房贷今日换锚：14城首套房百万贷款月供多6元，上海为何减点？
10月8日是新旧房贷政策更替之日，牵动着全国购房者的心。
此前，中国人民银行于8月17日发布公告称，改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，这标志着中国利率市场化改革完成重要一步。公告显示，从8月20日开始，每月20日将按照新的报价机制发布贷款市场报价利率LPR，作为各银行新发放贷款定价的主要参考，同时作为浮动利率贷款合同的定价基准。
在LPR改革的基础上，个人住房贷款利率也随之发生重大变化。央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示：
10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
值得注意的是，作为一直以来房贷利率全国最低的城市，上海在本次房贷利率换锚之后并未在5年期LPR基础上加点，而是首套房减20个点，出乎业界意料。
图源 / 网络
全国14个典型城市利率一览：
首套房百万贷款月供多6元
易居研究院对全国14个典型城市进行了房贷测算，这14个城市包括：4个一线城市，北京、上海、广州和深圳；7个二线城市，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口；3个三四线城市，无锡、珠海、佛山。
上述14个城市在执行LPR贷款利率后，利率稍有增加，按照贷款本金100万计算，其中首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。
一线城市方面，易居研究院的数据显示，2019年10月份，4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度为2bp，即0.02个百分点。同时，4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度为3bp，即0.03个百分点。
从此类房贷利率数据可以看出两个特点。
第一、一线城市采用新的利率定价机制后，利率变动其实不大，只有微小的变动，进一步体现了利率稳定的导向。
第二、首套房和二套房的利率变动方面，二套房利率的变动幅度稍微更大一点。
二线城市方面，本月7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同时，7个二线城市二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度为5bp。苏州的首套房贷利率出现下降，相比上个月下降8bp，不过整体仍维持在高位，为6.05%。
从此类房贷利率数据可以看出两个特点。
第一、二线城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相对大。
第二、横向对比看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。
3个三四线城市样本中，首套房的LPR房贷利率为5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度为5bp，即0.05个百分点。同时，3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度为5bp，即0.05个百分点。
上海首套房贷利率可LPR减点，
政策考量几何？
据悉，10月8日之后，上海新发放的房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。
根据9月20日央行授权全国银行间同业拆借中心发布的LPR报价，5年期LPR与上月维持不变为4.85%。因此，上海首套房商业贷款的利率下限为4.65%，二套房贷款利率下限为5.45%。这一房贷利率下限和此前上海的房贷利率水平基本保持一致。
首套房贷款利率在LPR基础上减点的方案，出乎不少业内人士的预料。按照央行8月25日发布的《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》，10月8日定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
业内人士表示，上海首套房贷款利率之所以是在LPR基础上减点20个基点，主要是考虑到之前的情况，如果按新定价机制，等于上海首套房要加20个点，对于市场可能会有比较大的影响，不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡。
诸多上海银行业人士表示，减点只是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。
业内普遍观点：引导资金更多流入实体经济，“换锚”对房贷利率影响不大
业内普遍认为，在“房住不炒”的政策基调下，房贷利率“换锚”对实际利率水平影响并不大。央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上也明确表示：有一点是肯定的，房贷的利率不下降。
中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，房贷利率平稳过渡是主流。10月8日后，虽然房贷合同变化，但房贷执行利率并无变化。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然是维持在过去2年的最低利率，从目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。
不过LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的。兴业研究宏观分析师郭于玮表示，“从更长时间看，以LPR为基准形成的房贷利率，浮动可能性更大。现在居民贷款一般是每年做一次重定价，如果LPR调整频繁，那么半年重定价或按季重定价比例有可能提升。
融360大数据研究院分析师李万赋指出，一方面，LPR新机制出台是为降低实体经济融资成本，未来下行概率较大，重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜；另一方面，对房贷来说，大方向仍是避免干扰房地产政策执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率基本稳定。
本文综合来源：21世纪经济报道、财新、华尔街见闻