3月5日，国务院总理李克强在作政府工作报告时表示，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”据中国银保监会此前披露，目前我国约有3亿新市民，这部分人主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。“大量城市中低收入群体的居住问题没有得到解决，这是我国当前住房领域最突出的短板之一。”第十四届全国政协委员、中国金融四十人论坛（CF40）资深研究员、中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌在两会提案中表示。张斌建议，设立“新市民住房保障基金”，解决新市民的住房问题。该基金主要有三个功能：一是帮助和加快房地产行业资产重组和风险出清，维护房地产行业和宏观经济稳定；二是扩大政策保障房供应；三是对城市中低收入和外来打工农民工群体提供低成本或租或售的住房。
成立新市民住房保障基金的建议
文 | 张斌
中国当前和未来的房地产市场面临三方面挑战。一是仍有大量群体的居住问题没有得到解决。大量城市中低收入群体居住条件过于简陋，外出打工农民工群体不能在工作和生活所在的城市安居，一家人长期多地分居。这是我国当前住房领域最突出的短板之一。二是房地产行业进入“去杠杆”和资产重组阶段，不利于宏观经济和金融市场稳定。房地产行业的高杠杆扩张和高增长模式已经终结，房地产企业难以凭借行业自身力量消化近20万亿的沉淀资产。完全依靠市场自发力量“去杠杆”，不仅带来持续的房地产行业低迷，还会威胁到全社会信贷增长和宏观经济稳定。日本在这方面有沉痛教训，历时过长的去杠杆会造成长期的内需不足，诱发金融风险。三是房地产市场从“易热难冷”转向“易冷难热”。我国的住房需求高峰期已过，未来全国住房销售面积趋势性下降，全国大多数城市面临的可能是住房供大于求局面。避免房地产市场过冷成为未来行业发展的主要挑战。通过设立“新市民住房保障基金（以下简称“基金”）”有助于应对以上三方面挑战。基金主要有三个功能：一是帮助和加快房地产行业资产重组和风险出清，维护房地产行业和宏观经济稳定；二是扩大政策保障房供应；三是对城市中低收入和外来打工农民工群体提供低成本或租或售的住房。基金是对现有住房公积金政策的补充，突出了对未纳入现有住房保障体系的中低收入群体的政策保障，基金同时发挥了化解当前房地产市场风险，激发房地产市场活力和提振内需的作用。该类政策性住房金融保障机构在发达国家普遍存在。基金应该依托中央政府信用，是全国性的非银行政策性金融机构。基金的资本金由中央政府发行特别国债筹集，初期可按500-1000亿元安排，支持其他有参股意愿的金融机构和市场投资者参股。基金的日常运营资金来源于发行债券、REITs产品收入，以及其他日常经营收入。基金对收购的资产可与市场专业机构合作，通过发行REITs产品获得收入。基金需要税收、土地相关政策的配合。基金是政策性金融机构，有明确的公共政策目标，不同于普通商业金融机构。基金在存量房地产的资产购入、重组、销售等环节应享受特别的税收政策；基金在改变土地和房地产使用用途方面可与相关管理部门特别协商解决，可以考虑每个城市每年给予基金一定的土地用途转换额度。为中低收入群体提供住房保障的相关税收优惠和土地用途变更，可以考虑一城一策的方式，具体情况具体解决。基金可以在新市民数量多、对住房需求较高的大城市展开试点业务，积累经验后可向其他城市推广。作为面向公众服务的政策性金融机构，基金经营的全部业务和财务状况应定期向社会公开发布，接受社会各界的监督和问责，在实践中不断完善和提高服务水平。2021年下半年以来，中国房地产行业流动性压力凸显，CF40持续跟踪研究房地产行业风险变化，并召开多轮内部研讨会，就房地产行业面临的短期困境与溢出效应、短期应对与长期转型等问题展开研讨。我们梳理了部分已经发布的研究和研讨成果，供读者参考：2021年9月-11月，中国金融四十人论坛围绕“房企债务风险、影响及应对”、“房地产短期下行压力及溢出效应”、“如何实现房地产市场健康发展”等议题举办多场研讨会，与会专家指出，应重视房地产市场所面临的三重压力叠加共振局面，政策层面需及时应对。短期内，应注重稳定市场预期，重点防范房地产债务出现大面积流动性风险。长期来看，须从财税和土地两方面入手，通过财税体制改革和地方产业优化升级，降低地方政府对土地市场的依赖；推动土地市场改革，增强土地供给弹性，大力发展保障房建设和租赁市场，促进房地产行业健康有序转型等。
NFR工作论文《如何防范房地产市场硬着陆风险》提出，防止房地产行业硬着陆的出发点是防止房企流动性危机，落脚点是保障房企现金流。一是要及时放松对住房抵押贷款政策的额度限制；二是应当支持对房地产企业债务的借新还旧，对过去经营状况良好但突然陷入流动性困境的房地产企业提供紧急救助贷款；三是近期内可以延缓出台对房地产市场影响过大的其他政策。
文章指出，未来房地产市场或由“易热难冷”转向“易冷难热”。文章阐述了房地产市场当前和未来面临的最突出矛盾，并提出了房地产新模式下的解决方案：一是面向新市民的都市圈建设方案，包括完善面向新市民的住房及公共服务供给，为新市民提供购买力支持等；二是稳定房地产行业发展的债务化解方案，包括推动住房抵押贷款利率市场化，用“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产等。2022年4月，《2022·CF40中国金融改革报告》发布，其中分报告《构建房地产新模式》对房地产市场存在的“三高”现象——高房价、高负债、高度金融化进行事实梳理并分析其背后的原因，辨析了房地产市场发展中存在的主要问题，从而提出构建房地产新发展模式的解决方案。报告认为，当前看到的房地产与金融部门的广泛联系不宜简单理解为“房地产绑架了金融系统”，解决问题的关键也不是让房地产与金融部门脱钩，而是要重新建立起基于商业规则的、透明可监管的融资渠道来满足房地产的融资需求。2022年7月，CF40召开主题为“如何实现房地产和金融的良性循环”的青年论坛双周内部研讨会，与会专家认为，“保交楼”是解决当前房地产风险事件的主要方向。政策建议方面，当务之急是通过控支增收，支撑未出现现金流断裂房企的稳定运行，避免停工蔓延。对于现有问题楼盘，应充分发挥政府部门的协调作用，以市场化方式为主要抓手“保交楼”。本文通过梳理1970年以来国际上22次房地产危机的相关数据，发现了三个具有一定规律性的情况：第一，房地产危机及其影响持续时间特别长；第二，房地产危机的影响程度特别大；第三，房地产危机的“疤痕”似乎具有永久性。这些具有规律性的情况值得我们高度重视。
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