你买的房子究竟有多大 | 案例

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

买房对任何一个家庭来说都是件大事，为了稳妥，有时我们会选择求助于中介公司和销售人员，以借助他们来应对这繁杂的购房过程。可万一所托非人，缺乏了解的购房人陷入如“建筑面积”“套内建筑面积”“预测面积”等文字游戏，买到的房屋面积与合同约定不符时，该怎么办呢？

近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）审结了一起因“预测面积”引发的定金合同纠纷案，法院认定格式条款提供方败诉，判决解除《定金合同》，定金返还至购房人。

定金合同里的面积陷阱

潘菲公司

这套房子很符合你们的要求，30.51平方米，总价才150万。性价比特别高，非常合算……

杨青&文秀

价钱倒是挺合适的。

杨青&文秀

那你说的这30.51平是实际到手的面积吗？

潘菲公司

嗯，没错儿。

杨青&文秀

那这个房子现在是什么状态？

潘菲公司

现在房子刚刚搭了个框架，砖头都还没砌。

杨青&文秀

那砖头砌好是不是还有30.51平？

潘菲公司

墙体是在外面的，所以这30.51平就是你们的使用面积。

听到销售的回答，杨青二人心想这30.51平应该就是自己能实际使用和居住的面积，很符合自己的预期，价位也能接受，当即就在售楼处签了《定金合同》，合同载明：“预测面积30.51平方米，总价150万元，先支付定金10万用于定购房屋”。

一套房出现多个面积术语

支付完定金，杨青二人就回家了，可心里总有些不放心，决定再确认一下房屋的具体情况。于是二人拨通了销售李斯的电话，在问到所购房屋面积的时候，销售这会竟然告诉他们这30.51平是“建筑面积”。夫妻二人听到这就懵了，说好的“到手使用面积”，怎么就变成了“建筑面积”？拿起《定金合同》仔细一看，上边写的还是“预测面积”，对头一回买房的夫妻二人来说， 对“到手使用面积”“建筑面积”“预测面积”这三个不同的面积术语完全分不清楚。在二人的追问下，销售告知这实际的到手使用面积可能约为17平。

杨青二人感觉自己上当受骗了，决定解除《定金合同》，要求潘菲公司返还定金。但是潘菲公司同意解除《定金合同》，却拒绝返还定金，原因是杨青二人自身原因未按时签订销售合同。后因双方交涉未果，杨青二人遂诉至法院，请求法院判决解除《定金合同》并返还定金。

一审法院判决支持了杨青二人的诉讼请求，潘菲公司不服，上诉至上海一中院。

合同提供方需明确房屋面积表述关系

二审时，就《定金合同》载明的“预测面积30.51平方米”，杨青二人坚称销售人员的行为让其误以为是套内建筑面积，潘菲公司则表示按照相关法律规定和房屋买卖实践惯例，房屋系按照建筑面积出售，此处应理解为建筑面积，且公司销售人员已经明确告知。

上海一中院认为：

潘菲公司在销售房屋时，应对标的物的详情履行诚实告知义务，以消弭潜在争议。潘菲公司主张其在与杨青二人签订《定金合同》时，已告知合同条款中的“预测面积”系建筑面积而非实际使用面积，但对此未提供充分证据予以证明。

根据《商品房销售管理办法》相关规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，可见，法律规定的商品房出售计价方法并非只有建筑面积一种理解。《合同法》规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《定金合同》文本系潘菲公司制定提供，在房屋面积约定不明且双方无法达成一致的情况下，杨青二人要求解除合同，其原因不可归责于任何一方。一审法院判定《定金合同》应当解除，已付定金应当返还并无不当。

上海一中院遂驳回潘菲公司的上诉，维持原判。

(文中所涉人名及公司名均为化名）

文：王长鹏 蔡妍

来源：上海一中法院

编辑 | 赵琪琦（河南省济源市人民法院）

维护 | 宋小军

主编 | 王秀敏

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