交房多年，开发商不给房产证，主动让我去找法院告状，我该怎么办？

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

要买房，可以！

要交房，没问题！

要房产证？真是不好意思，

连我自己都不知道啥时候能办下来。

要不，你自己去法院告我？

什么？还有这种操作？

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Q1

我买了一套房子，2011年交付全款。可是房产证到现在都没给我，前天开发商开座谈会，告诉我们房产证办不下来，而且我的房款也给收重了。开发商还说让我们去告。请问我该怎么办？

A1:

您好！你可以向法院起诉，要求开发商履行办证义务，并承担违约责任。

在商品房买卖纠纷中，开发商逾期办证是较为常见的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市房地产开发经营管理条例》有关规定，除买卖双方另有约定外，商品房为预售的，买卖双方应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；商品房为现售的，买卖双方应当自销售合同签订之日起90日内，办理登记手续。当约定不明或没有约定时，则双方应当按照90日的期限办理登记土地使用权变更和房屋所有权手续。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

根据你的描述，从你2011年买房到现在已近7年，开发商现在明确表示无法办证，你只有向法院起诉，要求开发商履行办理房产证的义务并赔偿损失。如果合同对开发商逾期办证没有约定违约金或者损失数额难以确定的，你可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算要求赔偿。如果确实因为各种原因开发商无法办证，你也可以请求解除合同和赔偿损失。

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Q2

我和房东签了租房合同，住了两个月。突然发现合同上面的房东身份证是假的，房主也不一定是房东。而且我住的房子还是房东私自隔开的小房间，请问这样的合同有效吗？

A2:   

        您好！该租赁合同目前是有效的，但由于对方存在欺诈行为，你可以向法院或仲裁机构变更或撤销合同。

        首先，根据《合同法》五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，你可以请求法院或仲裁机构变更或撤销该合同。但是，需要注意的是，根据《合同法》规定，你行使变更或者撤销权的时间为1年，从你知道或者应当知道撤销事由之日起计算。出租方使用假冒身份证并且有可能并非房东，在订立合同中存在欺诈行为，您在知道可撤销事由后一年内可以向法院或仲裁机构申请撤销租房合同。一旦被撤销，该合同将自始无效。

        其次，租赁房屋还存在违法隔断的问题，房东私自隔断房屋，一房变多房以获得更大的经济利益。这种房屋存在消防等安全隐患，改造并出租此类房屋违反了消防法规和政府有关出租屋管理的有关规定，但这并不意味着租房合同无效。根据《合同法》及其相关司法解释规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效。如果只是违反消防法规和出租屋管理条例这类管理性强制性规定，合同并不当然无效。

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Q3

我在2018年1月16在网上参加司法拍卖，拍下了一套房产。但是网上没有描述具体地址，拍卖网站上地图标记的位置偏离了房址30公里。现在我想问这应该是谁的责任？

A3:

您好! 由于网站对拍卖财产提供错误信息，导致你产生重大误解，你不应当承担责任，你可以申请撤销网络司法拍卖。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，实施网络司法拍卖的，应当制作、发布拍卖公告，查明拍卖财产现状、权利负担等内容并予以说明；网络服务者应当全面、及时展示人民法院及其委托的社会机构或者组织提供的拍卖信息。根据你的描述，你所拍得的房产在网上没有描述地址、而且地图标记位置偏离了30公里，可以判定该拍卖网站没有全面、准确的描述拍卖信息，导致您对拍卖标的产生了重大误解，你不应当承担责任。

根据2016年司法解释18号文第三十一条规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。因此，您可以向该拍卖网站提出申诉，要求撤销此次拍卖；如果无法和拍卖网站协商一致，您可以向法院提起诉讼。

4

Q4

我拿到了一家公司的offer(录用通知纸质文件)，文件名是签约通知及薪资福利确认函。在签约说明环节，文件上载明：如逾期未报道的将视为违约，应在签约日后一个月内支付人民币壹万元违约金。请问这样的约定合法吗？

A4:

你好！该条违约金条款不合法。

根据《劳动合同法》第二十五条的规定，只有在两种情况下可以约定由劳动者承担违约金：一是有专业技术培训； 二是需保守商业秘密即有关竞业限制。除此之外，不能约定由劳动者承担违约金。拿到offer逾期未到公司报道的情况，不属于以上列举的两种可以约定违约金的情形，因此该约定不合法。

5

Q5

我是个体工商户，代理某品牌室内木门。客户于2012年购买的白色木门发黄了，客户投诉到厂家，由于木门发黄时已经过了一年的质保期，因此不属于厂家的责任范围。现在客户到法院起诉我，要求更换新门。我现在已经不代理这个品牌的木门了。请问客户起诉我正确吗？还是应该直接起诉厂家？

A5:　

你好！客户可以直接起诉你，但要求更换新门起诉请求是否得到法院支持需要根据实际情况判断。你如果遭受损失可以向厂家索赔。

合同具有相对性，除了法律另有规定外，合同只对双方当事人产生效力。你代理木门并与客户之间签订了买卖合同，客户和厂家之间并无直接合同关系，但客户和您之间有货物买卖合同关系。现在由于产品质量纠纷，基于你和客户的买卖合同关系，客户可以起诉您。

至于过了保质期后，客户要求您更换新门的请求是否合理，主要取决于你和客户之前在合同中有无更换新门的相关约定。如果你们之前在合同中有约定，不论保质期是否经过，且不论你是否代理该品牌，你仍然在木门发黄时为其更换新门，你仍需要履行约定。如果您和客户之前在合同中并无更换新门的约定，您无需承担为其更换新门的责任。

此外，根据合同的相对性，当事人一方因为第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。如果厂家对你也作出了相关承诺，你向消费者进行赔偿后，你遭受的损失还可以向厂家索赔。

感谢值班律师：

（李琳   广东 ）

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在这个嘈杂的世界里，

我曾沉浸喧嚣，也曾险入深渊，

但幸运的是，

细细思索后，

我发现，当初来时的路，

依旧坚定。

实习小编 | 杨正

实习法务 | 管雨阳

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

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