距离3000亩复垦券开拍不足63小时，开发商能不能活命全靠它了

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整个3月，郑州的土拍市场一片风平浪静。

其实在3月，有18宗港区、经开、中牟地块出让，但因为郑州国土局网上交易大厅仍无法打开，至今谁拿到的地无法完全不得而知。

土地，是房企发展下去的前提。曾经有房企表示：拿不到地，会立马死掉，拿高价地即便是亏钱了，暂时还能活下去。

3月20日，河南3000亩宅基地A类复垦券将进行网上拍卖。这是2017年以来首次、历史上第二次公开拍卖复垦券，起拍价16万元/亩，30万元/亩封顶，与2016年年底的第一次出让价格持平。

3月22日上午，河南首批B类复垦券将网上竞拍，共计出让7405.0225亩，单亩起始价7-12万不等。

去年年底，郑州要求，从2017年1月15日起，开发商在办理市内五区和三个开发区土地出让时，需持同等面积的“复垦券”。

这也就意味着，只有拥有了复垦券，开发商才算拥有了在郑州拿地的“资格”。

但复垦券到底是个什么鬼？乐居君相信很多吃瓜群众还不懂。
 

2

复垦券，可以称之为郑州版“地票”。而郑州，是继重庆、成都之后，又一个推行“地票”交易制度的城市。

我们都知道，重庆的房价之稳定，简直就是“全国楼市中的一股清流”。2010年至2015年，重庆房价的涨幅是12%，而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。

作为直辖市，重庆的房价之所以这么稳定，全都靠了低地价及多元主体的土地供应。而这其中的“地票制度”，也被各地所借鉴。

那么复垦券从何而来？这和中国的耕地保护政策有关。

在人多地少的资源约束下，政府不允许地方政府过度转化农业用地。所以国土资源部每年根据各地区的经济发展，统一分配建设用地指标。但分解到的指标，往往满足不了区域经济较好地区的用地需要。

于是，在政府获得的正常用地指标之外，如果其能复垦出一定面积的耕地（比如将一些闲置的荒地重新开垦），那么地方政府就可以据此增加相应的建设用地指标。如此，既保证耕地面积不减少，又解决了地方政府自身的燃眉之急，还达到了扶贫的效果。

在郑州，地方政府要求企业购买复垦券，实质是要求他们购买相应的建设用地指标。

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郑州的复垦券，与重庆的地票之间，还是有很大的差别。

在重庆的土地交易中，农民通过退出宅基地可获得地票，而用地方要想获取土地就必须购买地票，地票的收益得以产生。据统计，在过去6年，重庆累计交易地票15.26万亩，成交额307.59亿元，成交均价稳定在20万元/亩左右。通过地票制度，重庆农户能一次性获得10万元左右的净收益。

而且，与郑州相比，重庆的改革的力度和深度都远超前者：一方面，重庆将所有的经营性土地都纳入地票交易的范围，另一方面则建立了正式的土地交易所以及完善的制度规范。在这个意义上，郑州目前的改革只能是重庆地票制度的简易版本。

官方文件对此写的比较晦涩，深入的解读也比较少。乐居君查了很多资料，原创出了一个一看就懂的解释：

因为郑州的复垦指标能在河南全省范围内交易，通俗的可以比喻为，假设南阳几家贫困户把自己10亩荒废的宅院拆掉重新恢复成农田，那么郑州开发商就可以用这多出来10亩地盖房子，复垦券的卖票收入，按分成付给A村村民和集体。

同理，贫困户、拆迁户等少量特殊宅基地换的券是A类复垦券，其他宅基地或者乡镇企业等非宅地类换的就是B类复垦券。

（12月20日，首批复垦券拍卖当天，三门峡卢氏县朱阳关镇涧北沟村的5名易地搬迁群众代表，当场收到增值收益金）

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那么，复垦券对房价有没有影响？

地价，是房价晴雨表。复垦券竞拍起始价为16万元/亩，封顶价为30万元/亩。参与的房企既支付土地成本，又要竞拍土地指标，这增加了用地成本。

“羊毛最终出在羊身上”，很多人担心，增加的土地成本将最终转嫁到购房者身上。

但从政策层面来看，澎湃新闻的分析指出，如果这项制度能够刺激农民退出宅基地和集体建设用地，建设用地的供给指标将大大增加，土地竞拍的激烈程度就可能下降。这不仅不会提升房价，反而有可能降低非核心地段经营性土地的成本，抑制房价过快上涨。

