2019，购房者回来了，房价即将上涨？
文 | 瞿新荣
看懂经济写作营第4期，看懂经济专栏作家
近期，房地产开发商应该比去年底要开心，因为货币宽松背景下，“房子又好卖了”——一二线新盘去化率提升，开发商打折优惠取消，抢房重现，成交量回升。
国家统计局数据同样披露，一二线城市房价环比、同比均出现上涨。2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。各地继续落实地方调控主体责任，坚持因城施策，实际上，在经济下行货币宽松驱动下，有些地区政策已经出现微调。
房价上涨的“大戏”是不是又要“上演”？
我在上一篇《一线城市豪宅成交断崖式下跌，买，还是不买？》中，从货币增发、银行放贷和成本定价的角度，分析了房价上涨的逻辑，现在来看，这依然是一个简单有效的框架。
从“三因素框架”的角度出发，历年来，房地产市场的起伏更多是节奏上的变化，内在的本质规律并未被打破。房地产市场集中了60%以上的国民财富，它的波动完全代表了经济波动的缩影，被绑定在大国与小家发展的同一列车上，“牵一发而动全身”。
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一、“货币宽松一把梭”——货币周期与房地产价格周期，如影随行，从未脱离
需求决定供给，通过货币与财政刺激来影响消费与投资，从而解决失业与生产不足问题。这一在凯恩斯《就业、利息与货币通论》中得出来的结论，不仅帮助美国通过罗斯福新政解决了经济萧条问题，同时帮助大洋彼岸的中国在若干年后，通过房地产市场刺激了居民强烈的创富意愿。
即便是最高层在2016年提出了“供给侧改革”，同时市场也在逐渐改变对房地产托底经济的预期。但事实却很艰巨，1-2月份工业企业利润超预期下行，制造业面临着需求回落主动去库存的压力，基建又不堪财政纪律束缚，科技创新的力量依然不足以改变经济运行轨迹……谁来举起2020年经济翻番的“大旗”？环顾四周，可能最终还得向房地产再要三五年。
而实际上，房地产从来未让政策调控的“大棒”失望过！货币产业调控周期与房地产周期，如影随行，从未脱离。
2008年8月，一场突然其来的西方房地产次级抵押贷款风险，波及了众多投资公司与银行业。对于救不救银行机构的问题，美联储稍一迟疑，债务连锁违约迅速波及全球，如“多米诺骨牌”，一发而不可收拾。
为应对金融危机，中国央行同年9月开启5次降息3次降准，11月，国务院常务会议确定促进经济增长十项措施，预计需要资金4万亿，也就是媒体说的“4万亿”刺激方案。
扩张的货币政策引发银行追着企业放贷，积极的财政政策推动基建投资快速起底反弹。
这一轮扩张政策，立马对提振经济起到了立竿见影的效果——一部分经济体被保护避免了破产倒闭，同时资产价格开启回升。房价于2009年初量价见底回升。
2009年货币宽松后的房价回升，对于刚到北京读书的我来说，并没有太多感受。唯一感受到的，是那年《阿凡达》上线，票价被黄牛炒到300元以上，各大剧院依然抢不到一张影票的盛况。
“四万亿”政策下去后，过剩产能先不说，房价“蹭蹭”疯涨，加上CPI同时增长，经济出现过热。那时我在玉渊潭拍了张夕阳下的楼房，因为买不起，只能拍。
商品房和基建，从来都是国家政策最擅长调控的，这方面，我们国家可以说是经验丰富，只可惜不能出口。
2010年4月，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），抑制房价过快上涨，同时2010年1月开始，央行连续12次上调存款准备金率，10月开始，连续5次上调存贷款利率，开启货币紧缩周期，为“四万亿”刺激方案紧急刹车。那效果是杠杠滴，再次验证政府有形之手的强大威力，和“货币政策收紧就休息”的投资逻辑。
房价2010年4月份开始掉头向下，同期上证综指开始下行，债券市场6月份开始走熊。
货币政策一收紧，GDP和工业增加值就掉头向下。在2010年1月央行刚开始收紧货币政策，5个月后，2010年2季度，GDP增速开始跟房价一起掉头向下，到2012年1季度GDP增速下行的更加明显。
2011年底，CPI已有下行、房价也得到了控制，为了托底下行的经济，维护经济增长，央行开始降准。
2011年12月开始，央行连续三次下调存款准备金率至20%，两次下调存款基准利率至3%。紧接着，房价从2012年8月份开启上涨，一直涨到2013年底。
实际上，虽然2012年初，央行有降息降准的动作，但是由于“4万亿”导致的投资过热，监管政策依然是收紧的——监管部门阻止银行向基建（主要是地方政府融资平台）、地产融资。但“4万亿”时开启的项目不能说停就停（否则很多断头路、烂尾楼），很多项目绕道“非标”向银行融资，导致2012年开启了所谓的“影子银行”（信托贷款、委托贷款）的快速增长。
