建业新生活（9983.HK）：估值低洼，进可攻退可守

5月14日，建业新生活（09983.HK）董事会主席、执行董事兼首席执行官王俊宣布增持公司32.7万股，每股平均价格6.14港元，耗资约200万港元。

增持完成后，王俊个人的持股量来到4539.8万股，占总股本的3.61%。

随即建业新生活股价连续三个交易日涨幅（5.14-5.5.18）约13.29%至6.87港元/股，刚好回到发行价上方。

结合每年收入增长不低于50%，净利润增长不低于 40%，2021年净利润不少于6个亿的指引。

可见公司估值十分低，却成长十足。

建业新生活被低估早已有明显的信号。

2020年11月6日，王俊耗资216万港元增持28.2万股，均价为7.66港元。

2020年11月3日-11月5日期间，创始人胡葆森全资拥有的建业新生活控股股东控股股东创怡有限公司以均价7.55港元增持65.3万股，耗资约500万港元。

多次增持+靓丽的年报业绩+及时的反路演映衬出建业新生活着实被错杀，至今的估值仍处于低估阶段，且在短中长的维度看，现价的建业新生活进可攻退可守。

为什么选择建业新生活

建业集团在住宅品质等口碑贯彻整个河南省，从建业地产在河南省内一骑绝尘约11%的市占率可窥探一二，而作为其中一员的建业新生活，在物管服务方面也很好继承了建业集团不俗的服务口碑。

结合年报呈现的数据、4月通讯及直观可视化反路演状况，建业新生活强劲的外拓实力及持续性基本不成问题。

截至2020年底，建业新生活的在管面积突破了1亿平方米，同比增长75%，合约面积1.86亿平方米，同比增长62%。

其中，第三方外拓能力持续增强，新增在管面积中63%来自第三方项目；在新增合约面积中，第三方项目占比达到75%。

此外，在4月底的月度通讯，建业新生活累计新增在管面积553万平方米，其中来自第三方累计新增451万平方米，占比81.6%，依旧保持高比例外拓势头。

在重磅的反路演现场，有三大亮点。

第一亮点是行程中的洛阳建业定鼎府、世纪华阳、洛阳龙城等密密麻麻的高度可视化的楼盘，彰显了建业新生活外拓能力及在省内无可撼动的优势。

公司CEO王俊表示建业地产在三四五线城市销量好，销售及管理服务的利润双高，建业集团不管是在自建或外拓，三四五线项目密度高，下沉优势明显。

尤其提及与郑州相比，建业新生活在县级市场、在地级市的利润率反而更高， 最赚钱的是驻马店的是十八城项目，一年基础物业管理这一项的净利润约700万元。

作为人口大省的河南，截止2020年底，建业新生活业务覆盖河南省全省18个地级市（以及104个县级市中的97个县级市）。

从其广泛覆盖的地级、县级市的布局以及来看，这一部分恰恰是目前推进城镇化进程的一大助力，这也是已深耕27年河南市场的建业率先受益。

从兴业证券报告这幅图来看，建业新生活在河南省内高密度的项目状况仍有较大的拓展空间，也预示公司并不缺乏成长性。

第二亮点是2021年建业集团未来发展战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。

建业新生活将受益建业地产、中原建业在省外项目的拓展、沉淀，公司预计未来三年的省外面积合计约6千万至1亿平方米。

早在去年，建业新生活通过对河北衡水泰华物业的收并购已拓展省外在管面积约1000万平方米，并且在2021年一季度成功与泰华共同拓展第三方项目约50万平方米。

随着公司陆续交出靓丽的外省拓展成绩时，相信市场对公司外省拓展的担忧也会相对减少。

值得一提的是，股价明显提前反映出对外省拓展的担忧，因此现阶段股价更多是有种利空出尽的感觉。

第三亮点是应收账款问题及业务结构改善预期。

针对年报的应收账款对应收入占比过高，经营性现金流与利润增长不匹配的问题，公司表示会在中期年报体现这两方面的改善。

同时也提及这部分放在建业地产的资金不会完全归还，随着建业地产向大中原拓展规划的实行，资金使用是必不可少，这对建业新生活而言也是相辅相成，这一解释也是十分有道理。

2019-2020财年，来自关联方的营收分别占总营收43%和45%，公司计划在未来三年内将这一比例降至 30%以下，这一目标也将更好的表现出公司业绩不依赖关联方。

