全球关店模式，中国的联华超市、新华都、万达百货也纷纷关店。

曾经的鞋王达芙妮如今简直成了“关店王”。据统计，2016年和2017年达芙妮分别关店1030家，1009家，2018年上半年关闭416家线下店。

2008年登陆中国市场的英国老牌百货业马莎百货则在今年初宣布彻底与中国告别，关闭马莎天猫旗舰店，出售在香港和澳门仅剩的2家实体店。自此，马莎百货在国内无一家店，彻底败走中国市场。

就连曾经人声鼎沸的商业街也门庭冷落，上海的淮海路、大连的天津街、武汉的光谷步行街等全都成了“空置一条街”。

商业地产的库存量更是多得惊人。中指研究院发布的《2018中国商业地产市场年报》显示，在商业营业用房市场，2018年前11个月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米。在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。在办公楼市场，前11个月，全国办公楼新开工面积5488万平方米，销售面积3606万平方米，供过于求矛盾加剧。如此惨境闹得商业大佬叫苦不迭。

但与此同时，上海、北京等一线城市核心区的写字楼空置率却保持在低位，租金还有所上涨。

在一些零售企业被迫关店的同时，另外一些企业却在加速扩张。据《联商网》统计，15家超市上市企业在今年上半年共新开555家门店，较去年同期的449家，同比增加23.61％

“即走即买”的便利店市场一片飘红、主题式购物中心也化身成了吸客利器。比如，盒马鲜生在全国快速扩张，从0到开100家店仅花了2年11个月。

商业地产冰与火的二重奏颇有愈演愈烈的态势！

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商业地产境遇的前因后果

客观来看，传统商业地产的惨淡境遇其实并非难以理解，原因大致如下。

商业地产破产本就是金融危机蒸发过剩货币的路径。

金融危机本身就意味着货币蒸发，大量的货币借金融危机而爆仓。而商业地产本身即为货币资本的蓄水池。从住宅、股票、大宗商品等领域撵出来的过剩货币“饿得如狼似虎”，商业地产敞开的投资空间无疑成了资本哄抢的肥肉。随着货币环境的变化，去杠杆的推进，商业地产必然是货币蒸发的沼泽地，徒留一地鸡毛。

“地方政府+市场经济”无限扩张产生过剩，如今遭到报应。

一来地方政府“软硬兼施”，除了给政策、放补贴，还赤裸裸地将土地送至开发商手中，欲借商业地产继续“土地财政”的游戏、维持经济的“稳增长”。

二则自由市场放大了资本的贪婪性，也“放任”了经济的无序性，供给与需求的严重错配，最终酿造了商业地产的过剩危机，“满城尽是综合体”，遍地都是“大商超”即为明证。但过剩必然会遭到市场修理。

实体经济的“冰封”直接导致了商业地产的衰败。

实体经济与商业地产呈正相关。可如今，既有消费升级造成的需求外流；又有传统商业地产“购物+餐饮”、“购物+娱乐”等清一色的商业业态集中亮相，造成的严重同质化；还有互联网一手带大的线上电商也让实体经济溃不成军，“皮之不存毛将焉附”？

寄生于实体产业之上的商业地产自然难逃牵连，最终沦为实体商业惨败的“接盘侠”。至此，传统商业地产终究成了中国市场经济危机的“爆发口”。

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新商业空间

然而，虽然眼下包括百货公司在内的传统商业地产“倒得一塌糊涂”，但这并不意味着商业地产会整体坍塌。

“上帝关上了一扇门，同时也打开了另一扇窗”。如今另类商业地产正在种种新元素、新功能的助力下焕发出新的生机。

其一，办公型商业地产承载着经济转型的功能。

中国经济正向金融、服务业转型，而办公型商业地产又是服务业的有效载体，如杭州写字楼租赁市场，金融、服务业、IT行业占据了大壁江山，占比高达八成以上，政策偏袒自不待言。

全国众多城市出台房屋限购令，却唯独把商业地产排除在外，已然暗示了政策的有意放之。而伴随新经济类企业对写字楼需求的不断追加，也进一步支撑了办公型商业地产的行情走高。

其二，不受互联网冲击。

线上电商很容易对实体零售形成合围之势，但“腾笼换鸟”的办公型商业地产却始终是刚需，除了刚需住宅会催生刚需商业和刚需地产的共生共荣，企业的办公刚需更意味着办公型商业地产的“永世不灭”！

况且，相较于住宅地产的“一锤子买卖”，还可以“打擦边球”商改住。

其三，新经济、新的消费方式也在为新型商用地产输送源源不断的动能。

体验经济、服务经济、品质经济的升温，还有智能机器人、物联网、VR/AR等新科技元素的注入，诸多新奇玩意瞬间涌入，早已燃爆了整个中国，不乏巨头的商业地产又岂会错失良机？

除了让资本巨头眼前一亮，还让习惯标新立异、追逐新奇的新消费群体激动不已，在需求、资本的怂恿下，融入新元素的商业地产受追捧也是必然。

以上观之，商业地产在颓废的表象下还存储着诸多可挖掘的潜在空间。

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新商业做对了什么？

商业地产一边是冰，另一边是火。

传统商业地产“冰冻三尺”将倒逼其转型，而另类商业地产“如火如荼”恰恰说明它已经行至转型升级的半道上。

毋庸置疑，后者将为前者提供一种启示，而后者火的根本还在于其抓住了时代大势。

消费主导是核心

消费结构沿着“生活必需品——耐用消费品——服务消费品”的路径渐次升级，消费正由“吃什么”向“玩什么”的大时代方向转轨，谁能投其所好，谁将赢得市场，对于商用型商业地产而言更是如此。

如北京三里屯village，将胡同基调融入时尚购物元素，在概念爆款与人流间来回拉锯“大把捞金”。

内容为王是基石

办公商业地产已经由“搭框架”进入到“精装修”的时代，即由“资本+土地”转向“服务+内容”。

创客空间、联合办公凭什么一度红火？就在于其小型化、开放式的办公环境恰好迎合了“双创”时代的创业、共享需求。

体验至上是关键

在“移动互联+体验经济”时代，从经营产品到经营精神，最后胜出的决定性要素其实就是用户体验。

文化、想象、景观等全都是高度同质化中另辟蹊径的吸金利器。譬如，台湾的诚品书店之所以能逆势盈利，很大程度上是由于它将实体书店与画廊、微电影等文化元素有效融合，充分满足了“新生代”文艺清新范儿的心理体验需要。足以想象，吻合时代特征的另类商业地产不火都难！

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新商业新未来

进一步不难预见，新型商业地产在时代大势的驱动下自动转型，传统商业地产也将在时代潮流中谋求变革。

而新时代匹配着新功能，未来商业地产整体又将呈现出功能迭代的新趋势。

具体来说，其功能迭代将主要体现在以下三个方面：

其一，大链接时代物质与精神元素的高效集成将是商业地产的灵魂所在。

在消费升级、体验至上的大势驱动下，未来商业地产不单是功能主义的刚需满足，更将是五感知觉（视听嗅味触）的大熔炉，实现“商业元素+感官体验”的多重叠加。

其二，功能定位的多项叠加。

办公商业地产原有的理论定位是“投资+金融”，随着“界面破墙”，兼具居住、办公、娱乐、投资等功能于一体的办公商业地产不再是单一的工作场所，更是“麻雀虽小五脏俱全”的迷你化、个性化、理财型办公居住空间。

其三，整个商业地产将更加生活化、更有人情味。

一旦功能迭代，传统商业地产枯木逢春、新型商业地产递进式升级的日子也就不远了。

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