2013年底到2014年，货币政策并没有升息升准，也没有提高公开市场回购利率，但对“影子银行”严厉的监管，却让房价开始下行？
2013年3月，银监会颁布《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（8号文），规定商业银行理财资金投向非标资产，不得超过理财总额35%，也不能超过银行总资产4%，这一规定限制了银行绕道“非标”对房地产、基建资金供给，导致资金的实际供给偏紧。从银行间债券质押式回购利率来看，质押回购利率2013年全年上行，尤其是监管趋严情况下6月份出现“钱荒”事件。
在资金供给紧缩的环境下，国家对房地产依旧稳中偏紧的政策。2013年的2月，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”），再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并且继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月份，李克强总理提出要抑制房地产投机，增加中小型住房供给。
国家的强烈调控让不少买房者认为国家金融去杠杆启动，房价会再继续下行。2014年，消费者观望情绪和地产商资金紧张，导致商品房市场供需两不旺。而事后来看，2014年确是极好的一个买房“上车”机会。
严格监管导致银行向基建、地产资金输送遇到障碍，经济萎靡下行，可以说跟当前的情形是比较接近的。
2014年底，确实如市场所料，经济下滑加速。GDP同比增速从2014年底的7.3%一下子降到2015年一季度的7%。
央行2014年11月底开启降息，2015年连续6次降息5次降准，同时开启地方债置换。
2015年最牛不过股市，大家信心爆棚，“长期牛市”、“一万点不是梦”，北京出租车司机一上车就是跟你推荐股票。全民“股神”基本就预示着好日子长不了，2015年7月股市因为配资太“狂躁”而出现“股灾”。
房地产同样没有放过货币政策宽松的机会，2015-2016年猛涨，尤其2016年下半年，十几位买房者在房东家“跳价”、“抓阄”的故事，不断刷新着买房造富的神话。
基建和地产的快速发展，虽然一定程度助力了GDP增速企稳，但同时埋下了高杠杆和风险泡沫的隐患。2015年12月，中央经济工作会议提出了“三去一降一补”的五大任务，开启了2016年开始为期三年的金融去杠杆、企业去杠杆。在此轮去杠杆周期下，银行表外融资下滑，“紧货币”形成企业债务危机增加，中小民营企业杠杆越去越高，形成“国进民退”格局。叠加贸易战影响，经济增速下滑压力越来越大，2019年1-2月份，工业企业利润总额累计同比增速-14%，创下2009年2月以来新低。
2018年4季度GDP同比增速6.4%，持续下行，若2019年GDP继续下行，将创下2008年经济危机以来GDP增速新低。经济下行的压力下，会不会又放松地产政策，从房地产来寻求经济托底的希望，从基建、制造业和科技创新难达预期来看，这一逻辑依然有非常大的可能。
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二、历史不会重演，但总是押着同样的韵脚！
2013年“钱荒”之后，2014-2015年社会融资总量增速放缓，房地产市场下行，似乎看到了金融周期向下调整的开始，这对于抑制房地产泡沫和防范金融风险都是有利的。但随着经济下行压力增大，2016年2月逐渐下调一二套房首付比要求，银行信贷大幅扩张，一二线城市商品房价格快速上升，房地产投资反弹。政策放松对稳定经济增长起到了效果，但却加大了金融周期的风险。
随后，央行紧急刹车，开启三大攻坚战，将防范化解重大风险放在首位，2016-2018年，先是金融去杠杆，M2快速下行，接着企业去杠杆，社融规模快速下行。政策去杠杆加上贸易战影响，意外造成“国进民退”格局，中小企业杠杆越去越高，经济下滑压力凸显，社会问题逐渐突出，市场又开始期盼货币与房地产宽松的老路。
未来趋势怎么走，房地产市场会不会“货币宽松一把梭”呢？其实三四线房价2018年已然猛干了一段时间了，比如上海附近南通的房价2018年依然是涨了。
2019年，房价依然很难逃离上涨的“宿命”。
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三、为什么货币宽松，房价难逃上涨“宿命”？