这是最理想的状态，但要达到这种情况，必定任重而道远。
 

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在竞争激烈的郑州，大鱼吃小鱼，土地是决定房企存活的命门。

此前，在最新土拍规则下，据某外来房企负责人透露，为了成功进驻郑州，拿到地块，他们注册了60多家马甲公司参与了土拍，这样才能提高成功率，最终成功拿地。

某地市房企相关人说，他们筹了几十亿来到郑州，却苦苦买不到地，如果再拿不到，只能退出郑州回老家开发。

数据显示，2016年，郑州住宅用地出让最高价62756元/平方米，同比上涨281.75%。而建设用地供应总量却同比减少46.38%。

此外，2016年郑州新增建设用地征收储备仅35宗，面积为906.10公顷，存量建设用地收购储备18宗，面积仅73.6820公顷。

供应与需求之间的错位，导致了土拍市场的持续火爆。

这一点，也表现在房企对于复垦券的渴求上。
 

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2016年12月20日，河南第一次复垦券拍卖，244家房地产企业报名参加竞拍活动，最后105家房地产企业将6148.59亩宅基地复垦券全部以封顶价30万元买走。

第一批复垦券摘得房企图（来源：楼市气象）

这背后也有许多可以理解的逻辑：

1、对于郑州动辄2000、3000万一亩的优质土地，30万的复垦券成本，可以算是九牛一毛。哪怕200亩*30万=6000万，足够拿下偏僻位置的一小宗地，但为了门票钱，放弃竞争，实在得不偿失。

2、仔细看复垦券的使用说明，“郑州市市内五区和郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，除特殊民生项目(棚户区改造等)等用地外，①凡新增商品住宅用地需办理农转用手续后出让的、②2016年11月30日前已经实施征收但未办理商品住宅用地出让手续的，③以及因规划调整等原因作为商品住宅用地需办理出让手续的，受让方必须预先购买A券，实行”持券准入”，参与商品住宅用地出让竞拍活动。“

转化成大白话来说，等于郑州以后①新改造的城中村、村庄，准备盖商品住宅的地块②之前还没走完手续的农业用地③想把商业等土地性质改成住宅的地块，都需要用券购买。

结合当下的郑州土地市场，基本上三环外的城改地、住宅用地都需要用券，而这也正是目前房企拿地最多的区域。
 
所以这个复垦券还是蛮重要的，不买不行啊！
 

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有几点补充说明的：

1、复垦券每家限量购买200亩，母公司购买的复垦券，就算是子公司也无法使用。初衷虽然是为了给更多企业参与买地的机会，但结局却会是，和熔断取平均值一样，激发越来越多的“买地小号”。

2、“复垦券”的拍卖是分阶段进行，而非持续供应，更不可房企私下交易转让。这就让持续关注郑州市场的房企有更多参与竞拍，获得更多的“复垦券”。而对于首次进入郑州市场的黑马型企业，因为前期并未参与到“复垦券”的拍卖，又无法通过转让获得“复垦券”，就会丧失土拍资格，降低类似K2事件出现的可能性。

3、距离郑州复垦券第一次拍卖已经过去了4个月，至今所有的土地出让都没有要求使用复垦券，什么时候启动，还不明确。不过第一次买买买的房企们，会因为有存票，被限制购买额度~

4、据国土局透露，郑州复垦券拍卖会成为常态化。虽然本次“票价”平稳，但根据重庆、四川的指标交易价格分析，复垦券交易价格，一路飙升。所以对于资金充裕的企业，尤其是本地一线品牌企业，“一票在手”，才有“地气”。
 

附1：官方下发的复垦券解读文件

附2：3月20日复垦券竞拍流程
 

网上竞买>熔断>现场抽签

 
 
注：部分信息来自于澎湃新闻

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