官方报告：郑州调控效果显著，限购区投资不降反增37.8%？

乐居提要

7月28日，郑州人民政府网址公布《上半年郑州市房地产市场运行情况》。文件对2017年上半年房地产运行情况进行了首度披露，并表示调控成效显著。

数据比较丰富，但简而言之：房地产开发投资和房屋新开工面积双双呈现较快增长，但商品房销售低位运行，企业到位资金增速回落。

报告原文及点评如下：

2016年10月份以来，市委、市政府坚决贯彻落实中央房地产市场调控精神，从供需两侧综合施策，接连出台调控措施，确保房地产市场平稳运行。今年上半年，郑州市房地产市场调控政策成效显著，呈现出房地产开发投资和房屋新开工面积双双呈现较快增长，但商品房销售低位运行，企业到位资金增速回落。

一、房地产开发投资较快增长

2017年上半年，全市累计完成房地产开发投资1380.7亿元，同比增长29.8%，增速较去年同期提高12.1个百分点。比今年1-5月回落0.3个百分点；其中6月当月房地产开发投资完成361.1亿元，同比增长29.1%，增速比去年同月提高23.8个百分点。

点评：虽然调控还在继续，但是投资额还在增长，可以看出来，调控的目的依旧不是扼杀房地产。

从开发用途看，住宅投资952.9亿元，同比增长27.5%，增速较去年同期提高0.8个百分点，住宅占房地产开发投资的比重为69.0%，较去年同期减少1.3个百分点；办公楼投资68.5亿元，同比增长2.5%，比重为5.0%，较去年同期减少1.3个百分点；商业营业用房投资156.2亿元，同比增长23.1%，比重为11.3%，较去年同期减少0.6个百分点。

点评：除了住宅的比重，商业和办公的投资占比均比去年同期有所下滑，这意味着今年房地产投资的业态更加丰富多元化，比如仓储等用地。

从开发区域看，限购区域投资增长，非限购区域投资下降。郑州市12个限购区域（中原、二七、管城、金水、惠济、经济开发区、高新技术产业开发区、郑东新区、中牟县、荥阳市、新郑市）完成投资1269.7亿元，同比增长37.8%，比去年同期（10.9%）提高26.9个百分点。非限购区域（上街区、巩义市、新密市、登封市）完成投资110.9亿元，同比下降19.1%，比去年同期（103.5%）回落了122.6个百分点。

点评：中牟、荥阳等是从5月份才刚开始纳入限购的，热门区域对资本的虹吸效果还是很明显的。预计下半年非限购区的投资数据会好看一些。

二、房屋施工面积和新开工面积双双呈现较快增长

上半年，全市房屋施工面积13694.9万平方米，同比增长26.6%，与去年同期增速相比提高了3.6个百分点，比一季度增速提高了2.1个百分点，其中，住宅施工面积9192.3万平方米，同比增长27.5%，占房屋施工面积的比重为67.1%，较去年同期提高0.5个百分点；办公楼施工面积914.3万平方米，同比增长5.7%；商业营业用房施工面积1424.7万平方米，同比增长23.6%。

上半年，全市房屋新开工面积2804.6万平方米，同比增长41.3%。与去年同期相比增速回落了18.1个百分点，比一季度增速上升了21.7个百分点，其中，住宅新开工面积1878.0万平方米，同比增长48.0%，占房屋新开工面积的比重为67.0%，较去年同期提高3.1个百分点；办公楼新开工面积136.5万平方米，同比增长46.1%；商业营业用房新开工面积325.4万平方米，同比增长33.7%。新开工面积的较快增长，对促进房地产市场以预期供求平衡，稳定开发投资增长及保障市场健康运行具有重要积极作用。

点评：之前郑州被指“无房可买”，“库存过低”。那么新开工面积和施工面积，就是对抗这两项的一味准药。正如报告中所说，对促进房地产市场以预期供求平衡，稳定开发投资增长及保障市场健康运行具有重要积极作用。

