相差30万，共有产权房“拦网”西安房价

特约作者 | 冯伟（供职于省内某事业单位）

编      辑 | 刘云梦

说起国内近几年最火的名词，一定是“共享”无疑，什么共享单车、共享汽车、共享充电宝…层出不穷，而我们的政府也赶了个时髦，在兼顾市场与公平基础上，推出了“共享住宅”—共有产权房。

从全国范围来看，北京的共有产权房建设走在了前列，但是各方面信息显示北京的共有产权房并不好卖，部分楼盘弃购率甚至高达97%。由此很多人对西安的共有产权房也提出了疑问，这共有产权房值得买么？本文金融棒棒糖特约作者在大量调研基础上得出自己的结论：西安的共有产权房，真心挺不错。

共有产权房的来龙去脉

共有产权房是指政府以较低的价格将房屋出售给给符合条件的购房者，房屋由政府和购房者按一定比例共同持有的保障性住房，但它其实是个“外来和尚”。

早在2005年英国政府就推出了“新居者有其屋”计划，主要方式就是购房者先购买部分产权，然后逐步购买完全产权；随后美国政府正式启动了第二代房屋援助计划，目标是通过共有产权房让900万家庭获取住房。

在借鉴英国模式基础上，我国于2007年推出了“中国版”共有产权房，最早在江苏淮安等城市进行试点，之后于2017年在北京、上海大规模推广。从目前看，虽然共有产权房还没有在全国全面推开，但已经逐步从北京等核心城市，向房价上涨压力大的一、二线城市扩展，比如我们大西安。

2018年9月14日，西安市正式发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，提出全市商品房占住房供应量的60%，公租房占20%，共有产权房则占到住房供应量的20%，同时计划在2018-2021年间建设共有产权房15万套，拉开了西安共有产权房建设的大幕。

2019年6月28日，西安市下发《关于开展共有产权住房购房资格审核有关问题的通知》，提出从7月起全面停止经济适用住房、限价商品房购房资格审核（即将其合并为共有产权房），同时开展共有产权房购房资格审核。

文件提出，申请购买共有产权住房的家庭，应同时符合以下条件：1.申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。2.申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。3.申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民，或是A、B、C、D、E类“特殊人才”。4.一个家庭只能享受一次共有产权住房。至此，西安的共有产权房进入迅猛发展阶段。

2019年9月6日，西安市自然资源和规划局发布了《关于经开区尚稷路北侧、草滩六路东侧约49.65亩建设用地规划条件的公示》，公示中86391㎡的住宅用地为共有产权房用地。至此，西安第一个真正意义上的共有产权房选址正式确定，位于城北经开区的高铁新城。

西安共有产权房为何值得买？

买房一般有两大需求—居住与投资，不管是刚需购房还是改善性购房，购房者这两大需求都同时存在。

一是居住价值，这是房子的基础价值，更可以给你带来如孩子教育，养老，生活等N种附加价值，西安和北京的共有产权房同样可以居住，所以这个价值都存在。二是投资价值，即房子的性价比和保值增值属性，这个价值西安有而北京没有，因为咱大西安的共有产权房政策确实比北京的要好：

1.价格相对便宜。虽然目前西安市住建局并未对共有产权房的价格进行公示，但提出西安共有产权住房销售价格实施“一房一价”，根据"华商网"提供的数据，共有产权房售价为同时段、同地段、同品质商品住房市场评估价格的50%-80%，各房地产市场板块内的共有产权住房销售价格占市场评估价的比例区间，大体为高新区50—60%，雁塔区60%—70%，浐灞区65%—75%，港务区70%—80%。

根据高新区、港务区等不同区域的市场价格，笔者估计西安市共有产权的均价应在7000-8000元左右，不同区域价格差距并不大。

与此相对照，北京的共有产权房更像“皇帝的女儿”，全市共有产权项目价格显著高于西安均价，如北京“玉景阳光”共有产权项目价格为35000元/平米，个人产权比例50%；“金悦嘉苑”项目销售均价26000元/平方米，个人产权比例80%。北京这些共有产权房均在远郊区，就这，其售价还远远高于西安核心区的共有产权房。

