楼市半年报

2022年上半年已过去，上半年的股市和楼市同样都受到重大挑战，经历了不少意料之外的波折和调整。

2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。7月4日，对比2021年上半年全国发布了286次调控政策，2022年同期发布的调控政策数量同比上涨61%。

一是房企情况困难，差生越来越差，好学生有心无力，难扶起来。二是即使政策不断出台，“大招”不断放，但供需两端始终不平衡。房企没信心拿地，购房者对房企的信任度越来越低。

二季度的疫情导致房企的销量跌到冰点，一蹶不振。股市相比起楼市来说，近期颇受资金青睐，股市见底后反弹迅速。

近期，万科董事会主席郁亮在股东大会上表示：这是我从业以来压力最大的一段时间，从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹。

在之前的文章里《金融债拉动投资，房企吃相难看》提到过，楼市和股市是双刃剑，楼市若中长期向好，那股市难以具备中长期走牛的关键因素。

在楼市进入中长期衰退的时候，股市就会反向走牛。从今年上半年的房企销售数据来看，楼市已进入政策难救，供需两端都是有心无力的阶段。

5、6月份可以说是房企骚套路最多的一个月，各种瓜果换房、首付分期、有钱不买房视为恶意不买房···

国家统计局数据显示，5月全国商品房销售面积环比增长25.8%，销售额环比增长29.7%，实现今年以来单月环比首次提高。

根据克而瑞最新数据，6月，百强房企实现销售操盘金额环比增长61.2%。商品房销售连续两个月环比反弹，且反弹力度在加大。5月，商品房销售面积环比增长25.8%，商品房销售额环比增长29.7%。从需求端来看，购房者预期有明显好转。

从数据上看，的确5、6月份的环比数据有所增加，要知道4、5月份的基础数据本身就触底，

即使回暖，都没有迅速反弹。

所以万科主席说出并不是触底反弹，是当下房地产的现状。度过最难的时期，不代表能有力和迅速的反弹。

跳过1月、2月传统的销售淡季，加上受多地疫情反复等超预期因素影响，国家统计局数据显示，4月房地产行业销售与投资双双进入负增长。

前4个月的萎靡也让上半年的销售规模整体承压。中指研究院数据显示，上半年，重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，购房者置业信心不足，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。

从需求端上看，政策频出扶持购房，但并不见效。

各地推出的政策主要着眼需求端，包含放松限售限购、降低首付比例、降低房贷利率等等，其中尤以公积金政策的调整最为频繁。例如，6月便有接近30城提高公积金贷款额度和降低首付比例，超过20城市发放各种购房补贴。

放松限售限购、降低首付比例、降低房贷利率这些都还好，但有些地方的政策，实在让人摸不到脑袋，这样真不是在埋雷吗？

上个月河南传闻称，能够首付分期，但好在第二天就取消了这歪念头。

一套房子首付100万，首付20%。但有了首付分期后，几万块钱就能把房子领走，这对去库存的确有积极作用。

但风险十分之大，一旦房价出现下跌，哪怕房价只跌5%。那个人资产已经归零，如果房价再跌，那就意味着你已经开始负债了，而如果不能按时偿还房贷，那银行就可能处理掉房产。

但对银行来说，首付也是分期给的，那就意味着拿回来的房产，也是无法覆盖这个贷款的。

这样骚操作，只会对银行和购房者形成巨大的负债隐患。

除此之外，河南还推出“棚改+房票”模式。

意思是拆迁后并不是像以前一样给你一套拆迁款或是按面积补给一套现房。

而是转为“房票”或现金，你拿房票去指定的新楼盘里买楼。若不想用房票，那就换现金，但现金比房票的价值少，房票的大约比现金多8%。

虽然目前还没实施起来，但这可能只是个开始。或许以后别的城市也会跟上，暂且不谈对错，目前还没实验成果。

不仅如此，各地还出台各种“限跌令”。

去年下半年以来，已有至少22城发布政策或引导房企不得随意降价销售，即为新楼开盘不得低于同类房产15%的价格销售。

前两日，中山还推出商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不得超过上次销售价格的5%。

这样的骚操作，让不少网友调侃称，每次跌幅不得超过5%，这是“ST中山”吗？

楼市实行“限跌令”的本质，是为了促进房地产行业健康发展，防止楼市大起大落，达到稳楼市稳房价稳预期的目标。

但目前二三线房价的维持，有着限跌令在，假设没有限跌令，那价格可想而知。

中山这一政策的发布，标志着中山也进入了限跌阶段，房价无论涨跌，都不能超过申报价格的15%，楼市必须以稳为主。

结语

等房企何时把旧账还清了，大家对房企的信任才能恢复，现在都对期房有所畏惧。

只期望各地房企不要再出骚操作来刺激购房者的心态，瓜果换房、首付分期、不买房就是恶意不购房，信心都被房企消耗殆尽，剩下的只有负面形象。

值得一提的是，期房玩的最6的恒大，恒驰要发布了，一边还债一边放期车，许老板应该不敢不交车了吧？

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