前男友买房写我名字，分手后房子不更名，房贷逾期使我信用受损，买房受阻，我该怎么办？

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

如果

一个男生还没和女朋友结婚

买房就写了女朋友名字

他算不算好男人？

如果分了手以后

房子也不更名

他算不算好男人？

但是……

1

Q1

前男友买房写我名字，各自结婚约定房子归他所有。可是五年来他不更名，三次逾期造成我信用受损，名下有房而不是自己的买房受影响，贷款批不下和老公为此争吵离婚。我该怎么办？

A1:

你好！只有让前男友还清贷款才能办理房地产权变更登记，现分析如下：

1、根据“三次逾期、信用受损”等信息推定，你与前男友之间的纠纷存在两层法律关系，一层是用你的名义与银行签订购房贷款，你又借款给前男友的两个借贷法律关系，一层是因为借用你的名义进行不动产登记的物权法律关系。

2、关于你与银行签订的购房贷款协议，根据合同具有相对性原则，即合同只对缔约当事人具有法律约束力，你应当对逾期还款或者不能还款的风险承担责任。前男友对你们之间的借款合同承担还款责任。在实务中，因为银行在审批贷款前，个人贷款额度是银行基于还款能力、信用等综合评估作出的，所以在按揭贷款未还清之前，银行一般不同意更换借款人。除了按时偿还贷款或者一次性还清贷款，暂时没有特别有效的办法。

3、假设前男友还清了贷款，那么你们之间因借名合同产生的争议，你可与前男友协商变更登记，或就借名买房合同以前男友为被告提起合同之诉，要求前男友配合履行办理房屋过户登记手续。此时你应当对双方存在借名买房的合同关系承担举证责任。你可以提供双方签订的协议、委托书，或者电话录音、短信或者聊天记录等。

以上信息，供你参考。

2

Q2

爸爸因车祸意外死亡，留下一套房子，房产证是他的名字，妈妈还在，如果以后拆迁了应该怎么办，现在应该办什么手续？

A2:

你好！现根据法律规定对房子的归属及办理手续分析如下：

1、婚姻存续期间只要是用共同财产购买的房产,不论是登记在双方的名下还是丈夫或者妻子一方的名下,都属于夫妻双方的共同财产。你父亲去世后，对于该房产份额有遗嘱的按照遗嘱继承，没有遗嘱的按照法定继承，即房产的一半作为遗产由同一顺位的继承人等额继承，同一顺位的继承人包括你父亲的父母、你母亲、你和你的兄弟姐妹（如有）。如果法定继承人对房产的份额无法达成一致，根据《继承法》第二十六条规定，遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。因此可以将母亲作为被告，向房屋所在地人民法院提起诉讼，要求分割该房产的剩余份额。待获得法院的生效判决后，你们可以与法定继承人协商：（1）房屋产权登记证目前的所有人，参照房产目前的价格折现补偿其他份额持有人。拿到折现补偿后，拆迁时其他份额持有人无法参与拆迁。（2）其他份额持有人要求按照生效判决在房产证添加为共有人，日后再依照房屋产权登记证办理拆迁手续。

2、如果房产是你父亲的婚前财产，该房产应全部作为遗产继承。继承人协商一致的情况下，先办理继承公证，然后变更产权登记；协商不成，可以通过诉讼处理。

3

Q3

在某开发商买的房，还没去住，买的是一楼，两个卫生间，当时买的时候说两个都是独立下水，现在有一个是独立下水，有一个不是，不是独立下水的那个卫生间的管子断了堵了，脏水从我家马桶反流出来，家具都被泡了，有的变形，有的开裂，腻子也泡得掉了，他们一直给拖着，我们应该怎么办？

A3.

