广东首例！肇庆鼎湖区棚改户凭“房票”可自由购房！推行中却遭遇困局…

在肇庆市鼎湖区天后路与321国道交汇处，坐落着一处即将竣工的高层住宅区。去年10月，鼎湖区坑口街道后沥居委会黄村村民黄彩燕签下棚户区改造协议后，领到了一张票证，并用它在这个小区买下了一套109平方米的商品房。“签协议、领票证、签购房合同，不到一个月全部搞定，只待明年入住。”黄彩燕欣喜道。

黄彩燕所说的票证，正是去年肇庆市鼎湖区推出的“房票”。2016年4月，该区出台了《鼎湖区棚户区改造项目(一期)实施方案》，在广东省内首次创新使用“房票”安置模式，棚改户凭“房票”可在鼎湖区内自由购房。这一做法，被认为可有效缩短棚改户安置周期，满足棚改户多样化的居住需求的同时，也有利于打通供需通道，化解商品住房库存。然而，目前鼎湖区的“房票”制度却遭遇困局：补偿标准跟不上飞涨的房价。“房票”安置模式还能否走下去，被打上了问号。

“房票”是征收人给予被征收人购买安置房屋的资金凭证。

文/图 南方农村报记者 王磊

见习记者 肖婉琦

“房票”购房后，

余额兑现装修

走进黄村，一片低矮破旧的瓦屋平房映入眼帘，一间紧挨着一间，密度很大，中间巷道宽仅一米余，电线沿墙如蜘蛛网般密布。不少房屋外墙被打上大红的“拆”字，黄彩燕家的房子便在其中。去年4月，鼎湖区政府发出通告，将坑口街道罗隐居委、后沥居委和迪村居委迪二村、蕉园居委葫芦园村划入棚户区改造项目(一期)范围。同年10月，黄彩燕家签下棚改协议，领到了一张面值70多万元的“房票”。

“‘房票’就是征收人给予被征收人购买安置房屋的资金凭证，而安置房全部是鼎湖区的存量商品房，棚改户可自主选购。”鼎湖区棚改项目执行主体、城发建设投资有限公司(以下简称“城发公司”)总经理冯卫东解释道，“房票”计算颇为复杂，票面面额主要包括宅基地补偿、房屋拆迁补偿、安置补助、原房屋装修补偿费、附属物补偿费及奖励等。

据介绍，安置房与原拆迁房面积在规定范围内基本上按1：1比例享受安置补贴，安置建筑面积在人均40㎡以内的每平方米补贴1900元；超出的部分每平方米补贴760元。黄彩燕一家三口，原拆迁房面积在人均40㎡左右，按每平方米补贴1900元计算，光安置补助就有20多万元。“同一棚户区居民按照同一标准和尺度计算补贴，不因安置地点不同而形成安置房价差。”冯卫东说。

根据鼎湖区最初制定的安置细则，“房票”用于购房的资金不得低于票面金额的80%，兑换现金部分不超过20%。“如果‘房票’面额很大，那不得不购买多套房子，但余额用来装修又不够了。”黄彩燕说，不少村民因此对新制度一直持观望态度，应者寥寥。

为此，去年8月，鼎湖区调整了实施方案：棚改户购买1套住宅类商品房(不含商铺)后，“房票”余额即可全部兑现。兑现分两步，棚改户用“房票”购房后，凭购房合同到区棚改指挥部申请现金兑现，先支付“房票”剩余金额的50%；待搬离拆迁房后，再拨付剩余现金。购房款则由房地产商负责跟区棚改指挥部进行结算，首期款拨付“房票”金额的80%，竣工验收后拨付10%，将房屋交付棚改户后再拨付10%。

兑付资金则主要来源于国开行的贷款和国开基金发展有限公司的注资。截至今年9月30日，鼎湖区棚改项目(一期)已签订拆迁协议715份，发放“房票”665份，已安置人口1025人，购房总数298套，发放房票总金额约3.5亿元。

黄彩燕拿到“房票”后，凭票买了一套三室两厅109平方米的商品房，每平方米4800元，一共花了近60万元，“‘房票’余额还有18万元，刚好用来装修。”黄彩燕称，兑付很快，一般申请20个工作日内就能拿到。她家今年1月封房后，已收到剩余全部现金。“感觉一下子变成城里人了。”她觉得挺满意的。

“房票”解决“拆迁难”

又去库存

实际上，从2015年开始，内蒙古鄂尔多斯、浙江奉化等多地便纷纷推行“房票”。不同于传统的实物安置和完全货币补偿方式，“房票”安置把拆迁安置和盘活房产存量相结合。肇庆市鼎湖区则是广东第一个“吃螃蟹”的。

