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如何看中报后第一时间回购股份的宝龙商业(9909.HK)?

周知 丫丫港股圈 2021-10-12
自恒大事件发酵至今9月份,引发了连锁反应,地产、物管、商管股票及地产海外债券一路下跌,反弹无力。

跌跌补休的商管、物管公司最值得是关注,运营强、外拓强、受母公司影响小的逻辑在这一下轮下跌过程并不管用。

也就意味市场投资者更加看重地产母公司的经营风险。

那么当投资者考虑投资商管、物管的时候,投资者既需考虑母公司经营风险,也需看看相关商管、物管公司是否会真金白银回购股份与投资者共进退。

其中在商管领域,上市至今升幅不少的宝龙商业(9909.hk),继续保持略超预期的业绩表现以及中报后第一时间回购部分股份。

业绩超预期

公司主营务主要有两部分:商业运营服务和住宅物业管理服务。

以商业运营为主,为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营管理等全链条服务。

产品分为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四个品牌,商场综合体以深耕长三角区域为主,布局大湾区是公司长期发展规划。

截止2021年上半年,营业收入为11.71亿人民币,同比增长34.8%;

归母利润为2.03亿人民币,同比增长40.3%;

若未扣除股权激励所产生的约人民币27.6百万元管理费,实际归母核心利润为2.31亿人民币,同比增长59.4%。

暂时超过上半年的营收、利润分别为30%+、40%+的业绩指引。

叠加即将落地的收并购和在谈的数个外拓项目,宝龙商业全年业绩超年初指引的问题不大。

截至2021年上半年,公司签约23家商场,合计到126家,其中将有18个项目在年底正式开业。

新开业的商场多集中在长三角区域,这对宝龙商业的业绩有较强的支撑及业绩持续增长的确定性提高。

原因是宝龙目前经营重心在长三角区域,商场密度高,所以宝龙商场在该区域相比其它区域有较强的知名度。

按照公司在管的商场数量,离25年实现150家商场综合体的目标已经近在眼前,所以实际上大概率能超过公司远期的发展规划。


公司商场新增数量提速,与此同时在运营方面也改善得比较明显。

过去宝龙商业低于90%的出租率是投资者认为长期逻辑有瑕疵的一个关键指标。

可以见到宝龙商业出租率有明显的改善,也仍有较大的改善空间,2021年上半年出租率升至92.3%,公司预期下半年整体出租率提升至93%以上。


除了新开业的商城(产品)、运营切实提升带来高出租率外,公司也都落实对旧商场的翻新。

例如新商城出租率达到95%以上开业,收回过去散售铺位,翻新晋江宝龙广场(翻新过后的出租率从最低的73.7%升至100%),引入品牌商等措施提升整体出租率。

除了此外,公司毛利率及净利润率也都提升不少。


毛利率及净利润率的上升除了出租率提高因素驱动,公司智慧商业的落地也都减少相关人工费用的支出。

以腾讯合作为规划基础,连接优势内容资源。加速降本增效的同时,探索提升招商能力、增强消费者粘度的智慧创新。

即利用腾讯的技术来实现智慧商场的场景打造。

针对毛利率未来走势如何,可以判断将呈上升的趋势,原因是受惠公司整体出租率的上升,收入及利润增厚。

母公司中期派息的信号

母公司宝龙地产如何,从最新的中报来看,财务方面对应的三条红线已经处于绿档。

而在拿地方面,上半年新增土储 384 万方,长三角、大湾区占比高达85%,新增货值510亿。土地均价为4927元/平,相当于当期售价的31%。

土地成本优势得以维持的原因是公司明确发展规划,即深耕长三角,避开两集中供地城市;以及利用住宅+商业模式于大湾区拿地,不拿贵地。

在业绩方面,2021 上半年宝龙地产营业收入及归母核心净利润分别为 207.3 亿元、25.5亿元,同比增长 20.7%、41.8%。

期间宣派中期股息每股港币 18 分,较2020年同期上升约50.0%,这个时候愿意派息给投资者难能可贵

多多少少有对外宣传其财务没问题,让投资者放心。

所以,结合宝龙地产土地储备、新增土储价格、现金流,回款率可知其未来业绩有质量增长的概率高,那么也就提高了子公司宝龙商业日后商场开业的确定性。

结束语

最后,大家可以留意下公司的每日的换手率,经常不足0.5%,这就说明公司在某种程度上获得投资者的青睐,原意坚守。

结合宝龙商业上市至今的成长,不难理解公司正超预期兑现其过去吹过的高指引预期。

鉴于目前商管股价走势有企稳反复磨的迹象,那么拐点可能是恒大事件的尘埃落定,各地产商海外债券回升,届时投资者对地产、物管、商管板块不确定性的悲观情绪或有所减少。


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