地产八卦女说
星子曾发过一篇《多年不涨的城市》，许多人问我，多年不涨的城市这一次终于涨了，是否值得入手呢？
本文就为你解决这个问题。
文 | 朱红之泪 来源 | 城市发掘者
其他
多年不涨的城市终于涨了
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一）拉高入实
从去年初到现在，我所接触的买房者们买的城市等级真的是越来越低。
一线到二线，二线到三线，三线到四线。。。。
随着热点城市限购限贷限售的升级，买房者们的目标城市不断外移。
到了今天，如果一个正常人关注了半年楼市，也知道国家在不断地把人们从“好的”城市往“差的”城市赶。
以至于有人调侃：很多地方发布调控政策用以证明自己这个地方有投资价值。
有调控，反而值得投资，越限购，越想买，这是种什么心理呢？
心理学上叫做“展示高价值”。
“展示高价值”从而获得注意力，反而真的获得了众人喜爱，从而“拉高入实”，最终赢得胜利。
图片来自网络
求你买你不买，不让你买你偏买，得不到永远在骚动，被偏爱的有恃无恐。
明天要限购了，今天赶紧买一套，恐慌往往来自于恐惧，当你害怕失去，你也就没法将心态平静了。
当然，如果你是傻空，当我没说。
我是说给任何一个出于各种目的还是想买个房子的人的。
不过，并不是什么东西都能拉高入实的。
还是要看看基本面的。
二）三四线城市终于涨了
最近分答和小蜜圈里面的热点早就已经不在一线城市了。
随着3月到4月的又一轮调控，问问题的人的目标从二线城市再次转移到了三线城市。
朱老师，成都限购了，你觉得青白江可以买么，那里据说有自贸区。
朱老师，仁寿到兴龙湖才20公里，成都买不了买仁寿吧，已经被抢光了。
朱老师，你觉得南通怎么样，最近涨的很疯狂。
你觉得无锡如何？太湖新城可以买么？
最近沈阳浑南被北京扫房团横扫。
沈阳景色：
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“米宅米宅”最近老是推海南，现在最新一篇推送说大连是本次上涨的最后一个城市。大连可入么？
徐州貌似涨了。朱老师。
徐州景色：
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太原涨了，叫你们不看好太原，太原现在火的不要不要的。
昆明蠢蠢欲动了。
连公众号“贵阳小数据”都开微信群了，有一群人讨论贵阳房产了。
贵阳景色：
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更不用说从去年冬天就已经起步的西安，更是炙手可热。
无数人都在问我西安可不可以入。
我很想知道，西安进一步收紧了，你是不是准备买咸阳？
假如贵阳限购了你是不是觉得安顺好？贵安新区还国家特区呢？
长沙进一步限购了你会不会去抢湘潭、株洲？
我们都知道，这些年央妈让水库放水导致楼市这个蓄水池水涨船高，买房的人都赚钱，可是如果真的是这样，到底谁在亏钱呢？
原来买房可以让大家一起赚钱共同奔向富裕的新生活啊！
见鬼去吧！无数的大坑可能都要用有生之年来填的。
通胀是对所有人征税，如果大家都赚了到底向谁征税呢？
股市是一赚一平八输，楼市就变成了大水漫灌大家一起上车一起赚钱了？
凡事总归有个底线啊！
包括上车这件事。
诺亚方舟：
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三）虚与实
因为这些年的财富积累和通胀，全国只要不是老少边穷的地方新房价格都能涨30%，这其实没有任何意义，只不过是交税而已。
可是如果想要超过全国平均水平呢？
更关键的是，二手房价格涨幅也要超过全国平均水平呢？
很难的，凤毛麟角的。
要知道，在中国的广大二三线城市，多年的房价不涨和财富积累导致豪车遍地，人车比例远高于京沪深，车位是刚需。
这些地方的人对房产小区环境和物业服务的挑剔更是一等一的厉害。
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每一个新房癌都有一个二三线城市的童年。
成都重庆，房龄超过5年的房子被人们嫌弃，江北嘴2002年左右南方上格林小区居然被本地人划入了老破小行列。
成都2011年的开元国际和2014年的金牛座小区相比，居然有人还跟我指出了其物业不好，房子破旧。
在成都重庆房价已经有了一个接近翻倍的行情下，新房癌依然大量存在。
北上深的房产如果是还不错的折损比较慢的资产（爱马仕）。
那成都重庆的房子简直是消耗品（蔻驰）。
至于西安的房子，那还不得是快消品啊（ZARA）？
估计贵阳的房子可能是美特斯邦威…..
你会好几年穿美特斯邦威么？
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当前三四线城市的房价上涨，到底有多少是真的需求，有多少是自然而然的财富积累导致的品质追求呢？
要知道，近些年来大型房企才刚开始进驻三四线城市。
三四线城市也是近年来才执行招拍挂政策的（以前都是各种集资福利分房和本地小开发商走关系）。
一线大开发商的房子品质和设计有了升级，正好对应了三四线人们的虚荣心，精装房开始大面积问世，毛坯逐渐减少。
2年前7000一平毛坯的城市，今年品牌开发商进驻开了个15000的精装洋房。
这到底是真的有居住需求还是仅仅本地人们的消费升级呢？
虽然房价翻了一倍多，可是，房价绝对值其实还是很低啊。
这么低的价格翻倍并不能说明真的有什么大行情来临的。
其实只要本地人有住房消费升级的需求，新出来的好房子，本身也会涨价的。
这种涨价和炒房关系真的不大。
表面上看新房都涨了，可是这些城市二手的流动性依然很差、老破小价格基本不动、人口也基本不流入，新房都涨其实并没什么太大的价值。
四）结论
那么，朱老师，如何辨别一座城市的房价上涨是虚的还是实的呢？
90年代老破小房子的价格才是辨别房市是虚火还是明火的钥匙。
买老破小的是一个城市新增的最底层人口，如果底层人口无法托起来这座城市，那新房涨价都是空的。
打开链家（当然西安链家连二手房板块都没有），就找市中心普通的90年代的老破小，如果其价格基本不动，那么基本上是虚火。
如果连老破小都明显的上涨了（可能低于次新房、新房的涨幅），这座城市才能获得超出平均涨幅的特殊收益。
成都去年翻倍的行情中，我一直在看玉双路地铁站附近老破小（6楼无电梯多层老房子），基本上有了从7500到10000的跨越。
最近不断有人问我，成都长沙最市中心的电梯老大楼7000多一平是不是洼地，从这种问题的频率的上升，可以看出成都长沙这次的行情已经坐实了。
可是沈阳、贵阳、昆明我还没观察到相应明显的变化。
不过西安有点迹象了。
西安景色:
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如果你没听懂我说了些什么，那就算了。
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