严厉！南京重磅新规下，有楼盘已被开刀！这样做的下场很惨…

昨晚，南京楼市又出台了一个新规，我先来给大家划下重点：

1、严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为。

2、楼盘违建将依法拆除，不能拆除的没收并罚款。

3、规定酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米。

4、将在7月1日起施行。办法施行前已签订正式土地出让合同的建设项目，执行原有规定。

在此之前，南京楼市中不少开发商为了吸引买房人，会宣称买房有附赠面积，把原本设计的两房户型改造成三房，得房率也从70~80%提高到90~100%，增加房子的卖点。

扬子晚报曾报道过，城北某盘、浦口某盘以及江宁某别墅盘都被爆出“偷面积”，且已被证实。其中，有的将设备平台改成房间，有的将公共绿地变成私家庭院，看似业主们享受了“实惠”，但是麻烦不断。

不久前，南京城北某楼盘，就因为“偷面积”成了违建，业主无法办理不动产证。业主在买房时，被销售人员告知称88㎡户型里有6㎡左右的赠送面积，并得到开发商承诺，“交付时统一做成一个‘房间’。

但拿房后却没能顺利办到不动产证——栖霞区城管部门说该楼盘存在违建，要求暂时停止办理不动产证。

购买其他户型的业主同样受到波及，小区共600户左右业主被“一锅端”，经过协商，开发商最终表示将在两个月内解决业主的不动产证办理问题，并提供相应赔偿。

新规之后，要想“偷面积”或者在层高上做文章，这些行为都将面临严查，南京楼市也将产生这三大变化：

变化一、严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊等偷面积行为

《通知》规定：飘窗、阳台、檐廊、挑廊、空调室外机搁板、幕墙及其他建筑外部构件不符合《南京市建设工程设计方案审查相关办法》的，按其外围水平投影面积计算全面积。

“偷面积”在目前的南京楼市是普遍现象。尤其是刚需楼盘，送面积的情况更多见。南京都市圈某家以赠送面积多出名的楼盘，70多平米的房子赠送面积可以多达30多平。

还有一些楼盘打出“N+1”户型旗号，在项目报建的时候，在房子之间设计一个搭了承重梁的空间，而当产品通过竣工验收之后，施工方再进场，把这一区域封闭起来，形成所谓的赠送房间。

南京不少楼盘都在“偷面积”

新政出台的前一天，城南某盘就把原本四房的户型图更换为三房户型，是否与这次新政有关让人猜测。

新政之后，南京对“偷面积”行为有了明确规定。开发商以后想在送面积上做文章会越来越难，还是踏踏实实做产品最重要。

变化二、楼盘违建将依法拆除！不能拆除的没收并罚款

《通知》规定：

1、地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。

2、并依法进行拆除，不能拆除的，对超建面积（含合理误差部分）建筑部分予以没收，并处罚款。

上述项目违法查处完毕后，建设单位按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。

“偷面积”可以说是房地产行业的“潜规则”。对于购房者来说，赠送面积虽具有强大的诱惑力。但这部分面积并没有计入到产权证当中，属于钻政策空子等行为，发生问题业主权益难以得到保障。

去年12月，城北一盘因为违建被业主维权的事情曾闹得沸沸扬扬，开发商销售时宣传的“买二赠一”的“小房间”被认定为违建，之后遭遇城管和公安部门的强行拆除。

早在2014年，住建部就批准发布了新版《建筑工程建筑面积计算规范》，明令禁止开发商“赠送面积”，南京规划局也表示过，违建一经举报，城管必定拆除！

这次新政对于违建有了更严格的规定：楼盘违建将依法拆除，不能拆除的也会予以没收并罚款，买房人一定要多留心，以免因为违规搭建引发日后纠纷。

变化三、4.8米挑高酒店公寓成绝版

《通知》规定：住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。

以前，为了获取利润，南京不少酒店公寓喜欢做4.8米挑高。这样，项目的容积率没有改变，而挑高以后使用面积会多出很多。

很多开发商采用该法，规避容积率，摊薄了土地成本，由此可以获得更大的利润。但新政出台后，这样的做法以后行不通了。

新政对酒店式公寓的层高有了明确的限定，买一层送一层将在南京市场绝迹，这也将影响南京酒店式公寓的市场格局。

南京市建筑工程建筑面积计算规则：

建筑内部空间

建筑物的建筑面积应按自然层外围护结构外围水平投影面积计算，结构层高在2.2米以上，计算全面积，结构层高在2.2米以下的，计算1/2面积。

建筑外部构件

建筑物外围护结构之外设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、构件等），除设备平台、空调机板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外，其余均按其构件外围水平投影面积并入建筑物自然层计算面积（如建筑构件相接设置，进深累加计算）。

天井和凹槽

除低多层住宅以外，建筑物设置水平投影面积小于50平方米的天井，以及非直接对外开敞的建筑凹槽应并入建筑物自然层计算面积。

架空层

建筑物架空层的建筑面积应按其顶板水平投影面积计算。结构层高在2．20m及以上的，计算全面积；结构层高在2．20m以下的，计算1/2面积。

挑廊、檐廊

在建筑主体结构内的或在建筑主体结构以外住宅建筑最大进深超过1.8米的，公共建筑最大进深超过2.4米的挑廊、檐廊，应按结构底板外围水平投影面积计算全面积。与挑廊、檐廊相接的各类建筑外部构件，均作为挑廊、檐廊控制，并计算面积。

阳台、露台、挑台

1、住宅每层阳台水平投影面积之和不得超过该层总建筑面积的15%。同一户内设置阳台的数量不得超过居住空间个数之和。在建筑主体结构外的阳台最大进深不得大于1.8米，水平投影面积不得大于8平方米。在建筑主体结构内或在建筑主体结构以外的不符合上述条件的阳台按其结构底板外围水平投影面积计算全面积。

2、各类非住宅建筑设置的阳台，均按其结构底板外围水平投影面积计算全面积。

3、同一户内永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台，按其覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积；未覆盖部分不计算面积，阳台顶盖距底板高于两层层高的（不含两层）或高度大于８米的，视为未覆盖，不计算面积。

4、与阳台相接的各类建筑外部构件，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制，并计算面积。

设备平台、空调机板

1、住宅每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数，户内分散布置的空调机板单个平台水平投影面积不得超过1.5平方米，集中放置设备机组的设备平台数量不得超过2个，面积可适当放宽，但水平投影面积总计不得超过4平方米。每户空调机板水平投影面积之和不得超过该户居住空间个数x1.5（平方米）。

2、各类非住宅建筑设置设备平台的总面积不得大于该层总建筑面积的1%。

3、在建筑主体结构内或在建筑主体结构以外的不符合上述条件的设备平台，按照水平投影面积计算全面积。

非围护性幕墙

非围护性幕墙与建筑主体结构之间不得设置水平横向结构楼板，幕墙与建筑主体结构之间的间距不得大于0.9米，超出部分按照该幕墙外围水平投影面积计算全面积。

飘窗

1、窗台高度（窗台面与室内地面的高差）大于0.45米、平均进深（自墙体外边线至飘窗外边线）小于0.6米、结构净高（窗台面至飘窗顶板底）小于2.1米的飘窗不计建筑面积；如窗台高度小于0.45米或平均进深大于0.6米的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积；如结构净高大于2.1米的，等同于落地飘窗，按水平投影面积计算全面积。

2、建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。

第十二条  单一空间超过2000平方米的大型商业、文化、娱乐、工业等大空间公共建筑由于异形立面设计技术需要，确需突破本规定的，应通过市规划局组织的专家论证会确认以后，报规划局审定。

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