你好！“口头允诺两个独立下水”是否为合同的一部分，要综合判断。如果开发商允诺具体明确（例如在宣传彩页、广告中明确两个独立下水），且对你们是否买房及买房价格存在重大影响，则开发商已构成违约，你有权要求其承担违约责任，即根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此你可以要求该开发商依照合同约定采取补救措施或者赔偿损失。

如果合同中没有明确约定，应根据《侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定主张开发商的侵权责任。如属于房屋本身的质量问题，应当由开发商承担侵权责任；新房在交房后，其管理义务与注意义务已转移给你。因此，你作为产权人对房屋有进行管理、修缮的义务。你应当及时发现问题及时作出补救措施。建议你先找物业管理人员查清楚渗水原因。如果属于管理不当，房屋产权人承担全部责任。

综上，建议你保存证据，如果双方协商后无法达成合意解决该问题，你可以通过向有关部门投诉的方式解决，如果《房屋买卖合同》中约定了仲裁条款，可以向仲裁机构申请仲裁，没有约定的可以直接向人民法院起诉。

4

Q4

你好，我想咨询一下载货汽车质量和合同问题，我以贷款方式在当地购买一台大货车，刚买了第二天在途中发动机就出现了问题。过了几天4S店就给更换了一台发动机。更换完以后没有向当地车管所备案，导致事故发生保险公司不给理赔，车辆停运。我该怎么办？谢谢。

A4:

你好！根据国家法律规定，4S店对其销售的货车在质保期内应承担免费更换的义务。更换发动机后没有通知保险公司，发生交通事故后保险公司因此拒赔是没有法律依据的。具体分析如下：

1、根据《产品质量法》的规定，售出的产品存在不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况等情况的，销售者应当负责修理、更换、退货；给购买产品的消费者造成损失的，销售者应当赔偿损失。因此，你们的货车第二天发动机出现问题，4S店应当为货车更换发动机，且如果在更换发动机的过程中你因为车辆停运或者产生其他损失，有权向4S店主张赔偿损失。对于主张相关损失的赔偿，建议你们先沟通，沟通不成，可以请求当地质量监督部门或消费者协会参与调解，调解不成可以通过诉讼或者仲裁解决。

2、根据《最高人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，机动车在交强险合同有效期内发生改装、使用性质改变等导致危险程度增加的情形，发生交通事故后，当事人请求保险公司在责任限额范围内予以赔偿的，人民法院应予支持。你有权根据本条规定要求保险公司在责任限额范围内予以赔偿，如果与保险公司协商不成，可以诉讼处理。

5

Q5

舅舅20年前在瓷厂工作，一栋房(砖瓦房)分间租给不同的人，舅舅等大多数人后面用几千块买下来了他们各自租的房间，但是房产证没有变更。现在那里拆迁，房东不认，说他们是租赁，请问舅舅他们能拿到拆迁补偿吗? 

A5:

你好！你舅舅等人维权的方式要根据当时买卖房屋时的协议内容而定。具体分析如下：

1、从你的表述推断，当时买卖房屋时可能没有签订书面的协议，口头买卖房屋协议只要内容不违反法律的禁止性规定，不违背社会公德，不侵犯他人利益，口头协议应当有效。

2、如果当时约定了具体的时间进行不动产变更登记，则从约定时间开始起算诉讼时效，最长不能超过20年的最长诉讼时效。如果超过20年的最长诉讼时效，再起诉要求房主进行不动产变更登记，法院可能不予支持。如果当时没有约定具体的时间进行不动产变更登记，根据《合同法》第六十二条第四款规定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。你舅舅等人有权起诉房东，要求房东履行过户义务，或者承担违约责任。届时由你舅舅等人对房屋买卖合同的成立承担举证责任。建议积极准备证据例如：部分人的书面协议、付款凭证或者房款收据、相关证人证言等。届时由法院根据具体情况作出判决。

3、如果获得法院生效的胜诉判决，房产确权判决书是合法有效的权属证明文件，你可以依照判决领取拆迁补偿。

以上信息，供你参考。

感谢值班律师：

吴立伟（北京）

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实习小编 | 张善策

法务 | 郑俊宇  李一璇（实习）

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主编 | 王秀敏

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