金融街物业（1502.HK）：持续成长，慢牛标的

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“丫丫港股圈”

集堆赴港上市的物业公司，大多数公司以住宅业务为主，增值服务，委托、收并购的发展逻辑，参差不齐的估值也因其中的侧重点不同而有所偏差。

而在物业潮的下半场，超额收益或更多取决于差异化以及稳定性。例如对市场的讲述“生活式”的建业新生活，垄断商业写字楼具有国企背景的金融街物业。

这一次从公司业务，外资买入逻辑，对外流通股三个维度聊聊金融街物业的投资机会。

盈利持续性强

公司业务分为物业管理服务、增值服务、租赁服务以及餐饮服务，物业管理业务主要包括写字楼、商业大厦、住宅、亿元等商务物业以及非商务物业。

根据中指院报告，公司综合实力在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。

与其他民营物管公司不同的是，首先公司业务以高端商务物业为核心，其次管理的金融街内大厦的客户主要聚集众多大型企业机构，包括金融监管机构，银行、 证券、保险、等金融机构和国企总部等企业，而这类企业业务稳定，基本不存在退租的可能，因此金融街物业的核心业务在盈利方面具有极高的稳定性。

所以可见到其过去三年看的物业收缴率一直维持在94%-96%，高于行业平均水平，这与众多的优质客户不无关系。

截至2019年底，公司在管面积为1986万平方米，两年复合增长约22.71%，其中40.8%位于北京区域。

从地区角度看，虽然公司目前在管面积主要依赖单一的北京地区，但是在2017-2019年这三年内，公司依赖程度已经逐渐减少，多区域在管面积贡献已出现苗头，其中华南地区在管面积占比从2017年的14%上升到2019年的17%，华东区域则从2017年的11%上升到2019年的15%。

此外除了母公司稳定提供在管面积以及营收（7.94亿元，同比增长10.8%）外，其外拓的在管面积于2019年提速显著，2019年外拓在管面积为667万平方米，同比增长31.6%，高于母公司提供在管面积（16.13%）增速，因此推动外拓展营收同比增长29%，为1.85亿元。

2020年1-4 月公司与母公司签订11份物业管理服务协议，新增合约面积为150 万平方米。此外，截至2019年，母公司金融街控股土地储备约2370万方，若按照母公司2019年销售合约约110多万平方米去计算，能够持续为子公司金融街物业提供极其长时间的贡献。所以从投资角度看，金融街物业以外拓为主，母公司每年贡献稳定面积及利润。

而在管面积方面，商务物业是核心，这一块以办公楼及综合体居多，该业务是主要的收入来源，在管面积于2019年为801万平方米，约占40%;收入为6.47亿元，两年复合增长为10.28%，占比为66%。

而2019年的非商务物业在管面积约1118万平方米，占比约60%，以住宅物业居多，其营收占比已上升至34%，为3.32亿元。

2017年-2019年商业物业毛利率高于非商务物业，其中商务物业毛利率在过去三年处于22%-25%区间，而非商务毛利率仅为5%-12%；期间商业与非商业之间的管理费相差甚远，且商业物业管理费逐年上升至12.7元/月，非商业则逐年下降至2.1元/月。

此外，相差一大截的毛利率除了得出其相比其他民营物管公司的财务水分低之外，也表明金融街物业的毛利率具备上升的空间。

水分少也反映到利润上，因此可见到公司净利润从2017年的8270万元上升至2019年的1.13亿元，两年复合增长近为18.73%。

或许如今已上市的缘故，公司上市给出的净利润指引增长为25%-30%，高于过去两年的复合增长。

国企背景，就已经很好的能够解释道为何上市前后的利润增速差距为何这么大。

现价潜在主动卖盘少

相比民企，虽然国企对利润要求、动力、成长性相差一截。但国企的持续稳定性是外资重点参与的一个核心标准，可参考以外资为主导的中海物业（业绩长期稳定）以及保利物业上市后的慢牛走势。

除了此外，金融街物业目前（截至2020年8月7日）对外流通股少，现价的潜在主动卖盘并不多。

公司股东结构由金融街集团背后的西城区国资委（35.64%）、人寿保险（22.12%）、员工持股（17.24%）组成，共持有75%股份。由于金融街物业背景是国有企业，因此假设这类股东短期内不会减持的前提下去看目前在外的流通股。

一方面公司发行9000万股股份里公开发售占10%，国际配售占90%，其中UBS、J-STONE、西泽、得翠这四个基石已经占21.28%的H股比例。

上市后的金融街物业且上市后的一个月里，外资仍在不断的买入，而筹码流出背后不管那批投资者是短期或是波段，其实并不影响大局。截至2020年8月7日，现价潜在的自动卖盘最保守约725.3万股，因此该股目前稍微一买就能够迅速被拉升。

结语

从基本面、外资投资逻辑、股东结构筹码三个思维角度看，公司慢牛走势是大概率事件，投资追求除了追高收益性还有就是确定性。从报表看，财务被粉饰的水分低，因此公司若有动力做业绩也是十分容易的事情。

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