冯小刚狂掷500万美金买豪宅,他被美国地产经纪忽悠了吗？

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崔永元网上发飙，怒爆冯小刚在美国洛杉矶有两套豪宅，接着又有网友爆出冯小刚其实在美国，加拿大其他多处也有豪宅房产，笔者跟风也去网上看了冯小刚的洛杉矶豪宅，在瞄了半天高档内部装饰和洛杉矶优美景色后，笔者仔细看看了周围邻居和地形，就和其他在美国呆了很久的人一样，都要对这笔房产交易摇起头来，这个房子买的不值，颇有些人傻钱多的味道。且听笔者从专业的角度慢慢分析一下。 

冯小刚虽然算不上国际大牌导演，至少也是中国第一线导演。2014年买洛杉矶500万美金的房子，按照他的收入和他的长居地北京房价来看，简直可以算是九牛一毛了。尽管冯小刚本人大概2016年还在新浪上哭穷，摘抄自sina原文采访：冯小刚透露，自己拍一部电影一般别人开的片酬不过200万元人平易近币，“基本上我是2年才拍一部戏，1年也就只有100万元，还没有算上要交的税”。对本年福布斯中国名人榜公布的他年收入1200万元的不菲数字，冯小刚直言始末：“许多明星，被人家问到收入，自己还躲躲闪闪，不好意思回答，我就很直 接，不消躲，我哪里有那末多收入。他们公布的收入是1200万元，不过说实话，如果没有盗版，我觉得我应该有那末多钱，并且还应该是美元。”

让我们先来看看崔永元爆料中的冯小刚目前估值接近600万美金的豪宅，这个豪宅位于Hollywood Hills West，从名字一看就知道，他说是这个地方叫好莱坞山西。可以看见图片左下角就是著名的贝佛利山庄，著名影星和电影制作人聚集的地方，从购买力和未来的增值角度上来说，冯小刚先犯了第一个错。

让我们先看看，冯小刚豪宅等公开照片,首先值得肯定的是，这个房子的视野很好，这也是美国买卖房子的时候常说的，一个好的视野，至少让一个房子和邻居相同大小的房子相比增值5%到10%，这也估计是为什么冯导一看房子就会有立刻出手的感觉，这还有啥好说的，俯瞰整个洛杉矶，这要是北京上海，能居高临下看别人至少要5000万美金。虽然这房子视野好，但是层高太低，每个房间布局都是歪的几乎，洛杉矶是一个非常干燥，空气也不是特别好的的地方，此处高而且无遮挡，其实是一个减分项。

但是且慢，千万别把中国的思维带到美国来，首先，在美国豪宅不是稀缺资源。能出得起500万美金以上的人，能选的地方也会很多。美国是这样，有两种房产，一种是给中产阶级刚需住房（包括中产阶级最爱的投资房），另外一种是豪宅，属于享受型，基本特点就是房子大，隐私好，视野妙，地点好，学区好，距离穷人包括中产阶级的住房远，难以找到买家。

我从美国房产网站上做了截图，大家可以看见，【红亮点为豪宅附近】，这个房子处于整个小区的出口处，意味着所有居民的车子都会从豪宅边上开过，隐私性必然降低。再深入看一下附近房子的估值，我们会看见大部分房子的估值都只有豪宅的二分之一，这就又犯了一个美国购买地产的大错，你不能购买或者配置小区里最好的房子，很简单，周围的便宜房子会因为你升值，而你会因为周围的便宜房子而贬值。

很多中国人从没来过美国，天天看新闻，以为美国很危险，其实美国很多地方非常安全，主要原因就是，他把不同收入，不同阶层的人分开居住，眼不见，心不烦。但是人精冯小刚在这里买一个路口的大豪宅，我就有点稍微看不过去了。

综上所诉，我们再看看这个房子的交易记录，我们会看见2014年，这个房子出来的时候，花了整整四个月才降价29万美金卖给了冯小刚导演。我很是怀疑，如果冯导不来做接盘侠，这个房子会等另外的四个月。

有人可能会说，你说的容易，没准洛杉矶那时候没有好的房子出售呢？我就截图一张，这是在最著名的贝弗利山庄过去的销售记录，基本价五百万美金以上，我们可以看见，在这个核心地带，一直有房出售，而且成交量和成交速度非常快，可见这里才是美国的“冯小刚”们最爱的地方，而且这些价格对于冯小刚来说绝对不是问题。

那么让我们看看贝佛利山庄附近的学校情况，满分为十分，因为篇幅有限，只取了小学，但我们可以看见，特点就是打分高，选择多。和大部分中国人的想法不一样，在美国超级富人家的孩子会更努力，被管理的越严格，是因为他们知道自己将来会有很多事情需要去做，去管理，倒是中产阶级和贫下中农们更热爱快乐教育，只是因为在这个固化的社会里，快乐是他们唯一能给自己的。

然后让我们来看看冯导的房子，分数顿时降落到令人恐怖的程度，这意味着附近居民的素质堪忧。

冯小刚演的杜月笙活灵活现，他对自己的表演很满意，就是因为他自认为和杜月笙一样是一个聪明人，聪明的上海人常说的一句话，“伊拉专门斩洋葱头“，在美国人眼里，冯小刚这次就是一个好大的洋葱头。

忘记告诉大家了，这个房子地产税每年六多万多美金，加上保养，雇佣墨西哥人扫一下游泳池啥的，很轻松的基本花费就是20万美金左右。据说，冯小刚是一个很节俭的人。

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