中年油腻的万科

地产八卦女说

“醉卧美人膝，醒掌天下权”，前半句我说的是王石，后半句说的是伊藤博文。

也许你认为王石没法跟伊藤博文相提并论，毕竟伊藤是世界史上赫赫有名的大政治家。然而，单纯从各自领域的地位来看，在地产界开启专业化路径的万科王石，确实跟在政界带领日本进入近代化的伊藤博文有得一拼：

在中国干房地产，但凡有点追求的企业都绕不过万科（除了那些想捞一票就走的投机者）。万科在中国最大的成功，是类似于伊藤博文为日本立宪，制订了一个通用全国的基本地产标准。

例如，招投标、设计、施工、验收全流程，样板间、物业公司的设立，无数公司都在万科标准作业指导书上获得免费的管理手段教学。万科或许在各个领域都不是行业内的极致，豪宅比不上绿城，快周转弄不过恒大融创碧桂园，净利润玩不过中海，但是整合起来，业界对万科的标准还是相当认可的，以至于万科形成一个覆盖面非常广的行业操作手册。而这一个业界公认的标准和创新，是在王石的带领下干出来的。 

此外，王石在性格上，也与伊藤博文有着诸多相似：同样爱江山也爱美人（艺伎），重名甚于重利，善待人才，都有着毫不隐讳的行事风格。两人在内政方面，都有相当的政绩，但在对外政策和女性关系方面，也都实在让人无法恭维。

所不同的是，伊藤博文的政治生命在其遭遇枪击后仍有所延续，而万科，却早已不是王石治下的万科。请见《吐槽万科 | 比被超车更可怕的是，输了原本可以赢的比赛》

所谓一朝天子一朝臣，其实，万科已经变了，郁亮时代的万科，更像是一个金融化、认清了现实的企业，毕竟郁总是金融背景出身。

万科的许许多多产品缺少了往日的情怀，只不过，股价和营销业绩还能抚慰投资人的心罢了。

万科股价又创新高了。

▲2018年1月16日，万科A突破40元每股。

听到这个消息，我的第一反应是，姚老板应该很庆幸，庆幸自己虽未拿下万科管理权，但在财务投资上不输人心，浮盈接近700亿，至今仍有股民感谢他发现了万科的价值；

然而第二反应是，已经退出的王石，是否错过了万科最好的时代？他是否会为现在没能站在万科主席台上而感到遗憾？

从数据上讲，万科股价创新高的同时，也收获了5200多亿的年度销售额（流量金额）。

虽然这个业绩不敌碧桂园，也没能把恒大甩掉，后面还有一个动起来极快的融创在追赶，但仍然是万科历史上最高销售额。

然而，如果重点看投资人更关注的销售面积和权益金额，就会发现，原来万科已落后恒大、碧桂园这么多：

▲万科销售面积，远低于恒大、碧桂园；恒大权益金额占95%，而碧桂园、万科权益金额仅占72%，显然恒大的销售数据含金量更高。

在我看来，一家优秀的房地产企业必须要有规模，有规模才有市场地位，亦为品牌和效益打下了坚实的基础。在这一方面，万科连续两年失去头把交椅，甚为遗憾；

其次，在中国异常激烈的市场竞争中，企业必须要有发展速度，速度第一，完美第二；效果第一，方法第二。万科在首破千亿、一骑绝尘的大好格局下被恒大碧桂园追上，甚至开始被融创“再度逼宫”，再次令人遗憾；

第三，要打造百年基业长青的企业，成为行业的领头羊，必须花大力气在产品、运营模式和文化上必须有所创新突破，同时控制项目和企业的发展品质。在这一方面，当下的万科可能是最受诟病的。

为什么这么说？我们发现，当万科转向业绩导向，当王石退位之后，万科，已不再是我们熟悉的那个万科。

例如，产品和运营创新层面，曾经万科每一次创新，都是行业的风向标。星子曾发过一篇文章《万创是谁？全面回忆万科千亿帝国背后的设计团队》，剖析了万科如何将项目做出新的价值，每次领先一步，逐渐拉开与对手的距离。

从四季花城的情景洋房到万科城的双拼别墅，再到第五园的中式四合院，17英里的叠院别墅，天琴湾的独栋别墅，万科中心的漂浮地平线……产品创新成就了万科强大的产品征服力，很多置业者被万科的产品所打动，于是成了万科的业主。

毫不掩饰的说，这种将市场营销与产品设计完美融合的项目，总是在为未来居住在此的人们探讨一种新的生活可能。

每一个项目给所在城市甚至全国市场都带来一次全面震撼，平均每三年创造一种新的生活方式。

▲万科总部“漂浮的地平线，躺着的摩天楼”

然而，现在呢？据说，万科总部要从盐田搬到南山核心地带的超级总部基地，“以方便和恒大做邻居”。

如果真的搬，新的大楼肯定不能再像盐田那个“漂浮的地平线，躺着的摩天大楼”，那么前沿而任性了吧？如果真的搬，那个不断有创新、不断闹些黑科技革命的万科建研中心，还会是地产人朝拜的圣地吗？

其实不只是搬不搬的问题，在万科，曾经引以为傲的装配式建筑、住宅产业化都越来越少有人提了——取而代之的是碧桂园，它在森林城市附近计划建设6个装配式建筑生产工厂，成为全球最大的装配式建筑生产基地之一；