我们这些年出口赚的美元，除了交税，剩下大部分都去了房子和它下面那块地，地是谁的？集体的，归根到底是谁的，大家都知道！还是集体的，我们找个“管家”管着。
我们创造的财富再多，最后来换国家土地，土地是可以涨价的。你说土地上面的房子是不是像系在螃蟹身上的稻草，稻草的价格关键还是看螃蟹，就像房子价格关键是看土地。地产和基建，是政府最容易调控的对象，经济要发展，那土地和上面的房子难逃涨价，这关系到国运，只不过是速度与周期的问题，同时还有先后、局部与整体的问题。
在流动性宽松环境下，货币短期内不可能流向家居、包包、大葱，体量不够，只能流向地产。经济学基本原理告诉我们，当供给小于需求时，价格上涨，这就像阳澄湖的螃蟹和其他螃蟹具有不同溢价一样，更何况土地和地段是不能造假的。
2017-2018年，一二线房价下降，三四线房价未降，主要由于三四线棚改货币化，导致去库存周期下房价上升（棚改货币化大家可以网上查，资料比较多，一言以蔽之：国家发行货币来买居民宅基地，另一个比较通俗的名字叫：拆迁！）。
2019年，供给持续收缩——从地方政府土地出让同比回落可窥一般，这背后是房地产企业战略收缩和地产持续调控共同作用的结果。另外，配合货币持续宽松，很容易导致房地产供不应求的局面。
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四、人口老龄化，需求回落是个伪命题
有人说，人口老龄化，以及现在大家都有房住，需求下降了。果真？住有所居只是第一步，住的更近、住的更大、住的更方便，难道不是需求吗？当需求落于潜在经济增速下方时，就是通缩，就有可能引发信心的崩塌，这个陷阱，国家政策是要极力避免的。
况且，2019年是建国70周年，2020年是中国经济实现翻番目标的一年，2021年是建党100周年，2022年面临新一轮换届选举，每年都是很关键的一年。2018年12月19日至21日举行的中央经济工作会议强调，“2019年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，是新中国成立70周年，是全面建成小康社会关键之年，做好经济工作至关重要，需要保持经济运行在合理区间，以优异成绩庆祝中华人民共和国成立70周年。”需求回落、信心崩塌，这个锅，谁能背？
所以，对于地产的逻辑，政府是既希望它涨，也希望它不涨。房价涨能托底经济，但涨太快对其他行业造成打击，大家都去买房了，没人去造名牌包包、名牌电器、名牌服装，这对实体产业是个打击。但2019年经济下行，在保证住房不炒的情况下，大概率还是希望它涨的。
况且，中国城镇化的进程依然还没有结束。
从世界银行公布数据来看，截止2017 年底，我国城镇化率（城市常住人口与总人口比率）为58% （统计局2018 年最新数据城镇化率60%），同期该指标美国为82%，日本为91%，世界平均水平为55%。2008 年-2017 年，我国城镇化率从47%上升至58%，平均每年上升1 点多个百分点。就算中国城市化率最终上升到70%，也还需要十多年时间。
越有吸引力的城市，就越可能在这一过程中聚集更多的人。随之而来的是对教育、医疗、住行等方面更高的需求。
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五、拿什么来承受居高不下的房价
很多人担心的，可能并不是房价的上涨，而是拿什么来支持居高不下的房价，毕竟我们还没有到达发达国家人均GDP 的水平，房价倒是有超越人家的趋势。
负债收入比快速上升的问题，应该如何破解？
应对高房价，当下最急迫的问题，是如何转型跨越“中等收入陷阱”，提升收入水平。若产业链始终停留在中低端无法升级，那么中高端产品和服务的需求就不能得到满足，对高端产品需求只能依赖进口。中高端产业链无法形成，中高端岗位缺失，造成中产阶级缺失，贫富分化严重，这就进入收入不平等陷阱，一系列问题便接踵而至。
幸运的是，我们目前正处在高端产业链形成阶段。“我将无我，不负人民”，我们能够看到中国在提升对外开放水平、深化制度与科技创新，优化产业升级等方面的积极进展。2019 年， 包括人大会议通过了《外商投资法》，继续深化对外开放，进一步的减税降费，“一带一路” 影响力继续扩张。
市场化改革并不在乎居高不下的房价，相比较而言，更重要的是提升国家竞争力与国民收入， 优化供需机制——包括对不同住房的分类管理，区分保障性住房、共有产权房及完全市场化住房，优化房产税收机制等。
2019 年，购房者已至，那些被“限购”包围最严密的城墙，将面临最严峻挑战 ！要么“投降”，要么“溃败”。
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