“‘房票’也是货币化补偿的一种，只不过限定补偿金必须购买一套商品房作安置房。”鼎湖区住建局住房保障服务中心主任苏振兴解释道。与实物安置相比，“房票”安置更灵活快捷，从拆迁征收、办理土地手续再到勘测、设计、建设、验收，安置房建设周期很长，且工程易烂尾或质量不好，安置区的配套设施也比不上商品房小区。如果采用完全货币补偿方式，则无法保证补偿金用途，一些棚改户可能花光了钱却没房住，这便违背了棚改改善居住环境的初衷。他认为，“房票”不仅让棚改户快速享受到城市的配套服务，也有助于推进棚改，解决“拆迁难”的问题。

黄彩燕也认为“房票”安置优于实物安置。“‘房票’可自主购房，安置房自己不一定喜欢，也担心建设质量。”她对自选的房子非常满意：“地段好，附近有公园，且离居委不远，许多熟人也在同一小区。”

罗隐居委会金家村的邓大叔对“房票”制度也颇为称赞。他兄弟二人两间房，建筑面积约400平方米，“房票”面额达300多万元，共买了5套房，面积最大的有120多平方米，最小的是30多平方米的公寓，“摇身变城里人，还实现了资产的保值增值，去年买的房子是四五千元一平方米，如今已经涨到七八千元了。”他庆幸道。

为给棚改户提供一个自由选购存量商品房的平台，鼎湖区坑口街道办事处专门设置了棚改房源超市，政府不对开发商设定门槛，凡正规房企都可作为安置房源。此外，“房票”也可拆分使用，但仅限于被征收人(限本人、配偶、父母、子女及户口本内其他人口)购房，不得提现、转让、赠与。“这在一定程度上也避免了其他地方出现的‘倒卖房票’现象。”苏振兴说。

房价飞涨，

“房票”安置陷僵局

然而，鼎湖区在推进“房票”安置的过程中也不是一帆风顺。有几位棚改户反映，“房票”的购房价格比市场价略高些。去年6月份，罗隐居委会一方姓干部签订棚改协议，领了“房票”购房，但一平方米的价格却要比公积金贷款购房的贵500元。“当时出现了三种价格，现金价、按揭价、房票价，最贵的是房票价。”该干部说。

“这只是早期出现的个别情况。”苏振兴回应说，去年楼市低迷，最初推行“房票”时，不排除一些开发商对政府兑付“房票”的财政能力有所顾虑。但几单下来，开发商发现“房票”兑现比按揭更快更便捷，后面推行自然很顺利。“当然，也不排除因朝向、楼层等造成的房价差。”

此外，“房票”制度面临的另一个问题是：随着今年鼎湖区房价的飞涨，“房票贬值了”。据悉，受多因素影响，今年3月以来鼎湖区房价飞涨。去年，鼎湖楼市均价三四千元，今年均价在七千元以上。房价上涨，“房票贬值”，房价与补偿标准差距拉大直接影响了棚改户的参与意愿，也让鼎湖区今年的棚改工作陷入僵局。“照现在的房价，原来的‘房票’面额已经买不起房子了。”黄彩燕在庆幸的同时也感慨道。

据了解，领到“房票”的棚改户基本都已购房，但目前鼎湖区仍有一小部分签订了拆迁协议的棚改户尚未领取“房票”，而原有的补偿标准已无法适应现在飞涨的房价。对此，苏振兴表示，政府正积极调解、商讨解决方案。今后鼎湖区要进行的第二期棚改项目，也将对方案进行优化，“不一定还用‘房票’安置，可能会有调整。”

苏振兴指出，推行“房票”制度需具备一定条件，各地应因地制宜。首先，楼市要有足够存量的商品房，库存不足，“房票”便无法实现安置；其次，政府要有足够的财政资金兑现，否则“房票”在市场上得不到认可。此外，也要考虑补偿标准和房价，防止房价过快上涨导致“房票贬值”。

针对鼎湖区的做法，广东省房地产研究会副会长、资深房地产专家韩世同表示，“房票”安置为各地在补偿方面提供了多一种选择，实际上是一笔定向使用的货币补偿。这种方式一定程度上刺激了购房需求，但随着房价上涨，供不应求，棚改户未必还能买到房。“政府要么提高补偿金额，要么建安置房。在房价高企的情况下，政府可能要改变货币补偿方式，采用实物补偿，成本才会低一些。”

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