三、开发用地增长平稳，成交金额较快增长

上半年，全市房地产开发企业土地购置面积180.1万平方米，同比增长15.7%，比上年同期增速回落6.0个百分点，比一季度增速回落62.8个百分点。土地成交价款145.4亿元，同比增长68.5%。

点评：成交面积增长15.7%，成交款增长68.5%，虽然上半年郑州市场已经没有地王，但是平均地价可是在稳步上升。

四、企业到位资金持续增长

上半年，郑州房地产开发企业本年到位资金1380.7亿元，同比增长19.5%，低于完成投资增速10.3个百分点。其中，国内贷款247.4亿元，同比增长59.5%，占比为17.9%，占比较去年同期提高4.5个百分点；自筹资金688.1亿元，同比增长31.7%，占比为49.8%，占比较去年同期提高4.6个百分点；其他资金来源444.2亿元，同比下降7.0%，占比为32.2%，占比较去年同期下降9.2个百分点。其他资金来源中，定金及预收款260.0亿元，同比增长11.1%，占比为18.8%，占比较去年同期下降1.4个百分点；个人按揭贷款158.8亿元，同比下降13.8%，占比为11.5%，占比较去年同期下降4.5个百分点。

点评：值得注意的是，郑州房地产开发企业本年到位资金中，自筹资金占比49.8%，国内贷款仅占17.9%。此外，在其他资金来源汇总，个人按揭贷款158.8亿元，同比下降13.8%，占比为11.5%……都反映出了钱荒的苗头。下半年房企资金链会更加紧张，金融之战将事关存亡。

五、房屋销售增长减缓

受商品房限购限贷政策的影响，上半年郑州市商品房售面积1108.2万平方米，同比增长6.2%，其增速分别低于上年同期和今年一季度27.2和20.3个百分点，分别低于全国、全省9.9、17.9个百分点。其中，上半年住宅销售面积954.6万平方米，同比下降0.2%，占商品房销售面积的86.1%，较去年同期回落5.5个百分点。郑州市商品房销售额978.3亿元，增长27.6%。

点评：调控效果最显著的部分在这一条，售出面积降低，增速放缓。不过，销售金额却增长了27.6%，其实可以默认理解为售出的平均单价是上涨的。

没有提及的房价部分，在之前房管局官网有公布

乐居也帮大家整理了一下，仅供参考：

1-6月郑州房价和销售数据

1-6月，郑州全市商品房累计批准预售面积1447.24万平方米，其中商品住宅累计批准预售面积1133.85万平方米，非住宅累计批准预售面积313.39万平方米。。

郑州全市商品房累计销售117677套（间），销售面积1172.96万平方米，累计销售均价8540元/平方米。

郑州全市商品住宅累计销售94573套，累计销售面积988.32万平方米，累计销售均价8061元/平方米。

郑州全市非住宅累计销售23104套（间）,非住宅累计销售面积184.64万平方米，非住宅累计销售均价为11108元/平方米。

郑州全市二手房累计共成交33699套（间），累计成交面积328.24万平方米，累计成交均价9765元/平方米。

郑州全市住宅二手房累计共成交32980套，累计成交面积319.8万平方米，累计成交均价9753元/平方米。

1-6月河南CPI数据

回溯上半年指标走向，河南CPI同比涨幅回落明显，环比涨幅前高后低。与上年同月相比，1—6月份，河南CPI各月涨幅整体呈现“V”字形走势。除1月份受春节节日影响，同比上涨较为明显外，其他各月同比涨幅均在“1”以下，3月份同比涨幅创下2011年以来新低。上半年河南CPI同比平均涨幅为0.9%，为近7年以来同期最低涨幅。

服务项目价格继续带动CPI上涨。上半年受城中村改造、需求增加等因素影响，前期房价快速攀升，带动房租市场价格上涨，随着国家出台政策控制房价上涨，我省房租价格开始高位企稳，上半年私房房租和自由住房同比分别上涨3.5%和3.4%。除此之外，翘尾因素远远大于新涨价因素也不可忽视。

【郑州人都在关注】