政府调控下各城市房价趋势
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距离丁祖昱个人首秀已经10天了，之所以这时候把丁总的话拿出来再说一遍，是因为他的话值得我们研读。（其实不过是因为我之前懒o(╯□╰)o）
文 | 八卦女
1st 从库存看各城市房价
丁总说，2016年的政策发生了180度的转折，前三季度搞刺激性去库存的政策，差不多有26个城市前后出了34次政策，从第四季度开始，以调控政策为主，22个城市搞了37次密集调控。
调控之后，上海现在的去化周期只有一个月，但政府仍然不批预售证。而深圳比较有压力，它的去化周期已经高达18个月，虽然深圳库存总量不大，只有600万平方米的可售面积，但它最近几个月的成交量非常低。而刚刚发布相关调控政策的重庆，去化周期是2.5个月。过去很多年，重庆的可售面积都是巨大的，但现在重庆呈现出库存快速下跌的趋势。此外，郑州只有3.5个月左右的去化周期，苏州的库存在增长，沈阳依旧还有20个月去化周期。
△单纯从库存量上看，上海有上涨的空间（库存告罄）。深圳进入冰冻状态。无锡、常州、重庆、长沙、杭州等库存大市进入快速消化状态，价格较2015年稳步上涨。青岛和成都库存虽然较多，但8个月左右的去化周期，基本维持了楼市的健康稳定（青岛库存多集中在胶州湾里面，而非胶州湾外围的市区）。沈阳巨量的库存，缓慢的去化速度是个大难题。
在现有政策的影响下，15亿平方米可能是中国房地产销售面积的天花板，在未来90%的可能很难被打破，但销售金额12万亿不一定是天花板（单价提高），可能会被打破。
2nd 从均价看各城市房价
△从均价看，深圳高居榜首，这跟深圳市中心呈现带状有关，东有罗湖，中有福田，西有南山，除了两头的盐田、大鹏、宝安，几乎处处是中心，且深圳紧邻房价巨高的香港，相当于一个城市的面积放了两个城市。北京、上海的均价低深圳1.5万每平米，主要是因为2016年的成交主要发生在城市外围郊区而非核心区（深圳2016年成交主要在市区）。郑州、武汉、广州这些城市，也都是外围涨的快，其中北京外围涨67%，上海外交环涨了52%，广州超80%都在外围的6个区（广州内城核心区有很多楼盘没有开盘，如广钢新城、广纸新城、奥体广氮等板块）；而苏州、天津、南京、深圳，这些是中心涨的快。苏州和南京在过去一年中涨幅较大，均价甚至超过广州，广州可能在2017年均价回升，出现补涨。
△上海和北京的豪宅数量多，主要原因在于高房价的主城区面积大。深圳的高端市场也不用愁，中小板的暴发户体量很大都在深圳。杭州的高端产品，除了地段，品质推动最为有力。苏州的豪宅成交套数仅微涨7%，相对杭州明显下行。南京、天津、郑州、成都、合肥的地段价值被挖掘，厦门、东莞则完全靠行情推动。
总体来看，5万/㎡的豪宅成交套数，93%的分布在深圳、上海、北京。二线城市目前仍只适合做刚需及改善，做5万/㎡的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套，其中5万/㎡的房子就有2万多套。
△在超高端豪宅市场，北上深占据绝对优势。广州与杭州、厦门成了第二阶层。
3rd 从土拍看各城市房价
△从土拍来看，平均土地溢价最高的是昆山、合肥、无锡、东莞、泉州、嘉兴、衢州。剔除东莞在广东，这几个城市均集聚在长三角一带，特别是浙江和江苏，充分说明了长三角地区的巨大潜力——即使是三线，也远比华中、西北、东北的三线城市好上很多。
△土地成交总价很难说明问题。楼板价排行榜则充分证明了去年一年在土拍影响下的房价热度，其中龙华新区A816-0060地块直接带动深圳全城上涨，上海宝山、杨浦、虹口地块带动上海部分区域价值的上涨。溢价率排行榜则充分证明了嘉善、泉州这两处地段价值的可挖掘性。
4th 从房企入驻情况看各城市房价
△个人感觉，各城市入驻房企越多，地头蛇现象就越少，明面上的竞争就越激烈。长沙、沈阳作为一个房价二线城市，在这方面做得很不错，至少不排外。但入驻如此多的50强房企，仅仅在长沙、沈阳分别拿地600万、700万平米，充分说明了入驻房企对这两个城市的谨慎态度。青岛由于外围库存较多，沿着外围海岸线的市区土地供给少，房企也甚少拿地。郑州、济南有明显的本土房企保护倾向，出让那么多土地，却仅有十几家50强房企拿地。
△碧桂园和恒大将成为超巨型房企的代名词，万科即使在单价上做的不错，想要在总建面指标上追赶碧桂园和恒大，任重而道远。
△长沙卓越浅水湾成交均价18000多，个人认为有很大的泡沫。梅溪湖是个人工湖，位置在长沙二环外，虽说有产业园和大学城的地理因素，但没有高薪就业人群。而且此地地铁已通车，学校已开学，未来几乎没有利好，在此买房的人有很大一部分来自长沙西的岳阳、常德等地，很难找到接盘侠。个人认为长沙市中心完全可以碾压梅溪湖。
△融创的收购与中海的收购完全是两码事：融创是做加法，收购合并很多中小房企，是体制外的市场化战争；中海是做减法，在一个系统内减去其他的品牌，是体制内的非市场化战争。
△融创、恒大、万科，地王创造者。
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