8月31日
是存量浮动利率贷款定价基准转换的
最后期限
还有半个月的时间
你做好选择了吗？
昨日（12日），工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行齐齐发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》。公告均表示，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。
此前，交通银行以及招商银行、民生银行、兴业银行等一批股份行已发布类似的批量转换公告。
直白点就是：
你没说不转，
就统一转换！
赶紧叫身边有房贷的亲友要注意啦！
根据央行此前通知，有商业住房贷款的“房贷一族”，需要在今年3月1日至8月底期间，在LPR和固定利率间作出选择。3月以来，已有不少用户收到银行短信，提醒转换房贷利率。
按照公告，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款），自2020年8月25日起批量转换，你无需自己进行任何操作了。
各大银行此次批量转换的规则也基本一致。以工行为例：一是，原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成，加点值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点值可为负值且在合同剩余期限内固定不变。从换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。
二是，重定价日调整为贷款发放日对应日，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与上述加点值重新计算确定。如定价基准转换日与调整后的重定价日相同，则转换日当天不进行重定价，贷款自下一个重定价日重定价。
对于不接受定价基准转换的贷款者，上述五大行均在公告中给出了选择。工商银行、中国银行称，可在8月24日(含)前，通过手机银行、网上银行和网点等渠道完成自主转换；建设银行、邮储银行给出的时间节点分别是8月31日(含)前、8月25日(不含)前。农业银行表示，8月24日(含)通过掌银、网银、客服或者原贷款经办行进行登记，届时将不对个人住房贷款进行批量转换。
有银行人士举了例子介绍道，假如目前执行的是贷款基准利率（4.9%）打9折，即4.41%。如果转换成LPR，原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%，“-0.39%”这一加点数值是不变的，未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。
如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。
说到底，是选固定利率还是选择浮动利率，关键看LPR走势。目前，最新的1年期LPR报价为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，其价格已连续三个月“按兵不动“。自去年8月LPR报价机制改革以来，至今年7月共报价12次。其中，1年期LPR下降过4次，分别在去年9月、11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp、20bp；5年期以上LPR共下降过3次，分别在去年11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp。
“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率，都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。但是，未来，如果LPR利率一旦出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过以前的月供成本。温彬进一步指出，短期来看，未来两三年，利率还是保持下降的趋势，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩。利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中长期LPR走势，由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响，目前难以预测。
因此，温彬建议，可根据自身情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的还款方式。“如果是此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况，则可以选择浮动利率。”
资深按揭中介人士郑大源认为，从近20年的房贷利率走势看，4%上下的实际利率属于低位，而高位是在2007年下半年出现的7.83%。但他认为，未来三五年内，LPR下降的可能性更大。
“现实中，或因新买房的需要、或因不想背债务的心理，多数人最终还是会选择提前还清房贷的，因此判断LPR走势不用想太长远，只用想着五年左右的时间即可。”郑大源建议选择转浮动利率，由于目前5年期以上LPR相比去年底已累计下行了15个基点，如此一来，等下一个重定价日到来时，就能享受到当前LPR利率下行带来的降息。
记者计算得出，如果是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算，购房者月供可以减少约90元，合计30年能减少利息大约32400元。
来源：经济日报、广州日报
编辑：十十
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