你买的房子究竟有多大 | 案例
来源|CCTV今日说法(微信号:cctvjrsf)
定金合同里的面积陷阱
潘菲公司
这套房子很符合你们的要求,30.51平方米,总价才150万。性价比特别高,非常合算……
杨青&文秀
价钱倒是挺合适的。
杨青&文秀
那你说的这30.51平是实际到手的面积吗?
潘菲公司
嗯,没错儿。
杨青&文秀
那这个房子现在是什么状态?
潘菲公司
现在房子刚刚搭了个框架,砖头都还没砌。
杨青&文秀
那砖头砌好是不是还有30.51平?
潘菲公司
墙体是在外面的,所以这30.51平就是你们的使用面积。
听到销售的回答,杨青二人心想这30.51平应该就是自己能实际使用和居住的面积,很符合自己的预期,价位也能接受,当即就在售楼处签了《定金合同》,合同载明:“预测面积30.51平方米,总价150万元,先支付定金10万用于定购房屋”。
一套房出现多个面积术语
支付完定金,杨青二人就回家了,可心里总有些不放心,决定再确认一下房屋的具体情况。于是二人拨通了销售李斯的电话,在问到所购房屋面积的时候,销售这会竟然告诉他们这30.51平是“建筑面积”。夫妻二人听到这就懵了,说好的“到手使用面积”,怎么就变成了“建筑面积”?拿起《定金合同》仔细一看,上边写的还是“预测面积”,对头一回买房的夫妻二人来说, 对“到手使用面积”“建筑面积”“预测面积”这三个不同的面积术语完全分不清楚。在二人的追问下,销售告知这实际的到手使用面积可能约为17平。
杨青二人感觉自己上当受骗了,决定解除《定金合同》,要求潘菲公司返还定金。但是潘菲公司同意解除《定金合同》,却拒绝返还定金,原因是杨青二人自身原因未按时签订销售合同。后因双方交涉未果,杨青二人遂诉至法院,请求法院判决解除《定金合同》并返还定金。
一审法院判决支持了杨青二人的诉讼请求,潘菲公司不服,上诉至上海一中院。
合同提供方需明确房屋面积表述关系
二审时,就《定金合同》载明的“预测面积30.51平方米”,杨青二人坚称销售人员的行为让其误以为是套内建筑面积,潘菲公司则表示按照相关法律规定和房屋买卖实践惯例,房屋系按照建筑面积出售,此处应理解为建筑面积,且公司销售人员已经明确告知。
上海一中院认为:
潘菲公司在销售房屋时,应对标的物的详情履行诚实告知义务,以消弭潜在争议。潘菲公司主张其在与杨青二人签订《定金合同》时,已告知合同条款中的“预测面积”系建筑面积而非实际使用面积,但对此未提供充分证据予以证明。
根据《商品房销售管理办法》相关规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价,可见,法律规定的商品房出售计价方法并非只有建筑面积一种理解。《合同法》规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《定金合同》文本系潘菲公司制定提供,在房屋面积约定不明且双方无法达成一致的情况下,杨青二人要求解除合同,其原因不可归责于任何一方。一审法院判定《定金合同》应当解除,已付定金应当返还并无不当。
上海一中院遂驳回潘菲公司的上诉,维持原判。
(文中所涉人名及公司名均为化名)
文:王长鹏 蔡妍
来源:上海一中法院
编辑 | 赵琪琦(河南省济源市人民法院)
维护 | 宋小军
主编 | 王秀敏
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