2.五年即可回购。共有产权房由个人份额和政府份额共同组成，目前北京共有产权房按政策不能回购政府所占份额，卖房也受到诸多限制。

北京市相关政策规定：共有产权房“取得产权证满5年需转让的，可按市场价格转让，但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。”我们称之为“闭环式”共有产权模式，即“一日共有产权，终生共有产权”，这导致共有产权房转让范围大大收窄。

共有产权房的大部分购买者是首套房刚需家庭，之后会面临更换工作、生小孩、孩子上学等种种问题，大多会考虑换房，但北京共有产权房只能卖给符合共有产权房购房条件的人，意味着卖房很难出手，流动性会很差。

而西安的共有产权房政策规定：“购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额”“购房人可按届时市场价格一次性购买政府持有的房屋产权份额。”我们称之为“开环式”共有产权模式，领证满五年后，即可按照市场价购买政府房屋份额，成为买卖自由的商品房，获得完全的投资价值。孰优孰劣，一目了然。

3.综合购房成本低。北京的共有产权房收益率普遍偏低，我们以北京大兴区某共有产权项目来说，均价2.9万/平米，个人产权比例60%，如果换算成100%产权的话，那么它的价格就是4.8万，而其周边二手房均价仅为4.5万，弃购率不高才怪。

我们再以西安高新区的共有产权房为例，对收益率进行计算：我们以在西安高新区购买一套100平米，售价8000元/平（估计值）的共有产权房为例，高新区的房子销售价格是市场评估的50—60%，假定个人和政府产权各为50%；根据"房天下"数据显示，高新区同面积房屋租金约为2500元/月；再假定5年后该地房价均价与目前持平仍为16000元/平，则可以对整体收益情况进行计算：

一是购买共有产权房成本：

个人产权50万元，首付15万元（30%），剩余35万可以按揭贷款。按现行政策首套房贷款利率为5.39%，按等额本息的还款方式计算，5年贷款利息为4.85万元，月还贷6641元。

此外，按照规定每月需要向政府缴纳租金，即2500元×50%（政府产权）×70%（租金优惠）=875元，5年共缴纳租金52500元。

5年后按照市场价购买政府产权房款，即50平米×16000元×50%=80万元。

综上，共有产权房在5年后取得完整产权，共需要140.1万元。  

二是商品房购房成本：

如您看不上共有产权房，要在高新区购买商品房，则高新区单价为16000元/平的100平米商品房总价160万元，首付48万元（30%），贷款112万元。按现行贷款政策，首套房贷款利率5.39%，等额本息的还款方式计算，5年贷款利息为15.5万元，月还贷21251元。

综上，商品房在5年后还清贷款取得产权证，共需要175.5万元。

总体来看，商品房与共有产权房的总价相差35.4万元，共有产权房优势明显。在房价稳定情况下，肯定是个人产权越高越好，较市场价越低越好。而更大的好处在于，共有产权房压低了购房者每月按揭还款金额，使购房者现金流压力显著降低。政府那部分份额买不起怎么办？没关系，交着租金慢慢攒。

共有产权房如何申请

笔者按照西安市住建局给出的流程图，对共有产权房的申请程序进行了梳理：

第一步是提交申请。如果您符合条件，可在西安市住建局门户网站下载或在各社区免费领取《西安市共有产权资格申请审核表》，填写后携带申请资料到西安市保障性住房服务大厅窗口提出申请。

第二步是资格审查。西安市保障性住房管理中心，会组织不动产登记、公安、民政、人社、人才等部门对您的资料进行联审。随后再根据联审反馈信息进行审核，并向社会公示3天。最后进行复核，并向申请人反馈终审意见。

第三步是轮候库排序。对取得购房资格的家庭进行排序。建立共有产权轮候库，等待摇号。一旦摇上，您就可以开开心心乔迁新居，入驻新家了。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”,早在一千多年前,伟大诗人杜甫就对圆住房梦发出了这样的感慨。最后，我衷心希望共有产权房能够使大西安大批中低收入者的住房梦不再是个奢望，让他们在这个灯火璀璨的大都市，有一盏亮着灯的小屋属于自己。

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