而在基础物管及增值服务方面，全年的年报也将会见到比重上升，业务结构的改变。

其中。社区增值服务及建业+是建业新生活独有的一大特色。

社区增值服务的君邻会囊括河南省高净值人群，提供各式各样的文艺活动；建业大食堂、旅游服务等业务也已逐渐回暖。

建业+平台打造的本地新生活日渐满足省内消费者吃喝玩乐一条龙的需求，经去年初疫情的影响，改变不少用户消费习惯，稳步增长的经营数据表示建业+开始渐露锋芒。

截止4月底的用户数量、交易额等相关指标依旧保持不俗的增速，复购率连续4个月维持46-50%区间，客单价及平均月活跃用户数逐年上升，建业+app已有成为汇聚河南省流量端口的势头。

基础物管及增值服务的上升对股价起到不少的作用，过去因股价的下跌，公司非业主增值服务、商业资产管理及咨询业务比重过高的现状被投资者无限放大。

承诺这两大方面的改善，从另一方面来看也证明了建业新生活重视投资者的建议。

为什么选择物业板块

现阶段的物业板块大概率是今年乃至明年确定性比较强的板块之一。

首先从整个市场角度看，年初至今的物业板块涨幅远超恒生指数，成为了反弹首要的选择，包括在4底-5月这段时间的业绩真空期也都没回调多少。

不知大家有没有留意到，去年火爆的科网股如美团、快手包括腾讯在春节后至今尚未有明显的反弹迹象，而这部分流出的大资金基本上流入传统低估值、高确定性的公司，包括有业绩支撑的中小型公司。

这一状况与整个大市的流动性改变有关，这一预期也并非短期能够改变。

其次是去年物管服务在疫情期间发挥重要的作用，去年底也出台一系列物管行业的政策鼓励，例如市场化定价、增值服务等相关内容。

2021年4月底G11上市物企（碧桂园服务、绿城服务、雅生活智慧城市服务、中海物业、彩生活服务、金科智慧服务、保利物业服务、新城悦服务、河南建业新生活服务、旭辉永升服务、南都物业服务）在京成立合作联盟。

审议通过的《“G11”上市物企合作联盟公报》，其中一段内容值得关注：

物业企业在投资并购交易中，遵循投资逻辑，避免盲目竞争；

物业服务方面，促进服务标准与服务价格相匹配，提供“质价相符”的服务产品；

增值服务方面，结合联盟成员成熟的资源渠道，整合增值服务产品，共享服务资源。

上述两大事件意味着物管行业从初始阶段走向成熟，共同做大蛋糕。

一直以来地产股票在二级市场的估值基本处于个位数，相反由地产衍生出来的物管行业因其轻资产、确定性增长的现金奶牛，备受二级市场青睐，估值相差数倍，因此不少地产公司的资源也逐渐向物管行业倾斜。

总的来看，如今的物管行业在资本市场、政策等方面的一致性十分强。

结束语

最后，提到建业新生活，少不了第一印象想起建业地产。

建业地产作为业内的常青树，建业地产股价长期走势及常年的高额分红，基本令到长线投资者都能享受建业集团成长的红利。

只不过短期的股价除了业绩外，牵扯的因素过多，如对物管认知不深，情绪重，博弈强，部分基本面缺点因股价的波动被无限放大。

很好的阐释了股票市场短期来看是投票机,长期来看是称重机这一原理。

假若股价一直因交易因素维持在发行价上下波动，结合建业新生活2020年全年0.246港元的高分红及未来两年高度可见的业绩指引，那么其股息率十分之高，媲美高股息的价值股。

高成长与高股息率的错配，可见其作为成长股的建业新生活是有多么的被低估，结合每月高度透明的月度讯录，业绩确定性强，因此建业新生活的下探空间不大，中长期赔率十分高。

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