曾经领风气之先的《万科周刊》，其情怀氛围也越来越淡，《万科周刊》成为地产人的必读书刊已经成为非常遥远的记忆了。

而更令人遗憾的是，现在整个行业都在向碧桂园学习，无论是其狠抓节点的快周转模式，还是原本由万科提出的合伙人跟投制度，都是“墙内开花墙外香”。

特别是跟投机制，万科作为首提事业合伙人的企业，原本拥有裂变无数“小万科”的可能，但结果被碧桂园物尽其用——合伙人制度，很多房企都在搞，而像碧桂园这么大手笔的确实不多，其员工整体跟投比例，达到了10%。这是一个很大的比例。

比例再大一些，估计碧桂园的员工都没有那么多钱跟投了。碧桂园也因此落下一个名声：碧桂园的人都不炒房，炒房能挣几个钱，简直low爆了！

唉，掌握先机却没有发扬光大，万科，真是让人可惜。

当擅长钻研产品的徐洪舸、肖楠出走之后，万科强打精神，号召“互联网+”，然而“互联网+”，对地产而言，就是一个笑话！

万科竹篮打水的同时，还出走了一批明星高管：杜晶、刘爱明、袁伯银、肖莉、毛大庆......取而代之的是，极具融投资色彩的“战投帮”崛起。

由此，万科在规模扩张的绩效追求中，犹如朝气蓬勃的大学生，变成了步入社会后精致油腻的中年男。

当然，客观的说，不只是万科一家的问题，整个行业的创新激情和人文情怀都在消退——毕竟行业太火爆了，大家更热衷可能暴富的跟投合伙机制。

而且万科受股权大战困扰，换成别家，可能就直接改名换姓了。

然而，不得不说的是，万科确实在“国企化”，原先民企那种敢冲敢打的风格、那种清高孤傲的态度，正在被口号式的国企做法替代。此次万科总部搬迁，也许就是大东家有意为之。

甚至，业务版图的扩张，也与万科开始讲政治不无关系。在上级领导看来，特别是在规划委看来，只做住宅无异于只拿城市红利却不贡献红利，地产商必须做点其他的才能更好拿地。

于是，在近期大会报告里，提到“租售同权”，万科宣布大力发展长租公寓品牌；“人民美好生活”成为高频词，万科抛出新愿景：做美好生活场景师、实体经济生力军、和谐生态建设者、创新探索试验田；在雄安新区试点方面，雄安万科建筑研究中心揭牌并投入运营......

郁亮甚至说，“现在谁跟我说万科是发展商，我跟谁急！万科作为发展商的时代已经结束了，我们为城市发展作出贡献、作为城市配套服务商的角色，更符合行业未来”。

显而易见，王石住宅专业化的道路被摒弃，万科多元化的道路越走越远。

在王石宣布退出万科的第一个月，万科便宣布拿下普洛斯，进军物流地产；商业地产层面，近日万科印力公司以83亿人民币收购凯德集团20家二三线购物中心，加上之前收购，万科旗下购物中心数量仅次于万达；文化层面，万科与阿里合作参与投资华人文化基金，进军文化娱乐产业；财务投资层面，万科入股徽商银行和鹏金所.....

郁亮在松花湖对媒体喊话说，渡劫后的万科，不止于商业，要玩十项全能。未来万科关注领域包括，租赁住宅、物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假、文化基金、金融等业务。

这正如上海万科提出的笼统概念：热带雨林。但这样四面扩张的万科业务，不得不让人想起王石那句振聋发聩的话：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

现而今，物是人非，30余岁的万科，从最初的多元化，四面出击，从专业化的极端走向了另外一个极端，似乎又回到了原点。

而万科，也由此从当年独领风骚、专注内心的开创者，变成了追逐风口、热衷投资的跟随者。

也许，只有当恒大、碧桂园、融创的销售额大幅超过万科，万科才会明白，过去坚守房地产专业化道路上的可贵。

事实上，在过去两年里，与万科在多元化业务上的热衷相比，万科在房地产业务上的稳健，已经隐隐构成巨大的增长压力。

▲万科2017年拿地权益金额，仍远低于碧桂园。

也许，稳健的风格，永远难成为这个疯狂激进的行业色彩。万科在2014年误判白银时代，只能证明万科是个十足的行业悲观派。

十年以前，万科是一个充满了正能量的房企，登山、赛艇、游学，王石是万科理所当然的代言人。

尽管他既要江山，也要美人；既要好身型，也要红烧肉；既要江湖风，也要书卷气；既要耀眼的闪光灯，还要潇洒的帅背影，但不可否认，他格局高眼界远，给很多很多企业指明了管理的方向，让整个行业都有受益。《王石：素汤面不如红烧肉》

相比如今5000亿的万科，我真心怀念2008年的万科时代。

在那时，万科作为第一个建立了职业经理人制度的知名房企，第一个推动住宅产业化的企业，第一个设立样板间和物业公司的企业，第一个形成设计管理标准化的企业，第一个提出不行贿和不做超额利润的企业，真心不辱“伟大”二字。

然而，随着千亿时代的到来，以前允许讲理想的市场环境，现在只剩下了政治。万科“让建筑赞美生命”如宗教般虔诚的信念，也被郁亮提出的四处可见的“万亿市值”豪言，以及在“城市配套服务商发展战略”指引下纷繁复杂的业务布局所取代。

说实话，如果你问我，现在的万科跟其他地产商有什么不同？

我很有可能只有摇摇头，再也说不出一个答案来。

也许，正如公众号“地产梦想家”作者姜皓天所言，“进城了的野孩子，总要收起曾经的放纵。”

没有成功的企业，只有时代的企业。

但愿如郁亮所言，在这一场地产狂欢盛宴中，万科永远是最清醒的那一个，而不是吃得最嗨的那一个。

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地产八卦女

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