三四线城市房价，南北谁先跌

 图源：沙沙野

自2017年起，三四线城市房价不断上涨，但近期公布的一些数据暴露出了三四线城市房地产市场的疲软。在人口流出趋势显现的背景下，三四线城市房市会走向何方？哪类城市房价可能会下跌？

三四线房地产颓势初现端倪

自从2017年，国家采取了十分严厉的房价调控措施，抑制房价大幅上涨，此后两年，一线城市的房价在一定程度上的抑制，但三四线城市房价却一路攀升。

从70城房价指数来看，2016年开始，一线城市指数开始下降，而二三线城市初期虽然也有所下降，但从2018年开始，又开始回升。

个别城市房价在2018年一年上涨幅度甚至达到30%以上，例如贵阳2018年6月的数据显示，当月贵阳二手房均价为9499元/m²，同比上涨45.94%。

一方面由于一二线城市严厉调控所带来的挤出效应，另一方面由于三四线城市的利好刺激政策的吸附效应，共同推动了三四线城市房价的上涨（图1-3）。

然而，近期公布的一些数据暴露出了三四线城市的房地产市场的疲软。

从房开商拿地情况来看，2019年伊始，房地产企业更多地在一二线城市拿地，而在三四线城市的拿地热情下降。

从上市公司经营数据来看，碧桂园5月销售数据与去年同期相比，权益销售金额和面积同比分别下降4.88%和4.14%，而碧桂园一直深耕三四线城市，销售数据一定程度反应三四线房市的繁荣情况。

从个别城市情况来看，黑龙江鹤岗一套房部分房价已经降至1万余元一套。

从这些数据来看，未来三四线房价似乎存在下降的空间？但要了解具体哪些城市房价企稳甚至下降的可能性更大，首先需要明白过去几年中，影响三四线城市房价的因素是什么。

 三四线城市房价上涨逻辑为何？

事实上，导致三四线城市在过去几年中房价大幅上涨的原因主要有两个，一是在城镇化进程中人口大量流入城市，二是近年来棚改货币化安置的兴起。

第一，持续的人口流入。人口流入是导致城市房价上涨的一个重要因素。在过去20年，中国进入了一个前所未有的城镇化高峰时期。

随着城镇化进程的深入，农村人口大量流入城市，而人口的增长，推动了对住房的刚性需求的增加，从而也导致了房价的上涨。农村人口流入城镇，而小城镇人口流向大城市，这是过去20年最为普遍的现象。

根据国家统计局的数据显示，2000年至2018年，北京、上海新房房价上涨了%，而由于新房限价等原因，新房并不能真正体现房地产价格，现实的房价上涨幅度更大。

而随着大量的人口流入，改变了人们对未来房价的预期也改变了，从而导致部分人以投资为目的购买房地产，进一步推高了住房的价格。

第二，棚改货币化。除人口因素外，棚改货币化安置也是推动三四线房价快速上涨的重要因素。

棚改货币化安置怎么理解？在房屋拆迁的大潮中，产生了大量的拆迁户，政府需要对这些拆迁户进行补偿安置，过去的补偿模式是拆房还房，但从2015年起，一些城市为了解决商品房库存大的问题，采取了棚改货币化安置，也就是拆一套房子，政府直接经济补贴给拆迁户，让拆迁户自己去买房。

在原来拆房还房的模式下，拆迁户往往会选择先租住房屋，等到新房修好后再搬回去，不会产生太多新的住房购买需求，但在棚改货币化的新政策下，拆迁户需要购买新房，大量的住房需求推高了房地产加个的上涨。

同时，伴随着一二线城市政策趋紧，投资者涌入三四线城市。因此，在过去几年中，三四线城市房价飞涨。

 南北三四线城市

楼市走向略有差异

一方面，三四线城市将长期处于人口净流出的状态，而随着前两年三四线城市住房短期需求的严重透支，未来三四线房地产市场缺乏持续向上的动力。

另一方面，棚改货币化安置政策逐渐淡出，市场预期逐渐转变，这些都将阻断三四线城市在未来继续疯涨的趋势。

但由于南北方城市人口流动情况存在差异，南北方三四线城市房市衰落的速度应该也有所不同。

本文研究了中国大陆除北京、上海外的29个省市常住人口数据。

整体而言，南方城市常住人口增长较快，而北方城市常住人口增长较慢，甚至有些北方省份已经开始出现负增长。

通过对各省市在过去五年中常住人口平均增长速度进行排名（图4），我们可以发现：

在增速排名1-10的省份中，有7个是南方省份；在排名11-20中，有5个是南方省份；而排名21-29中，则只有2个南方省份。南方省份常住人口增长较北方省份快是不争的事实。

在地域差异基础上，本文通过数据验证了行政区域等级对常住人口变化情况的影响。

本文从人口增长排名1-10、11-20、21-29三个序列的省份中挑选出4个样本，分别是广东（第3）、陕西（第14）、河北（第17）以及辽宁（第27），并对这4个省份的省会城市及地级市的常住人口增长情况进行观察。

数据显示，辽宁在过去五年平均常住人口增速为负，也即是说过去五年辽宁省常住人口处于净流出状态，但观察辽宁省不同的市，作为省会的沈阳常住人口增速大于0，而其他地级市的常住人口增速几乎全小于0。

而广东，在29个省市中，近五年的常住人口增长速度为第3名，但分不同市来看，人口也主要流向了广州、深圳和珠海。

此外，河北、陕西等省的常住人口增幅最快的也基本是省会城市。

因此，长期来看，未来三四线城市的房地产市场将随着人口向一二线城市流动而逐渐走弱，但是从地域来看，短期内，由于北方省份的三四线城市常住人口流出情况更为严重，房地产市场将较南方城市更快进入下行区间，而鹤岗便是很好的例证。

撰文：元昭 | 责编: 李俊虎

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本文来源：新金融评论