地产八卦女说
前几天，金岩石教授称：未来三年之内，卖掉所有投资性房产；未来三五年，金融海啸会拔地而起，北上深豪宅价格会腰斩；建议家庭弃房、持股、全球化配置资产。
说实在话，看到这样的论断，我直觉上就觉得金岩石变成了牛刀。预测房价走势从来就不是一件容易的事，说能够在2-3年短周期内预测房地产的，都是蒙的！
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在2-3年短周期内，说能够预测房地产的都是骗子！
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文 | 地产八卦女
预测房价是一件很难的事
经常有朋友对我说，现在该不该买XX市的房子，未来会不会涨？会涨多少？
对于这样的提问，我通常会说：如果你问的是一年或者十年，我都能回答。如果你问的是两到三年，基本没人能够回答。
为什么这么说呢？因为星子关注房地产这几年来，深刻感受到，无论是房价走势还是调控走势，都非常难以判断，这中间牵涉的利益非常之多，加上有从拿地到开发的时间跨度，加大了操作上的不透明，博弈局面确实很复杂。为了预判行情，经济学家和企业家们创造了批售比、房价收入比、存货周转率等等一系列概念，但很难覆盖到市场所有的方方面面，且数据常常失真。
因此，如果你想透过现有数据来预测两到三年以后的房价，确实很难。而对于一年以内的行情，由于市场基本稳定，我们只需要基于现有市场情绪和数据，就可以得出结论，且出错率很小。
以星子预测为例，早在2014年12月我就判断当时房价已探底、最佳买房时机已到，也有不少朋友听从我的意见，抄到了2015开始的最完整的牛市大底（直到今天，还有几个朋友加我说感谢我那篇文章）。但说实话，我绝对没有想到，深圳、厦门、东莞、南京等城市的房价会发疯到今天这个程度。我唯一摸得比较准确的城市，大抵还是长沙，从去年7、8月到年底打烊，再从3月到5月二手房的疯涨，这两波行情大抵算得比较稳。
△恭喜上面这位朋友
而对于10年以上的长期房价走势，任老回答得非常干脆，也最具代表性：“都问了十几年了，还在问，只要有钱，什么时候买都行......”
当然，任老看涨的心态，体现出的是对这个国家经济未来的自信——毕竟没有哪个国家因为经济向好而房价长期低迷的先例。即使是地广人稀的美国加拿大，房价几十年来也是一直在涨（日本经济长期滞胀，并不算是特例）。在这样长的时间周期里，房价即便偶有下跌，也是震荡探底向上的走势。因此，有这样一个预测依据，任老的观点自然而然是极为正确的。
但是，对于未来2-3年的短周期行情，即便是开发商，也没法预测。
说到这里你可能就想怼我了：什么？连投资几十亿几百亿的开发商都没法预测房价走势？你小编敲敲键盘就能预测？
别着急，请继续往下看。
政策市是不可预见的
为什么说2-3年的短周期行情是难以预估的？因为在星子看来，2-3年是一轮政策调整周期，政策调整是短期楼市最大的变数，2-3年房价走势完全是政策市（计划经济），5年以上的房价走势才能避开政策影响，回归市场经济。
以2015年-2016年地产大牛市为例，2015年还是以去库存为主基调，可是到2016年就变成了集体的限购限贷，2017年甚至开始限售。这其中的转变幅度之大，令人心惊，更让我们看到一个基本的楼市规律：大凡挤压楼市泡沫的调控，基本宣告失灵；而刺激楼市的政策，则会引发各界“一致行动”，制造空前繁荣的市场。
为什么明明是要通过农民工的市民化加快去库存的步伐，却最终被修改成一线城市和部分二线城市的房价疯涨呢？真实的调控目的又是什么，究竟谁真的能看透？
对此，有人评述说，如果没有2015年的“330”，根本就不会有之后的房价暴涨。事实上，经历2013-2014年两年的滞涨后，房地产上已经有价无市了，开发商已经快支撑不下去了（如光耀地产破产）。甚至连时任北京万科董事长的毛大庆，都在2014年放出悲观言论说：全国房地产将下行，搞不懂北京楼市。
从这一方面说，毛大庆的预判“失误”，基本上是政策调整导致的。如果2014年的金融和购房政策再坚持一年，房价肯定下降得不要不要的；但由于各方面的游说，政策调整即时生效，楼市就像一堆干柴添了油一样即刻爆燃起来。
△时寒冰也因为没有预估到政策调整的威力，近年来仍常被多军质疑。
除了个人预测房价失败以外，企业也不见得能够预测成功。例如万科在2014年的白银时代提法，实际上就预测提前了（前几天又重申了黄金时代结束），直接忽略了2015年以来的大牛市。
再比如房企拿地，2010年一二线深度调控，房企被迫前往三四线拿地，结果站了整整五六年的岗，才在2016-2017年这波行情中抽身出来。而2016年一二线城市地王频出，随着这些城市调控力度的加大，在一二线城市的地王们又该站多长时间的岗呢？（如果能够预测政策调整周期，根本不需要这般站岗）
△图片来自公众号樱桃小房子。随着三四线城市的持续火爆，房企加大了在此区域的拿地程度——如此多的土地成交，又将有多少房企站岗呢？
所以对于金岩石教授的论断而言，就算未来三五年出现金融海啸，想想08年的次贷危机，政府马上颁布了四万亿刺激计划，随后的房价，究竟是下跌还是上涨呢？你对比一下就知道了。
也许，从调控的欲言又止以及地方财政和房地产千丝万缕的关系，预测2-3年短周期的房价走势，将永远是一个让人尴尬的话题。
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