三年前买房，如今房产商卷款跑路，拿不到房还要交房贷，我该如何申诉？

来源 | CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

我在三年前买了房子，

到现在房子还没有建好。

没房子住还要交房贷，

更使我呆若木鸡的是，

房产商卷款跑路了！

宛如晴天霹雳！

我该怎么办？

1

Q1

三年前买商品房，现在早已过了交房日期，却遭遇房产商卷款跑路，现在房子没建好，我不但拿不到房子，还要负担房贷，请问该如何申诉？

A1:

你好！你可起诉要求解除《商品房买卖合同》，并要求开发商承担违约责任。《商品房买卖合同》被解除导致按揭贷款合同的目的不能实现的，可以解除按揭贷款合同。

根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

根据你的陈述，房地产开发商在房屋建成之前，卷款跑路，属于违约，购房者可以此要求解除《商品房买卖合同》，开发商承担违约责任。同时，你可以一同要求解除与银行之间的商品房担保贷款合同关系。

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Q2

我是河北邯郸某小区的一名业主，小区现在还没有业主委员会只有物业公司，业主觉得物业费过高要求成立委员会，业主委员会还没成立之前，物业私自安装梯控来收取物业费，现在好多业主只能走楼梯回家，物业公司这样做合法吗？业主应该怎么维权？

A2:

你好！物业公司的行为不合法。业主可以向当地人民政府房地产行政主管部门投诉，或直接向人民法院提起诉讼。

根据《物业管理条例》第二十一条、第三十五条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据你的陈述，你们小区中，建设单位应签订了前期物业服务合同，物业公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。然而，物业公司故意利用电梯控制器操纵电梯，致使业主不能使用电梯，由此逼迫业主缴纳物业费的行为，属于违约行为，业主可以向主管部门投诉，或直接向人民法院提起诉讼。

3

Q3

借款人死亡，家人不承认借款怎么办？借条上只有借款人签名，没有担保人。

A3:

你好！如果借款人留有遗产，你可以要求遗产继承人在继承的范围内偿还债务。如果对方拒绝偿还借款，你可以向法院起诉。

《继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”因此，如果借款人留有遗产，已经发生继承的，出借人可以要求借款人的遗产继承人在继承借款人遗产的范围内偿还出借人的借款。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的第二条的规定：“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。”以及第十六条第二款:“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明,人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素,综合判断查证借贷事实是否发生”之规定，你应当对诉争借款事实是否发生承担举证责任。

4

Q4

两天前，我被人欺骗用几千元钱买了一台质量很差的电脑，微信给他转的账，没有他的联系方式，联系不上他了，转账留言也不回，我能报警吗？我能运用法律维护我的合法权益吗？

A4:　

您好！你的情况应当属于民事纠纷，建议可向市场监管部门（工商部门）投诉或直接起诉。

本案是否属于民事欺诈或者刑事上的诈骗罪，要根据行为人是否具有非法占有的目的、欺诈程度如何、有无履约能力以及是否有实际履约行动等等来判断。从本案来看，行为人的违约行为并不能表明其具有非法占有为目的，涉案金额也较少，因此最多属于民事上的欺诈，不构成诈骗罪。由于是民事上的经济纠纷，即使你报警，公安机关是不会介入的。

你通过微信与卖家达成买卖交易的合意且支付了货款，你与对方形成买卖合同关系。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同法》的规定，由于对方交付不符合质量要求的电脑，你可以要求选择退货并且赔偿您的损失（如您花费的运费等）。如果对方属于《消费者权益保护法》规定的经营者，根据《消费者权益保护法》第五十五条规定，你可以要求增加赔偿受到的损失，增加赔偿的金额为购买商品的价款的三倍。如果对方属于经营者，你可以向市场监管部门（工商部门）投诉，也可以直接向法院起诉。如果是个人，你只能选择向法院起诉。但是，考虑到你没有他的联系方式，无论选择哪种方式，追回损失可能有一定难度。

5

Q5

租房前询问房东同意养宠，刚住进几天就要求房客搬走，以宠物吵闹为由，咄咄逼人。宠物并没有吵到邻居，也没有吵闹。租房时没有签订租赁合同，这是否违法？房东的做法，是否违法？一开始同意养宠，刚住进几天就让人搬走，是否要赔偿租客方方面面损失？能否起诉？

A5:

你好，没有签订书面租赁合同不违法，如果你有证据证明房东违约，可以要求房东赔偿损失。

不知道你们是否约定租赁期限。根据《合同法》的第二百一十五条和第二百三十二条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。由于你们没有签订租赁合同,如果租期在6个月以上,应当视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，房东可以随时解除合同，但是必须要给你一定准备时间，你如果起诉房东，恐怕难以获得支持。如果你们的租赁期不足六个月，尽管没签订租赁合同，房东仍应按约履行。考虑到房东之前同意过你养宠物，之后又违背承诺要你们马上搬走，这无疑有违你们双方约定和诚信原则。你可以要求房东给予一定的赔偿。

感谢值班律师：

（李 琳  广东 广州）

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生活不会一帆风顺，

要学会在逆境中成长。

实习小编 | 陈慕华

实习法务 | 刘婷、郑俊宇

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

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